24.05.2006
То, что происходит на рынке земли, иначе как вакханалией не назовешь. Власти прекрасно знают, что спрос на землю ажиотажный, а потребность в жилье огромная. Что нужно создать все условия, чтобы жители собственными силами ликвидировали жилищный кризис в республике. На деле же все происходит с точностью до наоборот. Автор этого материала испытал все прелести процесса покупки земли, что называется, на собственной шкуре, и сделал несколько малоприятных открытий.

Открытие первое. Муниципалитет издевается над застройщиками

Прежде всего, купившись на громкие заявления властей о содействии населению в решении жилищной проблемы, мы решили по простоте душевной обратиться на первичный рынок земли, то есть в городскую администрацию. Здесь нам объяснили, что участок под застройку дома можно купить на аукционе, причем стартовая цена, 40 000—50 000, значительно ниже среднерыночной. На ближайший аукцион будет выставлено сразу несколько участков в черте города. В 127 квартале и на Аршане. Замечательно! Исполненные самых радужных планов мы прибыли к назначенному часу в комитет по землеустройству, чтобы отправиться на участки и осмотреть будущее место для строительства. В фойе собралось еще несколько потенциальных покупателей. Все оживленно обсуждали предстоящий аукцион. Наконец, колонной в несколько машин мы выехали на место.

Ехали долго. Очень долго. Улан-Удэ остался далеко позади. Каждый раз при приближении к новому поселку с симпатичными коттеджами сердце радостно замирало — возможно, именно здесь и есть тот самый 127 квартал! Но надежда исчезала с той же скоростью, с какой проносились за окном километры бескрайних забайкальских степей и лесов. Со временем остались далеко позади коттеджные поселки, потом закончились линии электропроводов, наконец, исчезла даже дорога. Зато началась почти первобытная тайга. Последние километры до 127-го мы карабкались по ямам и колдобинам, которые не только трассой, но направлением назвать сложно. Через несколько километров экстремальной езды первая машина нашей колонны, наконец, остановилась. Выходить из авто никто не спешил...

То, что предстало нашему взору, ни под какие стандарты сколько-нибудь пригодного для жилья пространства не подходило. Ни на электричество, ни на дорогу, ни на воду, ни даже на такую роскошь как планировка улиц здесь не было даже намека. Голая степь. Почему-то вспомнился старый голливудский фильм про покорителей Дикого Запада. Но в Америке времен конкистадоров хоть земли раздавались бесплатно. Здесь же за удовольствие получить голый кусок земли с перспективой при свете факелов вгрызаться в 200 метровую твердь, чтобы добыть воды, предлагали еще и выложить несколько десятков тысяч.

Хмурые клиенты будущего аукциона, пригибаясь под беспощадным ветром, тихо побрели к указанным участкам, но постепенно, потеряв к покупке всякий интерес, останавливались и, махнув рукой, поворачивали назад. Ктото, цепляясь за последнюю надежду, спросил, а не планируется ли здесь хотя бы в перспективе электричество или на худой конец дорога. Нет, не планируется. Всем стало абсолютно очевидно, что все эти участки ничто иное как профанация.

Участки на Аршане оказались не лучше — на вершине горы, опять же без электричества и дороги. Вода — на глубине 150 метров.

Вообще, аукционы проводятся регулярно, объяснили нам, но в ближайшее время других участков не предвидится. А если и предвидится, то сначала надо с земли согнать самовольщиков.

Мэрия сегодня изо всех сил борется с самовольщиками. Это у администрации своего рода пунктик. Не проще ли было в свое время официально предоставить землю для индивидуальных застройщиков? В районе того же Бурвода, к примеру, где расположились целые квартала самовольных застроек. Или же провести коммуникации в отдаленные квартала и тем самым сделать их привлекательными для застройщиков. Нет, мы без трудностей не можем. Сначала надо лишить застройщиков возможности приобрести нормальные участки по приемлемым ценам, а потом изо всех сил сражаться с теми, кто занимает землю самовольно. То есть бороться с ситуацией, которую сами же и породили. Причем громко кричать при этом про интересы горожан.

Открытие второе: земли нет

После очевидного фиаско при попытке приобретения земли через администрацию нам ничего не оставалось, как обратиться на вторичный рынок земли. Здесь нас также ждало сразу несколько открытий. Самое очевидное: в Улан-Удэ при всем обилии объявлений и риелторских служб даже за серьезные деньги вероятность покупки приличного участка с коммуникациями в черте города стремится к нулю. Земля продается либо в районах, малопригодных для цивилизованной жизни, — верхнем Аршане, верхней Комушке, в верхнем Солнечном, где до воды порядка 100—200 метров (считай, 200—400 тысяч рублей необходимо на то, чтобы пробурить скважину), а также в местах, удаленных от города, таких как Сотниково. Но и эти участки довольно дороги — порядка 170—200 тысяч рублей. В Светлом участки без воды стоят порядка 180—200 тысяч, с коммуникациями — 230 и более тысяч, причем последних уже не осталось на рынке. Участки в ближайшей черте города с коммуникациями найти сейчас, в разгар строительного сезона, почти нереально. Земля была заблаговременно раскуплена еще до апреля.

