26.11.2008
Время шока и паники в строительной отрасли Бурятии прошло. Все без исключения застройщики оценили свои перспективы и возможности и приняли важные решения — кто-то продолжит работу, кто-то постарается по возможности безболезненно свернуть деятельность. Но пока сказать с уверенностью, что будет, невозможно. Все ждут весну, она все покажет. На что же стоит ориентироваться тем, кто уже купил квартиру в строящемся доме, и тем, кто, несмотря ни на что, намеревается это сделать в ближайшее время?

Прокредитованные счастливчики

Всей разом строительной отрасли в Бурятии невозможно дать однозначную оценку. Ситуация от фирмы к фирме разная. Как отмечают эксперты, в первую очередь повезло компаниям, которые успели взять кредит летом или ранней осенью. В то время, кажущееся уже таким далеким, банки предлагали строителям процентные ставки в размере 14,5—16 процентов годовых. У этих "счастливчиков" и сейчас с оборотными средствами все в порядке.

У других могут возникать проблемы: на данный момент процентные ставки для строительных компаний в Бурятии колеблются от 22 до 27—28 процентов. По заверениям участников рынка, кредиты теоретически доступны, но резко ужесточились условия их выдачи. В более трудные условия попали компании, которые занимались сугубо жильем и более ничем. Как правило, у таких фирм нет или недостаточно объектов, которые можно было бы отдать под залог. С другой стороны, компании, которые занимались, помимо жилья, строительством и сдачей в аренду коммерческой недвижимости, а также работой на госзаказах, чувствуют себя более уверенно.

Кроме того, необходимо учитывать степень завершенности объектов. Чем она выше, тем легче довести строительство до завершения. С уверенностью говорить о "заморозке" строительства тех или иных жилых домов в Улан-Удэ на сегодняшний день не представляется возможным. В Бурятии не принято официально заявлять о приостановке деятельности. Обывателям или журналистам судить остается только по внешнему виду стройки (отсутствие рабочих, к примеру). По этому параметру можно сказать, что в городе приостановлено строительство уже нескольких крупных объектов.

Обманутые "не дольщики"

Внимательно наблюдая за объектом, граждане в последнее время приходят к выводу, что их дом не строится уже неделю, месяц, полтора. Волнуясь за собственные вложенные средства, дольщики кинулись расторгать договор, забирать свои деньги и тут наткнулись на "мину замедленного действия", заложенную некоторыми строителями. Как гласит закон, застройщик имеет право принимать деньги от дольщика только после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. В Улан-Удэ во время строительной лихорадки последних лет в ряде крупных строительных компаний эта норма "элегантно" обходилась.

Заключался "предварительный договор", на основании которого от дольщика принимались деньги. Застройщик ему заявлял: вы вносите сто процентов первоначального взноса, а потом мы вас поведем на регистрацию. Таким образом, человек вносил деньги, имея практическм ничего не гарантирующий договор. У дольщика документальным подтверждением какого-либо сотрудничества с компанией служила только "квитанция-приходник", зачастую даже без кассового чека. Многие компании за расторжение клиентом такого странного договора даже взимали штрафные санкции размером около ста тысяч рублей.

В общем-то, строители не хотели воровать деньги дольщиков. Таким образом они "оптимизировали" налогообложение. Доход от незарегистрированного договора государству сложнее обнаружить, так попросту занижалась выручка. Если бы не было финансового кризиса и "заморозки" объектов, подобные факты в Улан-Удэ, может быть, и не стали бы широко известны. Но стройки встают, люди обращаются за деньгами и выясняют нелицеприятное.

Сейчас многие такие "не дольщики", что называется, зависли. Начавшееся движение недоуменных граждан по госучреждениям с жалобами "мы хотим вернуть деньги, но договор не зарегистрирован", пока ни к чему не приводит. Прав у таких дольщиков практически нет никаких.

Таким образом, каждый потенциальный покупатель недвижимости теперь должен быть максимально осторожен. Прежде чем становиться дольщиком, следует внимательно ознакомиться с юридической стороной дела.

