06.02.2008
В Улан-Удэ есть вид бизнеса, мимо которого проходит история. Он остался где-то совсем в прошлом — в начале или середине веселых девяностых годов прошлого века, пугая при этом население своей непредсказуемостью и непрофессионализмом. Речь идет о рынке недвижимости Улан-Удэ с его 180 (!) риелторскими агентствами. Но в ушедшем году к многолетней структурной анархии на самом рынке добавился еще и обвал вторичного рынка жилья.
В 2000 году радетели за свободу малого бизнеса от государственного контроля оказали риелторам медвежью услугу. Отменив лицензии на право профессионально заниматься продажей и покупкой недвижимости, власть получила полный хаос на рынке, по крайней мере, в Улан-Удэ. К концу 90-х и разных агентств в городе было — не протолкнуться, а после этого квартирами и вовсе начали торговать все кому не лень.

Сегодня, как говорит президент гильдии риелторов Бурятии Лариса Бибишева, если судить только по рекламным объявлениям в прессе, в Улан-Удэ функционирует около 180 агентств недвижимости. Цифра совершенно абсурдная. В городе нет и никогда не было рыночных оснований для такого столпотворения риелторов. Поэтому большая часть агентств работает весьма условно.

"Повсеместны случаи, когда фирмы не проводят ни одной сделки по несколько месяцев, по полгода, — комментирует Лариса Бибишева. — Вы заметили, что в объявлениях в газетах часто фигурируют сотовые контактные телефоны? Это потому, что горе-риелторы не могут содержать офис, иметь городской телефон и так далее. Сидят по домам и по полгода ждут одной сделки. Срастется — хорошо, не срастется — не повезло".

Нельзя сказать, что профессиональные риелторы не пытались изменить ситуацию. На протяжении последних пятнадцати лет они пытались как-то регулировать себя. Появлялись союзы, ассоциации местных риелторов, но к видимому результату они пока не привели. Кажущаяся доступность выгоды (нашел покупателя, нашел продавца, "наварился") сводит на нет усилия цивилизовать рынок. При этом бизнес в сфере недвижимости, как известно, не предусматривает первоначальных серьезных капвложений.

Тем не менее, попытки вновь объединить риэлторов под нормальными правилами игры на рынке не прекращаются. уже несколько лет в Бурятии функционирует профессиональная гильдия риэлторов. В нее входит 10 крупнейших в Улан-Удэ агентств. В количественном отношении — мизер из 180 участников рынка. Но по числу совершаемых сделок и влиянию в бизнесе выходят совсем другие пропорции.

Существование гильдии, кстати, пока не очень активное, обусловлено, видимо, двумя факторами. Во-первых, есть планы наведения хоть какого-то порядка на рынке с последующим извлечением прибыли агентствами не в таких диковинных условиях. Во-вторых — попытка придать риэлторской деятельности в Улан-Удэ хоть какой-нибудь социальный статус.

Как отмечает Лариса Бибишева, "люди обращающиеся к нам с миллионами рублей, не бриллианты продают и покупают. А свои, как правило, единственные квартиры. И это накладывает социальную ответственность на риэлторов. Мы хотим, чтобы это учитывали другие участники рынка. И призываем их к этому".

На призыв, надо признать, откликаются неохотно. Участие в гильдии накладывает определенные обязательства. Они вполне нормальны, и все риелторы России уже давно живут согласно сложившимся правилам, но только не в Улан-Удэ.

Например, условие обязательного повышения квалификации, приведения договорной базы конкретного агентства в единый национальный стандарт, подтверждения стажа — элементарные понятия для любой профессии, но не для улан-удэнских любителей продавать и покупать недвижимость. Брать на себя ответственность риелторы пока не хотят за малым исключением.

А вообще рынок недвижимости в Улан-Удэ переживает сейчас чудовищные времена. К многолетней и вялотекущей структурной анархии на самом рынке полтора года назад добавился обвал вторичного рынка жилья, некогда самого эффективного и прибыльного. Население при нынешней ценовой конъюнктуре отказывается продавать и покупать подержанные квартиры.

Существует такой факт — Улан-Удэ в долгосрочной динамике цен на недвижимость пошел своим особенным "заковыристым" путем. Если в Москве, Санкт-Петербурге, да в том же Иркутске цены за последние десять лет росли по законам рынка (дефолт 1998 года, курс доллара, величины спроса и предложения, спекулятивная составляющая, наконец), то Улан-Удэ, что называется, отчудил.

Здесь уперто игнорировали все экономические и финансовые события вплоть до конца 2006 года. Цены в течение несколько лет стабильно держались на одном уровне, ну, может, двигались вместе с инфляцией. А во второй половине 2006 года случился шок: за пару месяцев квартиры подорожали в Улан-Удэ на порядки. Цена однокомнатной "хрущевки" поднялась с трехсот тысяч до 1—1,2 миллиона рублей. Народ, мягко говоря, удивился и, как следствие, покупать квартиры вообще перестал.

Прибавьте к этому времени оживление на рынке первичного жилья. В Улан-Удэ начали-таки строить новое многоквартирное жилье. И платежеспособное население потянулось за новыми квартирами. Тем более что цены на них были не намного выше, чем те же "квадраты" на "вторичке". Кроме того, и частное индивидуальное жилье худо-бедно строится. Достаточно взглянуть на цифры Росстата по Бурятии.

Но и это не все напасти местных риелторов. С улан-удэнского рынка "вторичной" недвижимости стремительно ушли клиенты, которых жилье интересует в качестве инвестирования капитала. Вкладывать в подержанные квартиры при таких ценах и их странном поведении в городе стало невыгодно. Инвесторы двинулись на предсказуемый первичный рынок и в другие города — Москву, Иркутск и так далее.

Весь 2007 год агентства недвижимости в Улан-Удэ просидели без дела (единичные сделки не в счет). Клиент пропал, напугавшие всех цены встали и замерли неизвестно на какой срок. Ожидавшаяся традиционная активность в декабре, под Новый год не оправдалась: было небольшое оживление, и не более того. Сейчас рынок снова впал в коматозное состояние. При попытке получить прогноз, хотя бы краткосрочный, улан-удэнские риелторы удрученно разводят руками.

Хотя не все уж так мрачно. Самые активные агентства занялись, например, ипотекой. Придя к ним, можно получить пакет предложений от различных банков и выбрать квартиру по базе данных. То есть пути выживания агентства все-таки находят. Поэтому повод для оптимизма, пусть и небольшой, но все-таки имеется.

^