Если участок с коммуникациями выставляется на продажу, его цена зашкаливает за 300 тысяч. Участки в районе Тепловика стоят вообще порядка 350—450 тысяч. То есть земля в Улан-Удэ становится по-настоящему дорогостоящим товаром. Мы не говорим об участках в самом центре города, где их стоимость вообще определяется семизначными цифрами. Причем за время наших поисков в течение месяца цены стремительно стали расти. В среднем за весну земля подорожала как минимум на треть. Риелторы прогнозируют сохранение этой тенденции: "Еще не было такого, чтобы цены, поднявшись во время сезонного спроса, затем снижались. К следующему сезону они обязательно взлетают".

Сезонный спрос, помноженный на огромное желание улан-удэнцев бежать от высокой квартплаты в частные дома, содержание которых обходится в разы дешевле, плюс стремление жителей районов перебираться от нищеты за лучшей жизнью в столицу породили острейший дефицит на участки. Казалось бы, город небольшой, земли вокруг — сотни гектаров, а строиться негде. Как известно, в прошлом году план по строительству жилья в столице Бурятии был вытянут исключительно благодаря индивидуальным застройщиками. Обычными людьми, возводящими дома собственными силами. В этом году можно смело прогнозировать увеличение роста индивидуального строительства. Население со всей очевидностью осознало, что спасение утопающих дело рук исключительно самих утопающих. Тут бы властям взять и использовать эту огромную движущую силу нашей экономики, помочь населению обзавестись собственным жильем, выделив приличные участки, проведя коммуникации и т.д. Ан нет, приоритет отдается организациям, которым выделяются лучшие земли под строительство развлекательных центров, магазинов и прочих непервостепенных нужд. Для индивидуальных застройщиков же не делается ровным счетом ничего. При этом власти не забывают кричать о жилищных программах, о многочисленных мерах по доступному жилью. Хотя самое доступное, достойное и дешевое жилье — это собственный дом. Кстати сказать, у нас даже ипотечные программы не дают сегодня ни рубля под строительство. Вот и приходится жителям города, чтобы обзавестись жильем, переплачивать втридорога за многоэтажки.

Открытие третье: рынок наводнен мошенниками

Другое открытие было не менее интересным. Оказалось, что земельный рынок буквально наводнен мошенниками всех мастей и пошибов. Причем явление это широко распространенное и можно сказать обыденное. Со случаями явного мошенничества мы столкнулись сразу же, когда обнаружили, что участки, находящиеся в аренде, почему-то продаются на рынке по доверенности. Риелторы уверяют покупателей, что это вполне нормальная практика. Как объяснил нам юрист Станислав Эрдынеев, право аренды земли под индивидуальное строительство не может быть предметом купли-продажи. Если вы по доверенности приобрели участок (кстати, цена — от 70 до 170 тысяч), вы рискуете очень сильно. По сути, находитесь на птичьих правах. В любой момент фактический арендатор может отозвать доверенность или предъявить свои права на участок. Риелторы поведали нам о многочисленных случаях махинаций с арендой. Вот один из них, наиболее наглядный. Житель Улан-Удэ купил арендованный участок на Аршане и на одно только строительство коттеджа затратил порядка двух миллионов рублей. Затем появился хозяин и предъявил свои права. Мол, ничего не знаю, сносите коттедж. Несчастному застройщику, который несмотря на огромные затраты никаких реальных прав на землю не имел, ничего не оставалось как продать свой коттедж арендатору земли за бесценок — 500 тысяч.

Аферы с арендой на этом не заканчиваются. Наткнувшись на объявление о продажи земли в одном из районов города, мы позвонили по указанному телефону в агентство недвижимости. Нам объяснили, что низкая цена в 120 тысяч объясняется тем, что участки эти оформляются на правах аренды. На наш резонный вопрос, что аренда не продается и таким образом никакой ценности не представляет, в агентстве ответили, что поводов для беспокойства нет. Человек, который будет оформлять аренду, работает в администрации. А потому оформит аренду как полагается, сразу на нас. У чиновника на это есть все полномочия. Нам обещали устроить встречу. После этих объяснений стало ясно, что речь идет либо о мошенничестве, либо о коррупции. В первом случае продавец просто водит покупателей за нос, во втором он действительно имеет возможность оформить аренду, но не имеет никакого права продавать таким образом эту аренду.

