24.09.2014
В мэрии Улан-Удэ обнаружена «серая» схема продажи землиВ мэрии Улан-Удэ обнаружена «серая» схема продажи земли
Власти Улан-Удэ по странной схеме продают земельные участки десятками. На аукционах нет конкурентов, цена ниже рыночной, про массовую распродажу никто не знает. Торги признаются недействительными, и земля сразу уходит кому-то в собственность. В мутной истории разбирался «Номер один». 

Без конкурентов

Мы постоянно слышим заявления мэрии о том, что земли не хватает даже на реализацию социальных проектов, не говоря уже про какие-то частные цели. Однако начиная с марта 2014 года сайт муниципальных закупок весь испещрен десятками аукционов на земельные участки в черте Улан-Удэ. Большинство из них располагается в поселке Энергетик, есть участки, расположенные и в Тулунже, которая является одним из очагов городских самоволок, и на элитной Верхней Березовке.

И в этих торгах есть ряд странностей. Одна из них – результат. Многие из них имеют статус «несостоявшихся с наличием одной заявки». То есть при проведении конкурса на каждый участок в отдельности претендовал только один человек, а значит, самих торгов не было. Человек просто купил участок без всяких аукционов, повышения цены и прочих процедурных атрибутов.

За семь месяцев набралось почти сорок подобных странных сделок. А это уже серьезная цифра. Отсутствие конкуренции при выкупе городской земли заставляет задуматься. Как так получилось, что приобретателям дефицитной в городе земли не пришлось торговаться при объявлении аукциона?

Ценовые нестыковки

Цена на земельные участки в Энергетике, указанная в документации торгов, варьируется в пределах 580-590 тысяч рублей за восемь соток. При этом, как объяснили «Номер один» эксперты агентств недвижимости, рыночные цены в 2014 году были гораздо выше. 

- В январе на земельном рынке всегда затишье, поэтому цена за сотку в поселке Энергетик была 85 тысяч рублей. В феврале, перед весенним пиком, цена начинает подниматься, и она устанавливается от 125 до 130 тысяч за сотку. К июлю идет снижение цен – от 100 до 125 тысяч. Потому что в весенний пик самые «лакомые» участки быстро продаются, остаются участки, в основном имеющие какие-то недостатки, - рассказывает Ирина Иванищева, маркетолог одного из крупнейших агентств недвижимости города.

Путем нехитрых подсчетов получается, что с марта рыночная стоимость участков в Энергетике за восемь соток составляла от миллиона рублей и выше. С июля – от 800 тысяч и до миллиона. Зато на аукционе мэрия выставляла, например, участок всего за 270 тысяч рублей, при том, что площадь и прочие параметры у них совпадают.
И очень трудно поверить в то, что КУИ настолько не разбирается в земельном рынке и не способен выставить адекватную цену на землю. И это уже явный аргумент в пользу того, что схема продажи земли в этом случае не совсем чистая.

Подарок для спекулянтов

Одновременно несколько десятков земельных аукционов без конкуренции могли бы быть просто совпадением (чего только в Улан-Удэ не бывает), если бы не еще один момент. А именно: сам предмет торгов. Городские власти вместо того, чтобы отдавать участки в аренду, продают их сразу в собственность покупателей. 

Дело в том, что для защиты от спекулятивных схем действует механизм аренды земли. По всей стране на конкурс выставляется не сам участок, а право аренды на него. У этой аренды есть определенный срок, как правило – три года. После этого, если победитель выполнил все условия, построил там жилище, огородил его, землю разрешено оформлять в собственность. 

Например, на сайте Фонда имущества Иркутской области, где с молотка уходит «право на заключение договора аренды земельного участка…», а не право собственности на участок. Такая же практика действует и в районах Бурятии.

В Улан-Удэ эти правила тоже работали. По крайней мере, до марта этого года. Но сейчас участки уходят сразу в собственность, а значит, никакой защиты от спекулянтов нет. Человек, который приобрел землю, может оставить ее как актив, не заботясь о том, что здесь должно быть что-то построено. Может сразу же или через некоторое время ее перепродать. 

Почему вдруг КУИ решил отказаться от надежного и проверенного механизма и перейти к этой сомнительной схеме? Учитывая предыдущие аргументы о заниженных ценах и отсутствии конкуренции на конкурсах, ухищрения мэрии по продаже земли выглядят еще более подозрительно.

Многодетные подождут

Самое интересное в этой истории – это крики мэрии об отсутствии земли, которые все это время звучали в стенах кабинетов власти разных уровней. У мэрии нет земли для реализации майских указов Путина, для строительства социальной инфраструктуры. 

- В настоящее время выделение земельных участков гражданам на территории города Улан-Удэ в рамках закона № 115-III не представляется возможным, поскольку отсутствуют земельные участки, обеспеченные необходимой инфраструктурой, - сообщала на своем сайте мэрия еще весной этого года.

Выходит, что для многодетных семей земли нет, а на продажу десятки участков – есть. А ведь это прямое поручение главы республики. При этом, как указанно в документации уже проданных участков сразу в розницу по ценам ниже рыночных - возможность подключения к тепловым, электрическим и прочим сетям здесь имеется.

Лазейка для самоволок?

Зачем же мэрии сливать многочисленные куски городской земли, при этом недополучив в бюджет дохода из-за заниженной стоимости? Причины, конечно, могут быть разные, но все встанет на свои места, если окажется, что на этих участках уже стоят дома. Богатые люди строили коттеджи, теперь пришла очередь оформлять землю под ней. Таким рисковым способом. Если так, то, по сути, все эти строения – самоволки. Вернее были самоволками. 

Но сегодня возможность узаконить самоволки имеют только те жители, дома которых построены до 1990 года, при этом имеющие на руках весь пакет документов. Остальные владельцы самоволок могут лишь ждать продвижения законодательной инициативы мэрии о сдвиге этого срока до 2001 года и отбиваться от судебных приставов, регулярно грозящихся сносом незаконных строений.

Таким образом, или земля была куплена с целью перепродажи, или около 40 домов превратились из самоволок в легальные жилища. История, может, и законная, но крайне некрасивая, учитывая постоянные стенания мэрии об отсутствии земли для социальных проектов.

Владимир Пашинюк, «Номер один»

^