16.07.2008
Улан-Удэ на прошлой неделе принимал московских экспертов из Института экономики города. Они провели трехдневный информационно-консультационный семинар "Актуальные вопросы комплексного развития коммунальной инфраструктуры и капитального ремонта многоквартирных домов", главной темой которого стало обсуждение федерального закона 185 "О Фонде содействия реформированию ЖКХ". По этому закону государство на условиях софинансирования с муниципалитетами и населением выделяет средства на капитальный ремонт жилья. На сегодня практически все уже готово к тому, чтобы начать масштабный ремонт в республике.

Теория и практика

Специалисты направления "Городское хозяйство" Института экономики города участвовали в разработке методических рекомендаций к этому закону. Поэтому Владилен Прокофьев, замдиректора направления, и Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт, не только рассказали, как в теории должна выглядеть разрабатываемая заявка на получение денег из фонда, но и ответили на массу вопросов слушателей. Как говорится, наболело.

— Полезность этого семинара в том, что все изменения в законодательстве, которые существуют на сегодняшний день, он доводит и до органов местного самоуправления, и до нас. Очень важно, что здесь объясняют, как правильно толковать законодательство, и на конкретных примерах показывают их реальное применение, поскольку каждый из нас читает и понимает закон со своей точки зрения.

Знания никогда лишними не бывают, поэтому ездить на семинары нужно регулярно, я здесь уже второй раз подряд. Каждый год они дают новые знания, которые нам позволяют оказывать жилищно-коммунальные услуги правильно и качественно", — рассказал корреспонденту "Номера один" Эдуард Арлаускас, заместитель директора ООО "Коммунальщик" (п. Нижнеангарск).

Денег всем не хватит

Конечно, на бумаге все выглядит очень красиво: Российская Федерация выделяет 240 млрд. рублей на создание Фонда реформирования ЖКХ. Деньги пойдут на капремонт многоквартирных домов и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Напомним, закон должен стать стимулом реформирования ЖКХ в регионах страны и сформировать качественно новые, эффективные механизмы управления многоквартирными домами (МКД). Сейчас каждый может самостоятельно перечислить основные проблемы жилищно-коммунального сектора — отсутствие реальной конкуренции на этом рынке, изношенность жилого фонда, низкое качество обслуживания, несбалансированность тарифов и т.д. Продолжать можно довольно долго.

Согласно официальным данным, более 40% многоквартирных домов (1,15 млрд. кв. м) по стране нуждаются в капитальном ремонте или модернизации. На самом деле эти цифры сильно занижены, поскольку раньше коммунальщикам было невыгодно показывать реальную степень износа жилого фонда. Так что 240 млрд. рублей на капремонт всех домов точно не хватит.

Спасение утопающих... Жилищный кодекс РФ возлагает проведение капитального ремонта многоквартирных домов на собственников помещений этого дома. Но мы все по привычке ждем, что капитальный ремонт за нас оплатит и выполнит государство. Однако практика показывает, что государство — неэффективный собственник.

Практически весь жилищный фонд, приватизированный населением за последние 15 лет, находится в неудовлетворительном состоянии. Ограниченный объем средств, направляемых из бюджета на ремонт домов, не соответствует масштабам работ, которые нужно производить. Поэтому при капремонте, к примеру, не проводится утепление фасадов зданий. А в результате ремонт не носит качественного характера — не повышается энергоэффективность зданий.

Более 60% МКД страны были введены в эксплуатацию еще до 1970 года. Они обладают низкой энергоэффективностью — потери ресурсов в них доходят до 40%. Фактически половина тепла уходит в никуда. Отсутствие нормального капитального ремонта приводит к тому, что собственники не хотят создавать ТСЖ, то есть вступать в полное право собственности, в том числе и на общее имущество многоквартирного дома. Оно и понятно: кому охота за свой счет восстанавливать то, что не ремонтировалось должным образом десятилетиями?

Новый дом за 5% цены

Республиканская адресная программа "Капитальный ремонт многоквартирных домов на территории РБ" на 2008 год, утвержденная постановлением правительства 319 от 24 июня 2008 года, должна сократить степень участия в управлении жилищным фондом органов местного самоуправления и привлечь к эффективному управлению своей собственностью население. Расчет, казалось бы, верный.

Общее имущество — ничье . За собственным же нормальный хозяин следит исправно. Для того чтобы дом мог получить средства на капитальный ремонт, обязательно нужен протокол общего голосования. В нем должно быть отражено, что каждый собственник жилья согласен участвовать в софинансировании ремонта.

Минимальная доля участия собственников в софинансировании производимых работ должна быть не меньше 5%. Вклад каждого жильца зависит от площади занимаемых им квадратных метров. За 5% жильцы фактически получают новый дом, который легко простоит еще лет 20—25. В стоимость капитального ремонта включается не только сам перечень ремонтных работ, но и также разработка проектной документации и проведение ее государственной экспертизы в соответствии с законом о градостроительной деятельности.

— Статья 15 федерального закона 185 определяет пять видов капитального ремонта, — пояснила корреспонденту "Номера один" Раиса Санжицыренова, директор Учебно-методического центра РБ, принимавшего участие в разработке программы. — Во-первых, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, с установкой приборов учета и узлов управления. Во-вторых, ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт. Кроме того, сюда относится ремонт крыш, утепление и ремонт фасадов, а также ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД.

Когда будет ремонт, решает собственник

Как будет происходить долевое софинансирование капитального ремонта? Закон предусматривает разные подходы в зависимости от выбранного способа управления домом. Первое. Если в доме создано ТСЖ, софинансирование происходит за счет его средств, накопленных в фонде ремонта общего имущества МКД (за счет ежемесячных платежей собственников помещений), либо установлением единовременного взноса. Софинансирование может осуществляться также из доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ или сочетанием нескольких вариантов.

Второе. Если в доме ТСЖ не создано, софинансирование происходит за счет средств собственников помещений: это ежемесячное авансирование ремонта (по решению общего собрания и договора управления) либо установление единовременного платежа или рассрочка оплаты. Решение о проведении капитального ремонта в МКД принимается не органами местного самоуправления, а собственниками помещений. Для его принятия необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Ремонт обойдется в 313 млн. рублей

Планируется, что в ходе реализации республиканской адресной программы в 2008 году будет произведен капитальный ремонт 144 домов. Немного, если учесть, что всего в капитальном ремонте нуждается более 17 тысяч МКД республики.

Общий объем финансирования составит 313,604 млн. рублей, из них средства фонда — 221,599 млн. рублей. Республиканский и местный бюджеты выделят почти 70 млн. рублей, а доля собственников в софинансировании ремонта составит 22,065 млн. рублей.

Средняя стоимость проведения капремонта, согласно программе, составляет 0,760 тыс. рублей на кв. м. Предельная (по г. Улан-Удэ) — 5,316 тыс. рублей на квадрат площади. Однако в программе не прописан ряд моментов. Во-первых, не ясно, каким образом должен будет выбираться подрядчик для проведения капитального ремонта дома. Поэтому нельзя исключать вероятность формальных конкурсов с заранее известным победителем, а также "откатов".

Во-вторых, существует риск того, что собственники помещения или ТСЖ не обеспечат свою долю софинансирования. Федеральное законодательство не предусматривает возможности очередности внесения средств собственниками — пока жильцы дома не внесут свою долю необходимых средств, никакого ремонта не будет.

^