За недолгий период поиска земли столкнулись мы и с еще одним видом махинаций. Прочтя объявление о том, что в поселке Светлый продается участок с коммуникациями по довольно приемлемой по меркам этого сезона цене в 170 тысяч, мы тут же договорились с риелтором осмотреть землю. Участок оказался просто сказочным: ровным, с приличными домами по соседству, с электричеством и водой, которую можно подвести непосредственно прямо в дом. Риелтор заверила нас, что документы в скором времени будут готовы, и мы уже можем, ничего не опасаясь, начинать строительство. Еще не веря в свое счастье, мы начали обсуждать смету, планировку дома и т.д. Через несколько дней нас пригласили в агентство, чтобы ознакомиться с документами. Мы решили еще раз прокатиться в Светлый, чтобы окончательно определить границы участка. Этот шаг спас нас от напрасной траты серьезной суммы. Сверив карту межевания непосредственно на местности, мы, что называется, "выпали в осадок". Границы участка четко, до метра вписывались в громадный овраг. То есть овраг и был этим самым участком. Ни о каком строительстве здесь и речи быть не могло. Вожделенный же кусок земли, который нам показывал риелтор накануне, находился поблизости и по плану являлся частью будущей трассы. То есть если бы мы возвели на нем дом, этот дом на вполне законных основаниях в скором времени бы сравняли с землей.

Подобные вопиющие случаи мошенничества подстерегают добропорядочных покупателей ежедневно. Реально их наверняка еще больше. Ведь мы не проводили специального расследования, не задавались целью писать разоблачительную статью, мы просто хотели купить землю.

Открытие четвертое: застройщик кормит армию чиновников

И, наконец, еще одно открытие: даже имея полные карманы денег и найдя подходящий участок (а мы его таки обнаружили через месяц упорных трудов), еще не факт, что вы сможете, не упустив драгоценное время, купить его и приступить к строительству. Оформление бумаг, связанных с приобретением земли, а потом и оформлением дома — это более муторное и хлопотное занятие, чем само возведение жилья. По причине своей абсолютной маразматической неконструктивности. Когда ты строишь дом на кровно заработанные деньги, ты мирно созидаешь, занимаясь полезным трудом. И эта мысль, согласитесь, греет. Когда ты бегаешь по инстанциям, чтобы добыть очередную бумажку, простаивая в бесконечных очередях и тратя драгоценное время и нервы, ты занимаешься непонятно чем. Среднестатистическому человеку, с патологической ненавистью относящемуся ко всякому рода бюрократическим глупостям, это дается немалой кровью. Никакие доводы рассудка, стремление относиться ко всему как к неизбежному злу на пути осуществления заветной цели не действуют. Потому что никакой логикой нельзя оправдать и объяснить вещи нелогичные. К примеру, почему обычный гражданин должен тратить нервы и время на армию чиновников, которых наняли на вами же уплаченные налоги. Объясню на примере. Чтобы купить землю, нужно сдать все документы в юстицию и ждать месяц. Хорошо, к этому мы были готовы. Но оказалось, не смотря на то, что документы у наших продавцов были в полном порядке, это еще не гарантировало нас от бюрократических проволочек. В нашем государстве с каждой бумажки кормится такое количество людей, что процесс оформления чего бы то ни было не может быть простым и быстрым по определению. Так вот, у наших продавцов не оказалось кадастровой выписки, потому что документы выдавались еще тогда, когда никакого кадастра не существовало. Теперь же он есть, а значит, к документам должна прилагаться эта бумажка. Хорошо. Нужно, так нужно. Мы направились в указанный орган, чтобы бумажку эту получить. Оказалось, что справка эта делается месяц! Простая выписка из реестра! Плюс месяц в юстиции. Лето, считай, на исходе. Но и это еще не все. Сначала надо сделать запрос на справку. А тут как раз случились майские праздники, потом пошли больничные сотрудника, отвечающего за справку и т.д. Мы хотели отдать деньги и получить участок. Мы хотели официально все оформить. Мы не захватывали землю и не просили ее даром или за бесценок. Но этого оказалось мало. На то, чтобы у нас только приняли запрос, ушло около месяца. Причем каждый раз пришлось беспокоить пожилого продавца, который передвигается с огромным трудом. Теперь еще нужно ждать два месяца, чтобы сделка считалась завершенной. В общем, сейчас мы всерьез задумались о том, а стоит ли строить? Время упущено.

^