Без денег на крышу
Рынок новостроек Улан-Удэ не выдержал экспериментов Центробанка
В Бурятии рынок ипотеки, начиная с апреля, неожиданно показал значительное падение. Это кажется парадоксальным на фоне колоссального бума ипотечного кредитования, стартовавшего с начала 2018 года. Однако резкий рост сменился падением, и, несмотря на майское понижение ипотечных ставок, эксперты полагают, что ситуация может улучшиться не ранее осени 2019 года. Пока же на рынок давят несколько отрицательных факторов - высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, снижение доходов населения, высокая закредитованность и миграция молодежи на запад России.
Рост был недолгим
Весь прошлый год строители Бурятии радовались высочайшему спросу на новостройки, который был сравним с благополучными докризисными временами. Однако ипотека как подняла рынок, так и его опустила. Дело в том, что в Бурятии до 80% дольщиков используют ее для решения жилищного вопроса. Однако в конце 2018 года Банк России решил повысить ключевую ставку. Чтобы подморозить разогревшийся рынок и не увеличивать и так высокую долю закредитованности населения. Соответственно, стоимость ипотеки выросла почти на 2%, а также число отказов в одобрении ипотечных кредитов.
Так, по данным Нацбанка РБ, за четыре месяца 2018 года в Бурятии было выдано 1842 ипотечных кредита, то за январь-апрель 2019 года число ипотечных кредитов сократилось до 1764. Правда, несколько вырос объем выданных ипотечных кредитов - с 3 млрд 35 млн до 3 млрд 331 млн рублей. Судя по всему, это связано с подорожанием квартир в конце прошлого года.
Добавим, что в 2018 году было практически выкуплено все относительно недорогое и качественное жилье в Улан-Удэ, особенно в новостройках.
- Хороших вариантов новостроек в Улан-Удэ становится все меньше, а те, что есть, продаются выше рынка, что не стимулирует рост сделок, - говорит улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева. - Поэтому сегодня наблюдается сдвиг спроса на вторичное жилье, прежде всего. в кирпичные дома, построенные в 90-е годы. Также растет спрос на благоустроенные дома и коттеджи в Улан-Удэ не выше 100-120 квадратных метров, стоимость содержания которых находится в приемлемом диапазоне.
Между тем трудно ожидать, что предложение нового жилья в Улан-Удэ вырастет, как это было в прошлом году, когда ввод квартир в эксплуатацию возрос в полтора раза по сравнению с 2017 годом. Для сравнения: в апреле прошлого года строители возвели 26,1 тысячи квадратных метров, а в апреле 2019 года - всего лишь 9,4 тысячи квадратных метров жилья. Строить жилье в Бурятии решаются сегодня немногие.
В долгах, как в шелках
- Маржинальность строительного бизнеса снижается с каждым годом, но этот год стал особенно тяжелым для застройщиков, - жалуется директор строительной компании. - С 1 июля, согласно Закону №214, в Бурятии будут ликвидированы прежние схемы работы на дешевые долевые деньги, теперь придется пользоваться дорогостоящим банковским финансированием.
Правда¸ пока речь идет о новых проектах, старые будут строить по прежним схемам. Однако, по словам собеседника, «закредитованность бизнеса в связи с ростом издержек очень высока». Так, в связи с ростом зарплат в Китае, выросли и их запросы в Бурятии. Сегодня цена китайского рабочего в Улан-Удэ доходит до 3 тыс. рублей в день, узбеки обходятся дешевле, в пределах 2 тыс. рублей, но их используют на второстепенных работах, поскольку они не выдерживают высоких темпов.
