Новостройки будут замерзать
В прошлом году в РБ было возведено около 1600 домов. Их площадь составила свыше 200 тыс. кв.м. По словам мэра города Геннадия Айдаева, в Улан-Удэ жилищное строительство растет высокими темпами. В прошлом году введено в эксплуатацию 98,9 тыс. кв. метров жилья. Это на одиннадцать процентов больше, чем в 2004 году.
Цифры как будто оптимистичные. Однако посмотрим, что стоит за ними.
Кирпичный тупик
В Бурятии шестьдесят три процента всего введенного в 2005 г в эксплуатацию жилья приходится на индивидуальных застройщиков. Люди лепят свои дома-избушки. Это улучшает статистику, но решить проблему обеспечения граждан комфортным и доступным жильем не может. Для достижения целей путинского жилищного нацпроекта требуется промышленное строительство, т.е. возведение многоэтажек.
С этим делом в Бурятии плохо. Вот-вот разразится кризис, который в силах подорвать любую статистику. Хитростью можно "прикрыть" небольшие провалы. Жилищный провал будет иметь такие масштабы, что не скроешь. Все последние годы в столице республики строят жилые многоэтажки. Но широких масс горожан это никак не коснулось. Цены на квартиры в этих новых домах очень высоки.
Юрий Хаданов, директор производственной компании "Dulan": "Это коммерческая тайна, но все равно многие знают, что в некоторых домах продано только 10—30 процентов квартир. В некоторых — 90%. Насколько я знаю, сейчас один квадратный метр стоит от 14 до 18 тысяч рублей. Но надо учитывать, что это просто стены фактически без отделки. А хорошая отделка, евроремонт добавляет к цене до тридцати процентов стоимости жилья.
Рынок такого полуэлитного (это трудно назвать элитным) жилья близок к насыщению. Люди, которые могли позволить себе такое жилье, приобрели его. А основная масса людей, которые не имели возможностей для этого, и сегодня не имеет их. Цены слишком высоки. Например, если семья хочет купить трехкомнатную квартиру, это примерно миллион рублей".
В Улан-Удэ привыкли строить кирпичные дома. А строить их дорого. Кирпич — материал не из дешевых. 1 кв. м кирпичной стены толщиной 60 см стоит 1200 рублей. Снаружи стену дополнительно обкладывают утеплителем толщиной 15 см. Это повышает цену квадратного метра стены в несколько раз. Минимум вдвое — до 2400 руб./кв. м. И это только материалы — не считая труда рабочих и другие затрат. Кроме дороговизны, ставить кирпичный дом еще и долго.
Сильно ли влияет на конечную цену улан-удэнского квадратного метра жилья извечная капиталистическая тяга к получению сверхприбылей? Может ли цена упасть, если компании, продающие новые квартиры, умерят жадность и не будут "задирать" цены вверх?
По мнению Юрия Хаданова, этого не случится. "Прибыль у наших строителей очень небольшая. Может быть, тридцать, максимум пятьдесят процентов. В дороговизне нового жилья это особой роли не играет. Цена складывается объективно, без всякой жадности — из-за устаревших технологий строительства и дорогих стройматериалов. Ведь очень многое завозится за тысячи километров из других регионов. Из-за пределов Бурятии завозится даже кирпич. Я знаю, что некоторые вообще концы с концами еле сводят".
В Бурятии примерно половина населения живет за чертой бедности или чуть-чуть возвышается над ней. Сегодня они никак не могут улучшить свои жилищные условия. По российской статистике, только девять процентов семей могут купить жилье в счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. У нас в республике этот процент наверняка еще ниже.
Жизнь убила "панельку"
Как заметили жители Улан-Удэ, в городе давно не строятся панельные дома. Хотя в свое время панельных пяти- и девятиэтажек возводилось немало.
Юрий Хаданов: "Крупнопанельное домостроение — это очень хорошее домостроение, но очень дорогое. Например, в сейсмических зонах панельные дома показывают себя хорошо, они более крепкие, устойчивые. В силу своей дороговизны данный вид строительства умер естественной смертью. И тот вид строительства, о котором мы говорим, должен умереть, если на смену придут более дешевые технологии строительства".
Небольшой всплеск строительства в Улан-Удэ может очень быстро сойти на нет. Не сумев продать квартиры в построенном доме, никто не будет начинать возводить другой. Полностью строительство кирпичных многоэтажек в Бурятии, конечно, не умрет. Спрос всегда будет, но минимальный.
Основной же массе граждан кирпич совсем не товарищ. С его помощью квартирную проблему не снять. Надеяться, что жители республики вдруг разбогатеют не стоит. Жизнь придушит и "кирпичку". И тогда строительная отрасль Бурятии забуксует.
Улан-Удэ становится гигантской деревней
Дороговизна в постройке жилья не позволяет решить вопрос обеспечения малоимущих граждан муниципальным жильем на условиях социального найма, что предусмотрено Жилищным кодексом. У городской власти нет квартир, чтоб выдать социально неблагополучным квартиросъемщикам. Чтобы быстро расселить жильцов ветхих домов, у мэрии тоже нет квартир. Масса наших земляков обречена жить и умирать в общежитиях и лачугах, так и не пожив нормальной человеческой жизнью.