Ценам падать некуда

Еще одна широко обсуждаемая тема по всей стране: падение цен на рынке жилья. Как утверждают эксперты, этот процесс Бурятию заденет мало. В регионе практически не было спекулятивного "пузыря", свойственного Москве и другим крупным городам. Падать ценам особо некуда.

Себестоимость строительства в Бурятии до кризиса оценивалась в 18—20 тысяч рублей за квадратный метр. В строительных компаниях, занимающихся жильем, принято закладывать добавленную стоимость в размере ста процентов. Не стоит "напрягаться" из-за столь круглой цифры.

Сюда входят проценты по банковским кредитам, расходы на непредвиденные ситуации (форс-мажоры, сезонность, рост цен на стройматериалы и так далее). Кроме того, в рентабельности достаточно большой объем занимает коррупционная составляющая. Последняя статья расходов строителей не прописана в документах, но закладывается в конечную цену квадратного метра однозначно. В качестве прибыли строителям оставался вполне разумный процент. Таким образом, при себестоимости в 18—20 тысяч рублей, рыночная цена в 32—36 тысяч за "квадрат" в новостройке в Улан-Удэ была адекватна ситуации.

До сих пор в рекламе новостроек есть варианты продажи по цене "квадрата" менее 30 тысяч рублей, но это, как правило, лишь "маркетинговый ход". Стоит порекомендовать будущим покупателям внимательно читать условия договора. Вполне вероятно, что первоначальный взнос сделан по невысокой цене, но дальнейшая плата в рассрочку за квартиру разбита по месяцам, с индексацией в сторону увеличения. В итоге покупатель заплатит гораздо большую сумму, нежели рассчитывал.

На вторичном рынке недвижимости в Бурятии уникальная ситуация также остается. Цена в 40 тысяч рублей за квадратный метр продолжает пугать иногородних гостей своей величиной в соотношении с "первичкой". Эксперты первоочередной причиной столь неадекватной цены называют "психологическую". Человек, принимающий решение о покупке "вторичной" квартиры, пребывает в уверенности, что сегодня он внесет деньги и завтра переедет. А человек продающий лучше не будет продавать, чем снизит цену.

Все ждут весны

Все наблюдатели фиксируют резкое падение спроса на жилье. Ипотеки практически нет. Банки столкнулись с проблемой обеспечения возвратности денег при ипотеке. Ведь потенциальный кредитор не может в качестве залога оставить у банка будущую квартиру, ее еще нет в природе. С другой стороны, вариант приема другого объекта, находящегося у заемщика в собственности в качестве залога, не применяется. Поэтому банки ужесточают условия выдачи кредитов: повышают сумму первоначального взноса, выдвигают массу дополнительных требований к заемщику и т.д.

Таким образом, застройщики находятся в "вилке" между повышением себестоимости строительства и понижением спроса. Скорее всего, они будут затягивать пояса — сжиматься до предельной минимальной рентабельности. Многие компании именно так и поступят, надеясь сохранить наработанную базу и рассчитывая на улучшение ситуации. Но если финансовый кризис затянется, то строительство жилья все-таки остановится. Сделать прогноз на этот счет сейчас невозможно.

Все аналитики ждут начала нового года. И, как считается, к весне все точки над i будут расставлены окончательно. Пока же компании просто пересматривают свои планы: переносят начало новых проектов на более поздние сроки, оптимизируют собственные структуры, сокращают второстепенный персонал. И все без исключения застройщики обещают достроить уже начатые объекты.

Советы

— Узнайте все о компании-застройщике. Что строила и как. Чем занимается, помимо возведения данного объекта. В каких банках кредитовалась. Чем крупнее фирма, тем лучше. Особое предпочтение фирмам, строящим, кроме жилья, государственные объекты, и компаниям с серьезным имущественным комплексом.

— Ознакомьтесь с юридической стороной сделки. Договор долевого участия в строительстве должен обязательно получить государственную регистрацию. Иначе вы не являетесь официальным "дольщиком" и не имеете никаких прав.

— Посетите саму стройку. Чем выше степень ее готовности, тем легче довести ее до завершения.

— Сохраняйте спокойствие: решения, принятые в панике, редко бывают правильными.

^