Общество
26.09.2021 в 07:00
В Бурятии ждут спада цен на жилье
После удорожания ипотеки число сделок по недвижимости стало падать
Текст: Газета
С 13 сентября Банк России в пятый раз подряд за этот год поднял ключевую ставку - до 6,75%. Вслед за ней к концу месяца подкорректируют свои процентные ставки и банки по ипотечным и потребительским кредитам. В свою очередь, последует сокращение числа людей, готовых брать кредиты под покупку недвижимости, что уменьшит спрос на жилье.
Аналитики говорят о достижении потолка платежеспособного спроса в Бурятии и постепенном «сдувании» ипотечного пузыря. Ведь сегодня число готовых инвестировать на заемные средства в рынок, покупая бетонные коробки по совершенно диким ценам, стало минимальным.
Доступность кредитов снизилась с весны, когда регулятор начал последовательно поднимать ставку, вслед за ней выросла стоимость ипотечного кредитования. По данным Нацбанка Бурятии, в июле количество выданных ипотечных кредитов в Бурятии начало падать, займы получили 792 заемщика (в июле 2020 года - 804). Все это привело к тому, что в августе 2021 года в Бурятии рынок продаж испытал неожиданное торможение. Причем местная динамика повторяет траекторию московского рынка недвижимости, являющегося для Бурятии ориентиром. Так, по данным ЦИАН, количество сделок в Московском регионе в июле 2021 года оказалось на 21% меньше, чем в июне.
Поскольку ипотека в Бурятии является мотором, разогнавшим цену квадратного метра за два года в два с лишним раза, то его резкое охлаждение может вызвать остановку продаж многих объектов недвижимости.
- Удорожание кредитов - это важный фактор, но в Бурятии не это главное, - поделился представитель банковских кругов региона. - Самая главная проблема - дикий отрыв цены «квадрата» от реальной платежеспособности населения.
Кроме того, заемщик 2020-го и заемщик 2021 года - они совершенно разные по своей платежеспособности. Ведь условия кредитования в 2020 году были куда более благоприятными, а цены на приобретаемое жилье относительно комфортными с точки зрения обслуживания займов. Потому и риски попадания в дефолт при более низкой стоимости кредита были существенно меньшими для заемщиков.
- Сегодня совокупный семейный доход семьи заемщика в среднем составляет около 60 тыс. рублей при двух работающих, - продолжает эксперт. - А вот рождение ребенка, уход мамы в декрет или потеря работы у мужа сразу же переводит заемщика в преддефолтное состояние. Поскольку обслуживать кредит без сторонней поддержки он уже не может.
По словам банкира, в Бурятии из-за роста цен на недвижимость, спровоцированного в том числе льготной «дальневосточной ипотекой», сегодня многие категории заемщиков уже не получат кредитов. Ведь цены оторвались от доходов людей, и банки понимают, что обслуживание таких кредитов в перспективе заемщик может не потянуть. И на подорожавшие квартиры из-за возросших рисков одобряют кредиты все меньше.
По данным Нацбанка Бурятии, только за один июль 2021 года при падении числа кредитов заемщики успели взять 2,1 млрд рублей. Что на 400 млн рублей больше, чем годом ранее (1,7 млрд рублей). Всего же за 2021 год из-за роста цен на приобретаемые квартиры переплата только по основному долгу составит несколько миллиардов рублей.
При этом в 2021 году доходы не выросли, а вот текущие расходы заемщиков, наоборот, увеличились весьма значительно: на подорожавшие еду, транспорт, коммунальные услуги, одежду, топливо, запасные части, ремонт жилья и т. д. Поскольку многие статьи расходов являются более приоритетными для заемщиков, чем выплата процентов по кредиту, риски невозврата возрастают.
- 15 тыс. рублей, которые три года назад платил за обслуживание по ипотеке среднестатистический заемщик, это совершенно другие деньги, их выплачивать было легче, чем сегодняшние проценты по кредиту, - убежден улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Деньги обесценились, их стало остро не хватать, и риск просрочки по кредитам значительно вырос за последние годы.
При неблагоприятном варианте кризис 2014 - 2016 гг. не будет идти ни в какое сравнение с предстоящим сегодня обвалом на рынке недвижимости.
- Триггером обвала может быть все, что угодно. Но если спрос упадет, а предложение жилья вырастет в том числе из-за неспособности заемщиков обслуживать ипотеку, то коррекция цен за квадратный метр будет весьма существенной, - считает экономист. - Можно сказать, полетим круто вниз.
Как отмечают эксперты, чтобы не повторять предыдущий жилищный кризис, сегодня государство и банки активно поддерживают застройщиков. Так, Банк России с целью борьбы с инфляцией очень медленно закручивает гайки кредитования. Чтобы постепенно охладить спрос и не допустить резкого обвала отрасли. А вот о рядовых заемщиках, кто уже влез в петлю ипотеки, никто не думает - как они вообще будут в ближайшие 10 - 15 лет обслуживать свои займы за столь дорого купленное жилье?
