Улан-Удэ переживает бум долевого строительства
Львиная доля жилья строиться на деньги населения
Отчаиваться людям, не имеющим собственной жилплощади, начальник Управления по строительству и капитальному ремонту города не советует. Из года в год количество сдаваемых в эксплуатацию строительных объектов растет. Если в 2002 году в Улан-Удэ было сдано только 72 тысячи квадратных метров жилья, то к нынешнему декабрю планируется принять почти сто тысяч. Из них меньше 10% построено на деньги городского бюджета. Согласно программе ликвидации ветхого и аварийного жиль, в этом году отпразднуют новоселье всего 32 счастливых хозяина новых квартир в Железнодорожном и 28 — в Октябрьском районе города.
Около 20% всех строящихся объектов города возводится на средства иностранных и российских инвесторов. Основная доля новых жилых домов строится на деньги самих же нуждающихся в жилье. Долевое строительство, по мнению Мунко Цыбикжапова, на сегодняшний день является одним из наиболее реальных путей решения жилищного вопроса.
Хотя, по мнению многих улан-удэнцев, вопрос этот скрывает немало подводных камней. Опыт взаимоотношений московских застройщиков с дольщиками, многочисленные разбирательства в столичных судах по поводу затянувшихся строек и "фирм-оборотней", собравших деньги и оставивших после себя только проржавевший фундамент, никого не приводят в восторг. Поэтому большая часть осторожных горожан пока не спешит вкладывать деньги в квартиры "из воздуха", предпочитая либо переплачивать за уже построенные дома, либо довольствоваться покупкой квартиры в "хрущевке". Как ни странно, цена за "квадрат" в последних стала сравниваться с ценой в только что построенных.
Чиновники, как и сами застройщики, в голос убеждают, что опасения желающих обзавестись новым жильем напрасны: в Улан-Удэ практики "кидать" своих дольщиков нет, но бывают ситуации разбирательств, связанных с недобросовестным исполнением обещанных обязательств строителями.
Улан-удэнец отсудил у строителей 100 тысяч
Игорь Баертуев, председатель улан-удэнского Союза потребителей, имеет немалый опыт по защите в судах прав обиженных дольщиков, которые то не могут дождаться, когда же наконец завершится строительство и оформление документов на жилье, то "выхаживают" свои деньги, причитающиеся за моральный вред, причиненный вследствие многочисленных недоделок в некачественно построенной квартире. По одному из недавних исков, рассказывает Игорь Баертуев, улан-удэнец отсудил у строительной компании города сумму в 100 тысяч рублей.
"Застройщик неверно информировал дольщика о том, что же будет собой представлять, в конце концов, квартира, имеющая статус элитной. Кроме этого, были затянуты сроки сдачи жилья. Иск, равный 100 тысячам, является немалым, но представьте все волнения, материальные затраты, связанные с тем, что пережил дольщик в долгий период ожидания завершения стройки и бесконечного обивания порогов строительной компании" — говорит Игорь Баертуев.
На самом деле, по мнению председателя улан-удэнского Союза потребителей, в большинстве случаев ситуация может решаться значительно проще и быстрее. Единственное, что для этого необходимо — знать недавно вышедший на помощь всем потребителям закон о долевом участии, вокруг которого последние полгода не утихают страсти застройщиков, настолько он повернут в сторону снижения рисков обычных граждан.
Обиженные застройщики пообещали повысить цены
Форма покупки жилья путем вложения денег на стадии фундамента в нашей стране практикуется уже почти 15 лет, но до последнего времени внятного закона, регулирующего взаимоотношения застройщиков и вкладчиков, не было. Это порождало множество проблем. Компании могли заключать договоры с покупателями и, соответственно, привлекать деньги, даже не получив документы на право строительства. Застройщики могли размывать условия заключаемых с дольщиками договоров в своих интересах, например, не указывать сроки сдачи дома.
Отсутствия четких правил зачастую приводило к двойной продаже квартир. За принятие закона о долевом участии ратовали даже сами строители, но то, в каком виде он вышел, поставило многих застройщиков, по их мнению, в очень жесткие рамки.
