15.07.2016
Цены на новые квартиры в Улан-Удэ достигли дна, туда же стремится и качество жилья
Эксперты признают – цены на квартиры в новостройках ниже уже не будут

Они приблизились к себестоимости строительства. А в ближайшие годы ожидается ценовой взлет на рынке жилья. Между тем, покупая сегодня квадратные метры по самой низкой цене, жители республики рискуют нарваться на некачественные квартиры и получить в «подарок» от застройщика целый ворох проблем.

Ценовые рекорды

Началось все несколько лет назад. Тогда еще и не пахло ни кризисом, ни санкциями, доллар был относительно стабилен, а строительство показывало удивительные темпы роста. В 2013–2014 годах прирост сданного жилья в квадратных метрах превышал показатели предыдущих лет в полтора, а то и в два раза.

В итоге предложение на рынке сильно подскочило, что уже тогда спровоцировало падение цен. Ведь спрос остался примерно на том же уровне. Позже грянул кризис, и к 2015 году спрос на квартиры буквально рухнул. Низкая платежеспособность, отказы по кредитам – из-за этого застройщикам пришлось искать способы, как привлечь покупателей. А самый действенный способ – снижение цен.

Итог – сегодня Улан-Удэ вошел в список городов России с самыми низкими ценами на квартиры в новостройках. Средняя стоимость квартиры за первое полугодие – 1,9 миллиона рублей. Средняя цена за квадрат – 39,2 тысячи рублей.

Конечно, в центре города цены намного превышают эти показатели. Но на статистику сильно влияют окраины столицы, где купить квартиру можно по совсем смешной стоимости.

– Возьмем удаленные сотые кварталы. Там цены на жилье – от 27, а в некоторых случаях и от 26 тысяч за квадратный метр, – рассказывает нам Оюна Аюшинова, член совета «Союза риелторов Сибири».

Эти значения можно назвать рекордными. Появились они благодаря тому, что в этом году спрос упал еще ниже по сравнению с прошлым годом. И на то есть ряд причин.

Потеряли доверие

– Спрос по новостройкам упал потому что ушли активные участники рынка – так называемые инвесторы. А это очень большой сегмент. Те, которые раньше вкладывались на начальном этапе долевого строительства. Они не боялись, перспективы были радужные. Практически все застройщики достраивались. Продление сроков, конечно, было, но небольшое – в рамках нормы, – говорит Оюна Аюшинова. – Сейчас, в экономический кризис, есть риск, что какие-то застройщики могут не достроить свое жилье. Поэтому эти инвесторы с рынка ушли. Эти клиенты переориентировались на вторичный рынок. 

Другими словами, еще совсем недавно выручку строительным компаниям делали дольщики, которые не боялись вкладывать деньги в еще не построенные квартиры. Сейчас ситуация кардинально изменилась.

Еще один фактор, влияющий на спрос населения, – ипотека. Сразу после кризиса правительство страны объявило о программе субсидирования ставок по ипотечным кредитам. Банки снижали проценты, а потерянную выгоду им доплачивали из федерального бюджета.

Это нужно было, чтобы строящиеся объекты не были заморожены. Активный спрос на льготные ипотеки провоцировал спрос населения и позволял застройщикам спокойно закончить то, что было начато до кризиса. Теперь же власти говорят о сворачивании этой программы. И рынок не может не реагировать на такие заявления.

Строительный кризис

Есть и другая сторона. То, что начинали строить еще до кризиса, уже построено. А новые многоквартирные дома в Бурятии строить не спешат. По данным Бурятстата, в январе-мае этого года объем работ по обобщенному виду «строительство» составил 116,5 миллиона рублей. Это в четыре раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Что касается конкретно строительства жилья: «на территории республики введены в эксплуатацию 552 жилых дома (1219 квартир) общей площадью 73210 квадратных метров. По сравнению с тем же временем прошлого года объем сданного в эксплуатацию жилья уменьшился в 2,4 раза», – сообщает Бурятстат. В Улан-Удэ при этом ввод жилья упал еще больше – в три раза.