Дмитрий Родионов, «Номер один».
Аналитики говорят о достижении потолка платежеспособного спроса в Бурятии и постепенном «сдувании» ипотечного пузыря. Ведь сегодня число готовых инвестировать на заемные средства в рынок, покупая бетонные коробки по совершенно диким ценам, стало минимальным.
Доступность кредитов снизилась с весны, когда регулятор начал последовательно поднимать ставку, вслед за ней выросла стоимость ипотечного кредитования. По данным Нацбанка Бурятии, в июле количество выданных ипотечных кредитов в Бурятии начало падать, займы получили 792 заемщика (в июле 2020 года - 804). Все это привело к тому, что в августе 2021 года в Бурятии рынок продаж испытал неожиданное торможение. Причем местная динамика повторяет траекторию московского рынка недвижимости, являющегося для Бурятии ориентиром. Так, по данным ЦИАН, количество сделок в Московском регионе в июле 2021 года оказалось на 21% меньше, чем в июне.
Поскольку ипотека в Бурятии является мотором, разогнавшим цену квадратного метра за два года в два с лишним раза, то его резкое охлаждение может вызвать остановку продаж многих объектов недвижимости.
- Удорожание кредитов - это важный фактор, но в Бурятии не это главное, - поделился представитель банковских кругов региона. - Самая главная проблема - дикий отрыв цены «квадрата» от реальной платежеспособности населения.
Кроме того, заемщик 2020-го и заемщик 2021 года - они совершенно разные по своей платежеспособности. Ведь условия кредитования в 2020 году были куда более благоприятными, а цены на приобретаемое жилье относительно комфортными с точки зрения обслуживания займов. Потому и риски попадания в дефолт при более низкой стоимости кредита были существенно меньшими для заемщиков.
- Сегодня совокупный семейный доход семьи заемщика в среднем составляет около 60 тыс. рублей при двух работающих, - продолжает эксперт. - А вот рождение ребенка, уход мамы в декрет или потеря работы у мужа сразу же переводит заемщика в преддефолтное состояние. Поскольку обслуживать кредит без сторонней поддержки он уже не может.
По словам банкира, в Бурятии из-за роста цен на недвижимость, спровоцированного в том числе льготной «дальневосточной ипотекой», сегодня многие категории заемщиков уже не получат кредитов. Ведь цены оторвались от доходов людей, и банки понимают, что обслуживание таких кредитов в перспективе заемщик может не потянуть. И на подорожавшие квартиры из-за возросших рисков одобряют кредиты все меньше.
По данным Нацбанка Бурятии, только за один июль 2021 года при падении числа кредитов заемщики успели взять 2,1 млрд рублей. Что на 400 млн рублей больше, чем годом ранее (1,7 млрд рублей). Всего же за 2021 год из-за роста цен на приобретаемые квартиры переплата только по основному долгу составит несколько миллиардов рублей.
При этом в 2021 году доходы не выросли, а вот текущие расходы заемщиков, наоборот, увеличились весьма значительно: на подорожавшие еду, транспорт, коммунальные услуги, одежду, топливо, запасные части, ремонт жилья и т. д. Поскольку многие статьи расходов являются более приоритетными для заемщиков, чем выплата процентов по кредиту, риски невозврата возрастают.
- 15 тыс. рублей, которые три года назад платил за обслуживание по ипотеке среднестатистический заемщик, это совершенно другие деньги, их выплачивать было легче, чем сегодняшние проценты по кредиту, - убежден улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Деньги обесценились, их стало остро не хватать, и риск просрочки по кредитам значительно вырос за последние годы.
При неблагоприятном варианте кризис 2014 - 2016 гг. не будет идти ни в какое сравнение с предстоящим сегодня обвалом на рынке недвижимости.
- Триггером обвала может быть все, что угодно. Но если спрос упадет, а предложение жилья вырастет в том числе из-за неспособности заемщиков обслуживать ипотеку, то коррекция цен за квадратный метр будет весьма существенной, - считает экономист. - Можно сказать, полетим круто вниз.
Как отмечают эксперты, чтобы не повторять предыдущий жилищный кризис, сегодня государство и банки активно поддерживают застройщиков. Так, Банк России с целью борьбы с инфляцией очень медленно закручивает гайки кредитования. Чтобы постепенно охладить спрос и не допустить резкого обвала отрасли. А вот о рядовых заемщиках, кто уже влез в петлю ипотеки, никто не думает - как они вообще будут в ближайшие 10 - 15 лет обслуживать свои займы за столь дорого купленное жилье?
Дмитрий Родионов, «Номер один».