А местных строителей, способных работать на высоте и со стабильным качеством, днем с огнем не найти. Те же немногочисленные профессиональные строители Бурятии уходят от временных строительных работ и трудоустраиваются в других секторах экономики. Стабильность важнее высоких, но сезонных заработков. Вдобавок подорожал цемент, что неудивительно, поскольку в Сибири сложилась монополия в этом секторе и цены устанавливают такие, какие захотят. В принципе, как отмечает источник, в Бурятии трудно назвать то, что в этом году не подорожало - от кирпича и арматуры до отделочных материалов. Соответственно, сегодня многие застройщики работают с рентабельностью, стремящейся к нулю.
- Рост цен на стройматериалы еще можно заложить в сметы, но вот административные траты и разного рода непредвиденные расходы с трудом поддаются расчету, - отмечает строитель. – Соответственно, многие застройщики сегодня оказались в сложнейшем положении и просто пережидают время, чтобы потом попытаться соскочить с этой темы.
К тому же сегодня возникла ситуация, когда, с одной стороны, у строительного бизнеса появились заказы, а с другой - как их освоить в срок? Напомним, что правительство РФ выделит Бурятии более 28 млрд рублей на строительство в этом году детских садов. Однако схема будет не столь выгодной: детсады строители построят за свой счет, а затем государство у них выкупит.
Строить детсады будут компании: «Бест-плюс», «Смит-инвест», «Дюпон-инвест», «Дом 2000», «Промгражданстрой», «Бургражданстрой», «Ростинвестстрой», «Проминвест», «Байкалснаб». Все они имеют местную прописку, за исключением китайской компании «Дюпон-инвест».
При этом особую тревогу вызывает то, что большинство компаний, подвязавшихся на стройки детсадов, также возводят и жилые дома. Соответственно, для строительства детсадов необходимы кредиты. Однако, как сообщил информированный источник в банковской сфере региона, не все компании получили банковское финансирование, поскольку кредиторы не уверены в том, что заемщики вовремя сдадут объекты в столь короткие сроки. Тем более что и административные риски никуда не делись.
Например, недавно УФССП Бурятии через суд приостановила на 14 суток деятельность компании «Дюпон-инвест» в связи с тем, что у них на стройке были обнаружены нелегальные китайцы. Судя по всему, использованные нелегалы обошлись дешевле официальных рабочих, и за счет этого компания пыталась сэкономить на издержках. А ведь планировалось, что «Дюпон-инвест» построит до конца года три детсада. Времени на выполнение госпрограмм остается все меньше.
Кредит с осложнениями
Однако самая главная проблема, признают эксперты, которая будет толкать строительный сектор вниз - низкие зарплаты потенциальных заемщиков.
- Сегодня охраннику в супермаркете или сотруднику какого-нибудь ЧОПа просто нереально получить ипотечный кредит, ведь максимум, что им платят - 18-20 тыс. рублей, тогда как минимальный платеж за самую дешевую квартиру составляет 15 тыс. рублей, в связи с чем мы не можем предоставить кредит, - отмечает источник в банке.
По его словам, в Бурятии сегодня ипотечное кредитование вряд ли будет в обозримом будущем демонстрировать высокие темпы роста, как в 2018 году, по целому ряду причин. Это низкие доходы, плохая кредитная история заемщиков, высокая закредитованность, большое количество неустойчивых и сомнительных предприятий, где трудятся заемщики.
Собственно говоря, многие потенциальные заемщики сами не хотят брать ипотечные кредиты, прежде всего, речь идет о более мобильной молодежи, которая зачастую не хочет связывать свое будущее с Бурятией. Также молодые люди не чувствуют уверенности в той работе, какая у них есть на данный момент, и даже если у них есть созаемщики, они не рискуют брать кредиты.
Поправить ситуацию может лишь рост зарплат в отдельных секторах экономики и снижение процентных ставок. Так, на прошлой неделе госбанки неожиданно снизили базовые ставки на приобретение готового жилья с 11,4% до 10,8%. И, как отмечают риелторы, на прошлой неделе «в Улан-Удэ заметно возросла активность покупателей на рынке, прежде всего, на рынке вторичного жилья».