Это значит, что уже через год или два на рынке жилья предложение упадет в разы. И, опять же, сработают законы экономики – чем ниже предложение, тем выше цены.

– Раз не будет предложения, значит, спрос будет его превышать – это в любом случае. Сейчас мы действительно находимся у нижней крайней отметки цен на жилье, и дальше уже – себестоимость. Поэтому ниже этих сумм цены уже не упадут. Спрос на новостройки стабилен в любом случае, – рассказывает Оюна Аюшинова.

Казалось бы, самое время покупать квартиры, ведь цена ниже уже не будет. Более того, в ближайшие годы возможен сильный рост стоимости жилья. Но не стоит спешить – высок риск нарваться на подводные камни.

Бракованные дома

В последнее время жители новостроек часто жалуются на плохое качество квартир и домов. Кто-то обнаруживает, что купленное жилье зимой начинает промерзать, у кого-то проблемы с вентиляций или окнами. В самых вопиющих случаях у жильцов обрушивается потолок, о чем уже писал «Номер один».

– По утеплению – у нас было несколько фактов, когда в недостаточном объеме установлен утеплитель. И у нас застройщики за свой счет разбирали стены – кирпичную кладку – и заводили дополнительное утепление контуров квартир, – рассказывает Валерий Пискунов, начальник отдела по контролю за строительством Госстройнадзора Бурятии. – Наняли китайских рабочих – на Смолина жилой дом – недосмотрели за ними, они вместо четырех слоев положили два слоя утеплителя. Как это назвать? Какая-то халатность…

Впрочем, иногда в недостатках виноваты сами жильцы. Например, системы вентиляции в некоторых новостройках часто выглядят неприглядно. И люди пытаются демонтировать или заделать неэстетичные короба, тем самым нарушая систему. Такое случается довольно часто, но при этом застройщики нарушают правила гораздо чаще.

– У нас есть административное воздействие на застройщиков. Применяются штрафные санкции. Можно сказать, что на каждом объекте есть оштрафованные лица, участники проекта, – говорит Валерий Пискунов. – В основном, конечно, все упирается в экономию средств застройщиками: применение более дешевых материалов вместо дорогих и качественных.

Один из вопиющих случаев произошел совсем недавно. В 105-м квартале в одной из новостроек рухнул балкон с четвертого этажа, вместе с находившейся на нем женщиной. К счастью, пострадавшая выжила, отделавшись лишь сломанной ногой и ушибами. 

Социалка подкачала

Хотя в черте города жалоб, по словам риелторов, намного меньше. Коммерческие дома, предназначенные для продажи, делают более или менее качественно. Основные недостатки люди находят в домах, построенных за счет бюджета для социальных целей.

– Мы работаем больше в черте города, с отдаленными районами не работаем. У нас все клиенты довольны. Такого не было, чтобы люди обращались и жаловались. Скорее всего, идет негатив со стороны социального жилья, которое на деньги по программам застраивают – это дома для сирот, для многодетных семей. И, возможно, там качество хромает, – предполагает Оюна Аюшинова.

По этой причине многие отдают предпочтение вторичному жилью. «Сталинки» и «хрущевки» проверены, стоят не один десяток лет. И люди часто делают выбор в пользу «вторички». В основном это касается пожилых людей.

– Молодежь, конечно, предпочитает новостройки. Хотелось бы, конечно, чтобы они более качественными были, чтобы оправдывали цены, – говорит Оюна Аюшинова.

Правда, продажи на вторичном рынке сегодня тоже серьезно падают. Как и цены. Здесь уже на рынок влияют отголоски кризиса и низкая платежеспособность населения.

В любом случае, жилищное строительство находится в кризисе. Это касается и спроса на квартиры, и качества новостроек, и количества заложенных домов. И, судя по всему, такая ситуация продлится еще не один год.

Владимир Пашинюк, «Номер один»
Фото: pixabay.com
Социальные комментарии Cackle
^