Общество
10.02.2024 в 08:00
На рынке недвижимости Бурятии продолжает надуваться гигантский пузырь
В 2023 году жители республики взяли жилищных кредитов почти на 40 миллиардов
Текст: Дмитрий Родионов
Гигантский пузырь на рынке недвижимости продолжает надуваться. Российские банки выдали жителям Бурятии в 2023 году рекордный объем ипотечных кредитов. Заемщики набрали ипотек на 39 млрд 155 млн рублей, следует из данных Отделения Банка России в Бурятии. Это на 54,8% больше предыдущего рекорда в 2022 году в 25 млрд 283 млн рублей.
Двигателем рынка недвижимости, как и в 2022 году, остается льготная ипотека, в том числе «Дальневосточная» – ее доля увеличивается ежегодно.
Судя по данным регулятора, январь 2023 года начинался неудачно для рынка. Заемщики набрали квартир всего лишь на 1,7 млрд рублей. Тогда как годом ранее должники набрали займов на 1,8 млрд рублей. Однако с февраля 2023 года продажи и займы рванули вверх и к маю выросли, по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, почти в пять раз. Далее темпы займов только нарастали и к концу года в Бурятии едва не перешагнули 40-миллиардную отметку.
Росту спроса на ипотеку и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей закрыть сделки до удорожания ипотечного кредитования, когда Банк России начал «охлаждать» рынок, последовательно повышая ключевую ставку. Регулятор делал это пять раз, и она поднялась с 8,5% в июле до 16% в декабре 2023 года.
Это вызывало ажиотаж на рынке займов. Динамика подпитывалась увеличением доходов части населения, задействованной в российско-украинском конфликте через переводы военнослужащим, госзаказы на производство продукции военно-промышленного комплекса.
Кроме того, в 2023 году в регион начали поступать крупные и массовые компенсации родственникам военнослужащих, которые понесли часть средств на рынок. Попутно беря займы у банков на покупку и ремонт нового и вторичного жилья. Это вызвало оторопь у участников рынка, которые ждали торможения, а не роста.
- Мы все прекрасно понимаем, что нет никаких факторов для роста рынка в связи с недоступностью ипотечного кредитования для подавляющего большинства заемщиков из-за несоответствия покупательской способности дороговизне квадратного метра, но рынок и не думает тормозиться, - удивляется риелтор Марина Бадмаева. - В какой-то момент все забыли про прошлые жилищные кризисы и решили, что цены на «квадраты» будут расти бесконечно и ипотеку можно брать по любым ставкам.
В то же время неопределенность экономического положения в стране, как ни странно, вынуждает население с фанатизмом вкладываться в «квадраты» как в абсолютную ценность. И на фоне растущей инфляции этот шаг представляется разумным.
- Инвестиции в недвижимость сегодня остаются одним из немногих вариантов приумножения накоплений или как минимум сбережения их от инфляции, поскольку многие другие инструменты, например фондовый, валютный рынки и др., после известных событий стали слишком рискованными либо потеряли актуальность, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - По сути, у населения мало что осталось для инвестиций кроме недвижимости.
Тем не менее экономист предостерег от излишних иллюзий.
- Я обратил внимание, что в Улан-Удэ резко увеличилось число залоговых квартир, которые банки выставляют на продажу в связи с неспособностью заемщиков обслуживать кредиты, как правило, они заметно дешевле аналогичных на рынке, - сообщил он.
Так, банки в полтора раза увеличили объем погашений проблемной ипотеки за счет продажи заложенных квартир. По итогам девяти месяцев 2023 года он превысил 28% от совокупной просроченной задолженности, отмечают эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Зафиксированный объем взысканий в 1,52 раза больше, чем за аналогичный период 2022 (11,3 млрд рублей). Не случайно компания ДОМ.РФ направила в Госдуму предложения по ограничению программ льготной ипотеки.