Также дороговизна стала причиной того, что столица РБ теряет городской облик. Разрастаясь за счет неказистых деревянных домишек, Улан-Удэ все более походит на большую деревню. Этакое супер-село. Негативных сторон очень много.
Правительство Бурятии, Улан-Удэ не в силах предложить что-то реальное. И вынуждены уповать на методы, показавшие свою неэффективность. Несколько месяцев назад в Улан-Удэ была создана городская ипотечная корпорация — копия такой же республиканской компании. Старая песня. Ждать от нее перелома не надо. В нынешнем году мэрия намерена усилить работу по предоставлению через торги земельных участков под строительство. В 2006 г. уже сформировано около сорока участков. Но это тоже ничего кардинально не изменит. Рынок жилищного строительства в ожидании свежего решения.
Мы дрейфуем к каркасному будущему
По мнению нашего собеседника, резко удешевить квадратный метр жилья, увеличить скорость строительства и дать возможность строителям возводить дома круглый год можно.
Юрий Хаданов: "Короткий строительный сезон — один из главных удорожающих факторов. В это же время работает промышленность строительных материалов. Она не может работать в полную силу — нет спроса. Зимой металл не завозится в Бурятию, транспорт замирает, цементная промышленность тоже стоит, нет сбыта и т.д. по цепочке. Перестают работать заводы, уменьшается потребление энергии. Правда, зимой это может компенсироваться за счет роста потребления энергии со стороны населения, но все равно. Падает зарплата, доходная часть бюджета и т.д.
В любом бизнесе есть проблема сезонных колебаний. В данный момент это сильно бьет по строителям. Мы делаем каменную кладку, а зимой ее делать нельзя, и потому строительство стоит. Но можно перейти к другой форме строительства, индустриальному, допустим, к каркасно-панельному".
Суть состоит в том, что на заводе делается каркас, завозится на стройплощадку. Каркас можно "варить" и зимой, и летом — ригеля, балки, колонны, — а потом на него навешиваются стеновые панели из газобетона. Плиты можно делать на заводе круглый год. Так что и в зимние холода, и в летний зной можно делать так называемый тепловой контур, т.е. наружные стены.
Это один из реальных выходов из кирпичного тупика — замена кирпича на альтернативный материал плюс удлинение сезона строительства до двенадцати месяцев в году.
С возведением теплового контура можно приступать к отделочным работам. Это напоминает принцип, по которому раньше весь год велось крупнопанельное домостроение. Юрий Хаданов: "Считаю, что и для республики, для города, для всех, было бы неплохо использовать эту форму работы. Вернуться к известному принципу, но на новом уровне. На заводе ЖБИ можно без всяких проблем наладить эту технологию".
Газобетон куда дешевле кирпича, строить из него многоэтажку легче и значительно быстрее. Скорость кладки в 3—4 раза выше. Наружная стена из газобетона (такова теплопроводность) не требует дополнительного утепления, как кирпичная, т.е. вновь экономится время (да и деньги на покупку утеплителя). Фактически скорость строительства получается выше раз в шесть. Кирпич, по своей сути, — это глина и затраты на ее обжиг. Газобетон — это цемент и песок. Без затрат энергии на обжиг газобетон выходит дешевле.
Цены на квартиры в таких домах будут по карману многим гражданам Бурятии. В отличие от нынешних. Хотя сам Юрий Хаданов сторонник малоэтажной застройки, он считает что в Бурятии, с нашими просторами, можно строить дома не выше четырех-пяти этажей. Иначе требуется устанавливать лифты, дополнительные насосы для подъема воды, усиливать фундамент, что в конечном итоге отражается на цене квадратного метра. Падение спроса на нынешние новостройки тревожный звонок для фирм-застройщиков.
Юрий Хаданов: "Жизнь свое возьмет. Другое дело, каким способом. А это может быть каркасно-панельное строительство, газобетон или что-то другое".
Новые дома уже начали замерзать
Дома, возведенные в Улан-Удэ в последние годы, весьма нарядны и красивы. Но жильцы уже начинают жаловаться на то, что дом промерзает.
Юрий Хаданов: "Все дома снаружи обычно утепляют пенополистрольными, пенополиуретановыми плитами или минераловатными плитами. Находясь снаружи, они промерзают. Есть понятие цикличности — на сколько циклов "замораживаниеразмораживание" рассчитан материал. Оно ограничено. Для кирпича — 25, для газобетона — 35. А у данных плит — порядка 8—10, максимум 15. Это косвенный показатель долговечности. На самом деле они будут служить где-то около 20 лет, но при условии, что на них не попадает вода, что в свое время при строительстве были хорошо заделаны швы и т.д.
А у нас кто только не строит... Ко мне уже обращались люди: живут в новом доме всего несколько лет, а дом уже начал промерзать. Ну чем я им помогу? Дом так построен... Но основная проблема начнется лет через двадцать. Дома начнут промерзать, пойдут большие теплопотери. Надо будет вкладывать деньги, отдирать утеплитель и все менять".
При всех недостатках, цены на квартиры в таких домах будут только расти, снижая и без того небольшой спрос. Значит, пора менять технологии, искать более эффективные способы строительства.