По словам экспертов, в республике также наблюдается тенденция, когда потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья в связи с тем, что руководители ряда госбанков анонсировали снижение ставок по кредитам к концу года до 7% годовых. Если это произойдет, то мы можем увидеть рост рынка недвижимости республики, однако он в основном будет подпитываться лишь еще большей долей закредитованности населения.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
Рост был недолгим
Весь прошлый год строители Бурятии радовались высочайшему спросу на новостройки, который был сравним с благополучными докризисными временами. Однако ипотека как подняла рынок, так и его опустила. Дело в том, что в Бурятии до 80% дольщиков используют ее для решения жилищного вопроса. Однако в конце 2018 года Банк России решил повысить ключевую ставку. Чтобы подморозить разогревшийся рынок и не увеличивать и так высокую долю закредитованности населения. Соответственно, стоимость ипотеки выросла почти на 2%, а также число отказов в одобрении ипотечных кредитов.
Так, по данным Нацбанка РБ, за четыре месяца 2018 года в Бурятии было выдано 1842 ипотечных кредита, то за январь-апрель 2019 года число ипотечных кредитов сократилось до 1764. Правда, несколько вырос объем выданных ипотечных кредитов - с 3 млрд 35 млн до 3 млрд 331 млн рублей. Судя по всему, это связано с подорожанием квартир в конце прошлого года.
Добавим, что в 2018 году было практически выкуплено все относительно недорогое и качественное жилье в Улан-Удэ, особенно в новостройках.
- Хороших вариантов новостроек в Улан-Удэ становится все меньше, а те, что есть, продаются выше рынка, что не стимулирует рост сделок, - говорит улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева. - Поэтому сегодня наблюдается сдвиг спроса на вторичное жилье, прежде всего. в кирпичные дома, построенные в 90-е годы. Также растет спрос на благоустроенные дома и коттеджи в Улан-Удэ не выше 100-120 квадратных метров, стоимость содержания которых находится в приемлемом диапазоне.
Между тем трудно ожидать, что предложение нового жилья в Улан-Удэ вырастет, как это было в прошлом году, когда ввод квартир в эксплуатацию возрос в полтора раза по сравнению с 2017 годом. Для сравнения: в апреле прошлого года строители возвели 26,1 тысячи квадратных метров, а в апреле 2019 года - всего лишь 9,4 тысячи квадратных метров жилья. Строить жилье в Бурятии решаются сегодня немногие.
В долгах, как в шелках
- Маржинальность строительного бизнеса снижается с каждым годом, но этот год стал особенно тяжелым для застройщиков, - жалуется директор строительной компании. - С 1 июля, согласно Закону №214, в Бурятии будут ликвидированы прежние схемы работы на дешевые долевые деньги, теперь придется пользоваться дорогостоящим банковским финансированием.
Правда¸ пока речь идет о новых проектах, старые будут строить по прежним схемам. Однако, по словам собеседника, «закредитованность бизнеса в связи с ростом издержек очень высока». Так, в связи с ростом зарплат в Китае, выросли и их запросы в Бурятии. Сегодня цена китайского рабочего в Улан-Удэ доходит до 3 тыс. рублей в день, узбеки обходятся дешевле, в пределах 2 тыс. рублей, но их используют на второстепенных работах, поскольку они не выдерживают высоких темпов.
А местных строителей, способных работать на высоте и со стабильным качеством, днем с огнем не найти. Те же немногочисленные профессиональные строители Бурятии уходят от временных строительных работ и трудоустраиваются в других секторах экономики. Стабильность важнее высоких, но сезонных заработков. Вдобавок подорожал цемент, что неудивительно, поскольку в Сибири сложилась монополия в этом секторе и цены устанавливают такие, какие захотят. В принципе, как отмечает источник, в Бурятии трудно назвать то, что в этом году не подорожало - от кирпича и арматуры до отделочных материалов. Соответственно, сегодня многие застройщики работают с рентабельностью, стремящейся к нулю.