В частности, предложено с середины 2024 года оставить такие программы лишь для семей с двумя детьми, инвалидов, молодых семей до 36 лет, живущих на Дальнем Востоке. Тем самым есть надежда на более мягкую посадку рынка, а не на обрушение, как в 2015 году, когда случился жилищный кризис, сопровождавшийся банкротством застройщиков и митингами обманутых дольщиков.
Двигателем рынка недвижимости, как и в 2022 году, остается льготная ипотека, в том числе «Дальневосточная» – ее доля увеличивается ежегодно.
Судя по данным регулятора, январь 2023 года начинался неудачно для рынка. Заемщики набрали квартир всего лишь на 1,7 млрд рублей. Тогда как годом ранее должники набрали займов на 1,8 млрд рублей. Однако с февраля 2023 года продажи и займы рванули вверх и к маю выросли, по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, почти в пять раз. Далее темпы займов только нарастали и к концу года в Бурятии едва не перешагнули 40-миллиардную отметку.
Росту спроса на ипотеку и, как следствие, цен способствовало стремление покупателей закрыть сделки до удорожания ипотечного кредитования, когда Банк России начал «охлаждать» рынок, последовательно повышая ключевую ставку. Регулятор делал это пять раз, и она поднялась с 8,5% в июле до 16% в декабре 2023 года.
Это вызывало ажиотаж на рынке займов. Динамика подпитывалась увеличением доходов части населения, задействованной в российско-украинском конфликте через переводы военнослужащим, госзаказы на производство продукции военно-промышленного комплекса.
Кроме того, в 2023 году в регион начали поступать крупные и массовые компенсации родственникам военнослужащих, которые понесли часть средств на рынок. Попутно беря займы у банков на покупку и ремонт нового и вторичного жилья. Это вызвало оторопь у участников рынка, которые ждали торможения, а не роста.
- Мы все прекрасно понимаем, что нет никаких факторов для роста рынка в связи с недоступностью ипотечного кредитования для подавляющего большинства заемщиков из-за несоответствия покупательской способности дороговизне квадратного метра, но рынок и не думает тормозиться, - удивляется риелтор Марина Бадмаева. - В какой-то момент все забыли про прошлые жилищные кризисы и решили, что цены на «квадраты» будут расти бесконечно и ипотеку можно брать по любым ставкам.
В то же время неопределенность экономического положения в стране, как ни странно, вынуждает население с фанатизмом вкладываться в «квадраты» как в абсолютную ценность. И на фоне растущей инфляции этот шаг представляется разумным.
- Инвестиции в недвижимость сегодня остаются одним из немногих вариантов приумножения накоплений или как минимум сбережения их от инфляции, поскольку многие другие инструменты, например фондовый, валютный рынки и др., после известных событий стали слишком рискованными либо потеряли актуальность, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - По сути, у населения мало что осталось для инвестиций кроме недвижимости.
Тем не менее экономист предостерег от излишних иллюзий.
- Я обратил внимание, что в Улан-Удэ резко увеличилось число залоговых квартир, которые банки выставляют на продажу в связи с неспособностью заемщиков обслуживать кредиты, как правило, они заметно дешевле аналогичных на рынке, - сообщил он.
Так, банки в полтора раза увеличили объем погашений проблемной ипотеки за счет продажи заложенных квартир. По итогам девяти месяцев 2023 года он превысил 28% от совокупной просроченной задолженности, отмечают эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Зафиксированный объем взысканий в 1,52 раза больше, чем за аналогичный период 2022 (11,3 млрд рублей). Не случайно компания ДОМ.РФ направила в Госдуму предложения по ограничению программ льготной ипотеки.
В частности, предложено с середины 2024 года оставить такие программы лишь для семей с двумя детьми, инвалидов, молодых семей до 36 лет, живущих на Дальнем Востоке. Тем самым есть надежда на более мягкую посадку рынка, а не на обрушение, как в 2015 году, когда случился жилищный кризис, сопровождавшийся банкротством застройщиков и митингами обманутых дольщиков.
Теги
недвижимость