14.01.2017
В Улан-Удэ выставлено на продажу свыше тысячи недостроенных  коттеджей и домов

В  столице Бурятии,  по данным сайтов «Авито» и «Домофонд.ру», продается более тысячи недостроенных домов и коттеджей, в том числе в элитных районах города. Причем часть из них фактически брошена, поскольку ни достроить, ни продать подобное жилье владельцы домов не могут из-за нехватки средств. Нет денег ни у хозяев домов, ни у  потенциальных покупателей. 

Пять лет назад на фоне последнего строительного бума улан-удэнка Светлана  вместе с мужем приобрели земельный участок и построили  на Верхней Березовке двухэтажный особняк. Строили не для себя, а для детей. В крайнем случае, коттедж планировали продать подороже – пять лет супруги были в плену иллюзии, думая, что стоимость земли и жилья будет расти до небес. Однако планы поменялись: супруги вместе с детьми уехали в Санкт-Петербург, и достроить дом не успели. Остались внутренняя отделка и бурение скважины. Тут грянул кризис, и продать дом на протяжении вот уже трех лет не удается, даже несмотря на то что его цена упала в два раза – с пяти  до двух с половиной миллионов рублей. Участок зарос бурьяном, забор покосился, а сам дом отсыревает и ускоренно приходит в негодность. Подобных коттеджей разной стадии готовности на одной только Верхней Березовке насчитывается более сотни. Многие из них представляют сейчас жалкое зрелище.

– Сроки экспозиции выставленного недостроя значительно увеличились, есть объекты, которые продаются годами, поскольку абсолютно не пользуются спросом, – считает риелтор Виктория Намсараева. – Причем любой недострой означает, что дом этот фактически бросили, и ее владельцы приезжают туда изредка либо вообще не приезжают. Это опасно с точки зрения физического сохранения актива, особенно если он  изготовлен из пожароопасного бруса, ведь, чем дольше он не заселен, тем меньше шансов его продать. 

Многие стройки, начатые в Улан-Удэ в сытые годы, оказались в подвисшем состоянии.

– Большое число незавершенного строительства объясняется высокой рентабельностью в строительстве еще каких-то три года назад, но с наступлением кризиса подобные активы превращаются в пассивы, – отмечает Алдар Бадмаев, гендиректор «Макон консалтинг». – Это связано с их низкой ликвидностью, длительным циклом производства. Поэтому недостройки оказались в подвисшем состоянии. У инвесторов нет средств на их продолжение и нет покупателей, которым можно было их продать в существующем виде. При этом величина дисконта достигает уже 40–50%, и это далеко не предел.  

По мнению юриста Олега Семенова, в краткосрочной перспективе оживления покупательского спроса  не ожидается. Ведь продажи зависят от двух факторов – ситуации с  доходами населения и уровнем ипотечных ставок. Но пока доходы лишь падают, а специфическая политика банков не способствует росту продаж.

– Если коттедж возведен, но не достроен – допустим, нет окон, то для банка существует только земельный участок, поскольку необходимых документов на незавершенное строительство продавцы  не могут, соответственно, ипотечный кредит выдается лишь в размере стоимости земельного участка, – продолжает Олег Семенов. – А на достройку дома требуется еще, допустим, полмиллиона рублей,  и этих денег потенциальному покупателю просто негде взять. Поэтому недостроенные объекты покупатели обходят стороной. 

Одной из причин превышения предложения недостроенных домов над спросом эксперты называют переоценку собственных сил. Ведь, когда начался спад на рынке недвижимости, выяснилось, что многие улан-удэнцы  после бурного периода развития индивидуального жилищного строительства «нулевых», помимо квартиры в Улан-Удэ, имели еще загородный дом и дачу на Байкале. И теперь  у владельцев жилья стоит непростая задача все это продать, особенно в случаях переезда в другой регион, и таких случаев становится все больше.

Сами строители скептически относятся к покупкам недостроя.

– Львиная доля недостроенных коттеджей в Улан-Удэ – это так называемый самострой с посредственной архитектурой, плохо выполненной разводкой и утеплением, а также более грубыми строительными ошибками, многие из которых трудно потом исправить, – считает Александр Колобашкин, директор строительной компании. – И всегда покупка жилья, особенно на последних стадиях готовности, напоминает рулетку, ведь зачастую выявить недостатки можно, лишь когда вы уже вселились в дом и прожили там зиму. Поэтому тем инвесторам, кто думает о  загородном жилье, более целесообразно строиться на стадии земельного участка или фундамента, чтобы потом не мучиться с переделкой. 

Тем не менее эксперты говорят, что в Улан-Удэ в конце прошлого года число сделок с недостроем несколько увеличилось, поскольку часть продавцов пошла на очередное снижение цен, и это вызвало ответную реакцию покупателей. В конечном итоге за минимальные деньги купят любое жилье. Все крутится вокруг цены вопроса. 

Дмитрий Родионов, «Номер один».
^