20.10.2004
Бизнес в Бурятии бросился осваивать новую для себя сферу. Накопленные в торговле и некоторых других сферах экономики деньги потекли маленьким пока ручейком в возведение жилых многоквартирных домов. Можно сказать, что в Бурятии наконец начал складываться рынок строительства жилья: одновременно возводится порядка пяти объектов. Многие компании ведут переговоры о начале строительства и землеотводе. Однако есть предпосылки к тому, что, начавшись как бизнес чисто местного капитала, жилищное строительство отойдет иногородним и иностранным конкурентам.
На первый взгляд картина складывается благостная. В 2003 году зримого прогресса в проблеме нехватки жилья попросту не было. К концу года нынешнего стали заметны результаты деятельности компаний-застройщиков. В ноябре будет сдан многоквартирный дом в 18 квартале, близится сдача "образцово-показательного объекта" "Солнечная башня". Однако характер строительства содержит в себе огромный изъян, существенно понижающий конкурентоспособность местных проектов.
Для систематического и эффективного строительства нужны "длинные" деньги. Само по себе возведение одного квадратного метра качественного жилья не может быть в наших условиях дешевле 6—7 тысяч рублей. Учитывая время строительства (а, как правило, это от двух лет и больше), нетрудно подсчитать, насколько дологй и дорог в строительстве инвестиционный цикл. Крупные строительные организации Московской области выходят на финансовый рынок, привлекая инвесторов продажей долгосрочных облигаций. В зависимости от репутации застройщика формируется и доходность этих бумаг, которые, к слову, пользуются у инвесторов хорошим спросом.
Нашему бизнесу этот инструмент мало доступен. Потому и схема проще. Строительство финансируется либо параллельным бизнесом застройщика, либо покупателями квартир. От случая к случаю процент участия этих сторон меняется, однако примеров иного подхода в Бурятии пока нет. Как результат, новое жилье стоит безумных по меркам нашего рынка денег: 500—800 долларов за квадратный метр квартиры, где есть только окна, стены и дверь. При том, что покупатели, как правило, сами вынуждены занимать деньги на покупку, например, в банках, окончательные цены с учетом процентов и вовсе оказываются запредельными.
Посему при жутком дефиците жилья (основная часть населения Улан-Удэ живет в неудовлетворительных условиях) спрос вялый. Квартиры во всех реализуемых проектах жилищного строительства раскупаются плохо. Однако цены несмотря на это изменяются только в сторону повышения.
Причина банальна. Финансовая сторона строительства, сама природа привлечения средств, неэффективна. Деньги для строительства необходимы в огромных количествах, получаются. В то же время именно здесь и сосредоточен самый простой в реализации ресурс для снижения цен на новое жилье. Однако положительных перемен и тенденций в этом плане пока не наблюдается. Поиск дешевых денег является главной нерешенной задачей бурятских застройщиков. Не решив ее в ближайшее же время, местный бизнес могут попросту вытеснить с рынка.
В случае прихода на рынок Бурятии застройщиков с большими возможностями по привлечению "дешевых" заемных средств или даже просто с большим собственным оборотом, все существующие проекты окажутся на грани рентабельности. Такой застройщик попросту уронит цены на 5—10%, и для многих это окажется смертельным. По этому поводу можно было бы не переживать, если бы такие строительные организации с большими ресурсами не маячили в ближайшем будущем. Однако все обстоит иначе.
Нашим рынком активно интересуются иногородние и иностранные застройщики. О планах на строительство жилья в Улан-Удэ неоднократно заявляли иркутские и читинские компании, постоянно ведут переговоры с мэрией на этот счет китайцы и монголы. И это именно строительные организации с большим опытом работы, а не компании, для которых строительство — лишь способ диверсификации бизнеса. Интерес к Улан-Удэ вполне объясним. Земля в городе пока по сравнению с соседями дешевая, административных барьеров меньше, при этом неудовлетворенный спрос на жилье просто поражает. Рынок готов к освоению. И от гибкости появившихся местных застройщиков от разумности их финансовой политики зависит, останется ли этот рынок за местным бизнесом. А не уплывет в очередной раз в руки "варягам".



^