- Рост цен на стройматериалы еще можно заложить в сметы, но вот административные траты и разного рода непредвиденные расходы с трудом поддаются расчету, - отмечает строитель. – Соответственно, многие застройщики сегодня оказались в сложнейшем положении и просто пережидают время, чтобы потом попытаться соскочить с этой темы.
К тому же сегодня возникла ситуация, когда, с одной стороны, у строительного бизнеса появились заказы, а с другой - как их освоить в срок? Напомним, что правительство РФ выделит Бурятии более 28 млрд рублей на строительство в этом году детских садов. Однако схема будет не столь выгодной: детсады строители построят за свой счет, а затем государство у них выкупит.
Строить детсады будут компании: «Бест-плюс», «Смит-инвест», «Дюпон-инвест», «Дом 2000», «Промгражданстрой», «Бургражданстрой», «Ростинвестстрой», «Проминвест», «Байкалснаб». Все они имеют местную прописку, за исключением китайской компании «Дюпон-инвест».
При этом особую тревогу вызывает то, что большинство компаний, подвязавшихся на стройки детсадов, также возводят и жилые дома. Соответственно, для строительства детсадов необходимы кредиты. Однако, как сообщил информированный источник в банковской сфере региона, не все компании получили банковское финансирование, поскольку кредиторы не уверены в том, что заемщики вовремя сдадут объекты в столь короткие сроки. Тем более что и административные риски никуда не делись.
Например, недавно УФССП Бурятии через суд приостановила на 14 суток деятельность компании «Дюпон-инвест» в связи с тем, что у них на стройке были обнаружены нелегальные китайцы. Судя по всему, использованные нелегалы обошлись дешевле официальных рабочих, и за счет этого компания пыталась сэкономить на издержках. А ведь планировалось, что «Дюпон-инвест» построит до конца года три детсада. Времени на выполнение госпрограмм остается все меньше.
Кредит с осложнениями
Однако самая главная проблема, признают эксперты, которая будет толкать строительный сектор вниз - низкие зарплаты потенциальных заемщиков.
- Сегодня охраннику в супермаркете или сотруднику какого-нибудь ЧОПа просто нереально получить ипотечный кредит, ведь максимум, что им платят - 18-20 тыс. рублей, тогда как минимальный платеж за самую дешевую квартиру составляет 15 тыс. рублей, в связи с чем мы не можем предоставить кредит, - отмечает источник в банке.
По его словам, в Бурятии сегодня ипотечное кредитование вряд ли будет в обозримом будущем демонстрировать высокие темпы роста, как в 2018 году, по целому ряду причин. Это низкие доходы, плохая кредитная история заемщиков, высокая закредитованность, большое количество неустойчивых и сомнительных предприятий, где трудятся заемщики.
Собственно говоря, многие потенциальные заемщики сами не хотят брать ипотечные кредиты, прежде всего, речь идет о более мобильной молодежи, которая зачастую не хочет связывать свое будущее с Бурятией. Также молодые люди не чувствуют уверенности в той работе, какая у них есть на данный момент, и даже если у них есть созаемщики, они не рискуют брать кредиты.
Поправить ситуацию может лишь рост зарплат в отдельных секторах экономики и снижение процентных ставок. Так, на прошлой неделе госбанки неожиданно снизили базовые ставки на приобретение готового жилья с 11,4% до 10,8%. И, как отмечают риелторы, на прошлой неделе «в Улан-Удэ заметно возросла активность покупателей на рынке, прежде всего, на рынке вторичного жилья».
По словам экспертов, в республике также наблюдается тенденция, когда потенциальные покупатели откладывают приобретение жилья в связи с тем, что руководители ряда госбанков анонсировали снижение ставок по кредитам к концу года до 7% годовых. Если это произойдет, то мы можем увидеть рост рынка недвижимости республики, однако он в основном будет подпитываться лишь еще большей долей закредитованности населения.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
