20.08.2008
Еще два года назад рынок ипотечного кредитования в Бурятии набирал обороты. Один за другим банки открывали программы по кредитованию физических лиц — налицо был очевидный бум. Сейчас ситуация уже не столь оптимистична. Мировой финансовый кризис таки коснулся России и в какой-то степени докатился и до Бурятии. В первую очередь он ударил по ипотечному рынку. За последнее полугодие специалисты отмечают уменьшение объемов кредитования по ипотеке, и тенденция продолжается по сей день. Рынок по приобретению жилья в кредит встал. Причин для этого несколько.

Рынок ипотечного жилья замер

Как говорят специалисты Ипотечной корпорации Бурятии, начиная со второго полугодия 2007 года в Бурятии идет снижение объемов ипотечного кредитования. Одна из причин — сокращение "длинных" денег у российских банков, которые они, грубо говоря, привлекали из-за рубежа.

Как следствие — повышение процентных ставок для заемщиков, некоторые банки ужесточают условия выдачи кредитов, страхуясь от экономически неплатежеспособных клиентов. Как говорит Галина Калмынина, начальник управления ипотечных операций и продаж Ипотечной корпорации РБ, возможно, скоро банки вообще не будут выдавать ипотечные кредиты , так как в стране не хватает денег. Платежеспособность населения низкая. И данное высказывание отнюдь не голословное.

Не очень крупные банки на время сворачивают программы по ипотечному кредитованию. К примеру, бурятский филиал "РусьБанка" с марта этого года закрыл ипотечные программы, ссылаясь на приостановку в связи с единой стандартизацией продукта. Впрочем, с начала августа работу по выдаче ипотечных кредитов филиал "РусьБанка" возобновил.

Несмотря на заверения банковских служащих, что объем ипотеки с каждым годом увеличивается, на поверку все обстоит не столь радужно. Главный фактор, затормозивший рост ипотечных займов, — все большая недоступность кредитов для среднего класса. Недоступность складывается из нескольких факторов: рост цен на продукты питания, неуклонное повышение процентных ставок и увеличение стоимости квадратного метра жилья. На фоне всех этих издержек зарплата у среднего класса не повышается столь стремительными темпами.

И как говорит Людмила Мазур, специалист Бурятского филиала Банка Москвы, спрос на вторичном рынке жилья резко упал. По сравнению с 2005 годом кредитный портфель по ипотеке у них уже не такой большой. Возможности у клиентов среднего достатка улучшить жилищные условия уменьшаются с каждым днем. В то же время все, кому позволяли средства взять квартиру в ипотеку, сделки уже совершили. Ситуация с новостройками же не столь плачевна. Кредитоспособное население продолжает скупать недвижимость в прежних объемах. Ведь новые квартиры в большой степени люди рассматривают как капиталовложение, а не решение жилищной проблемы.

Но Людмила Мазур все-таки надеется на оживление ипотечного рынка, в немалом эти надежды связаны с грядущим повышением зарплат госслужащих с сентября. И, по ее словам, возможно, с начала 2009 года ситуация может улучшиться. Кроме того, на сегодня в бурятском филиале Банка Москвы все большую популярность получает ипотека в иностранной валюте. Особенно популярен швейцарский франк. Опять же клиенты, приобретая кредит на жилье в валюте, весьма финансово грамотны, ответственны, знают, на что идут, и готовы нести риски.

Ипотека по новой формуле — ставки повышаются

На днях стало известно об изменении процедуры начисления процентных ставок Агентством ипотечного жилищного кредитования России (АИЖК), которое является основным источником финансирования для банков, выдающих кредиты на жилье. В Бурятии его региональным оператором является Ипотечная корпорация Бурятии.

Проще говоря, грядет повышение процентных ставок по ипотеке, и первым об этом официально заявило АИЖК. Теперь ставка будет начисляться индивидуально для каждого клиента на основании сложной формулы. В ней будет учитываться не только срок кредита и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумма кредита и регион выдачи.

Помимо этого, на каждого клиента будет рассчитываться его доход и оцениваться возможность оплаты по данной ставке. Если при расчете окажется, что клиент не сможет оплачивать процентную ставку, то в кредите ему будет отказано. А ведь АИЖК было создано для того, чтобы при поддержке государства осуществлять национальные проекты по доступности жилья и предоставлять долгосрочные жилищные кредиты населению. И ориентирована была данная структура как раз на население со средним достатком и даже немного ниже. Процентные ставки по ипотеке у АИЖК всегда были самые низкие.

С другой стороны, не стоит пугаться изменения процентных ставок у АИЖК, так как в Бурятии есть много филиалов крупных банков, которые не сотрудничают с данной структурой и не зависят от нее никоим образом. У них есть свои программы по кредитованию, которые разрабатываются только на основании собственных исследований конъюнктуры рынка.

Московские игроки рынка единодушно считают: предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам. Проблема стала особенно актуальной для АИЖК в течение последнего года: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%. Не осталась в стороне и Бурятия.

В Ипотечной корпорации РБ уже есть не единичные случаи просроченных платежей, дела даже доводились до суда, и квартиры у горе-неплательщиков изымались. Правда, назвать конкретные цифры в Ипотечной корпорации РБ отказались. Так же, впрочем, как и выдавать какую-либо информацию по судебным разбирательствам, через которые пришлось возвращать квартиры. Поэтому неизвестны и причины, почему клиенты не смогли оплачивать ежемесячный взнос.

Ведь не всегда такие случаи происходят по халатности заемщиков и неспособности оценить свои финансовые возможности. К примеру, в бурятском филиале Банка Москвы в прошлом году был первый такой случай, когда пришлось купленную в кредит квартиру изымать. Но причины для неуплаты были серьезные и непредвиденные.

Произошел так называемый страховой случай, когда хозяин квартиры потерял работу вследствие тяжелой болезни. Спас положение тот факт, что ипотека была оформлена до, резкого скачка цен на квартиры. Клиент переехал в старую квартиру, которая находилась в залоге у банка, а с продажи новой банк вернул ему еще и немалую сумму денег. Внакладе никто не остался. Но до сегодняшнего дня в бурятском филиале Банка Москвы это пока первый и последний случай.

Но в любом случае унывать не стоит тем, кому еще не удалось оформить ипотеку, и тем, кто планирует это сделать в ближайшем будущем. Специалисты банков единодушно считают, что все экономические процессы, благоприятные или нет, всегда преходящи. После ажиотажного роста обычно, по законам экономики, идет спад и некоторое затишье, и наоборот. Пройдет время, и на рынке снова появятся благоприятные возможности для покупки жилья в кредит. Ипотечный рынок утрясется и стабилизируется, встанет на ноги, тем более в России он только начинает развиваться и делает первые, пробные шаги. Возможности для будущего роста на этом рынке не ограничены. Все только начинается.

^