По новому закону "О долевом участии", принятому 1 апреля 2005 года все граждане должны заключать новый тип договора с обязательным его предоставлением и регистрацией в органах юстиции. Привлечь средства дольщиков теперь можно только после получения разрешения на строительство и государственную регистрацию прав собственности земельного участка.
Чтобы желающие приобрести новую квартиру не покупали кота в мешке, застройщик обязан опубликовать проект будущего дома и так называемую проектную декларацию. Согласно новому закону, в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий граждане вправе потребовать немедленно вернуть их вклад обратно включая проценты в размере двойной ставки рефинансирования Центробанка.
С основными статьями закона застройщики не спорят, соглашаясь с тем, что эти меры избавят строительный рынок от недобросовестных компаний. Московские строительные компании, быстрее всего реагирующие на подобные документы, сразу же стали предупреждать: переход на новый тип договора, увеличение риска неисполнения собственных обязательств приведет к значительному повышению цен на недвижимость.
Больше всего застройщиков возмутило неравная ответственность, устанавливаемая новым законом. Строительная компания может расторгнуть договор только через суд, тогда как дольщик - - в одностороннем порядке, если, к примеру, возникли проблемы со сроками строительства или меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир.
Причем теперь застройщик обязан возвратить не только вклад, но и проценты за пользование денежными средствами.
Главное — правильно составить договор
Реально же, рассказывает Игорь Баертуев, застройщики республики чаще всего мягко и незаметно стараются обойти закон, не упоминая в договоре о пятилетней гарантии на квартиру, о которой так же говорится в "Законе о долевом строительстве". Все еще стараются обойти точное указание сроков сдачи квартиры и четкого прописывания штрафных санкций, которые полагаются за несоблюдение условий договора.
"На самом деле, это ничего не решает, — объясняет юрист, — есть закон, которому все подчиняются, и если строитель отказывается указывать свои обязанности в договоре о долевом участии, то это не значит, что на него эти обязанности не распространяются. Поэтому главное, что советую сделать будущим дольщикам, — это приобрести текст закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Что касается повышения цен на рынке новой недвижимости УланУдэ, то здесь мнения застройщиков разделяются: одни поднимают цены за квадрат, мотивируя неподъемными требованиями, которые выдвигает к ним новый закон, другие маскируют высокие цены под "суперэлитностью" строящихся домов. Несомненно одно — самым востребованным, конечно, останется жилье, предназначенное для среднего класса.
Рынок доступного жилья развивается
Сегодня, по данным Бурятстата, средняя стоимость квадратного ,%b` жилья в республике составила почти 17 300 руб. в новых квартирах и 14 100 руб. — на вторичном рынке. По словам начальника Управления по строительству и капитальному ремонту Комитета городского хозяйства и строительства администрации Улан-Удэ Мунко Цыбикжапова, среди нескольких десятков улан-удэнских фирм, занимающихся долевым строительством, есть немало таких, которые предоставляют жилье именно среднему классу по цене от 10 до 13 тысяч рублей за квадратный метр.
"Сегодня неплохо развивается "Гевс-строй", предлагая небольшие квартиры для небогатых людей (здесь новое жилье можно купить примерно за 300 тысяч рублей), "Бест-плюс" и многие другие. Немало предприятий, застраивающих 102, 104, 105 микрорайоны города как многоэтажными, так и домами коттеджного типа, где стоимость без отделки обходится в 7—8 тысяч рублей за квадратный метр. Но такие невысокие цены сейчас держатся лишь в отдаленных от центра районах и за квартиры, площадь которых не меньше 100—150 квадратных метров. В результате гражданам, не имеющим автомобиля или свободных денег на лишние квадраты, квартиру все равно приобрести нереально.
Генеральный директор строительной компании "Домострой" Валерий Убодоев убеждает, что в скором будущем ситуация на рынке нового жилья будет более благоприятной для среднего класса улан-удэнцев. Сейчас, к примеру, молодая строительная фирма возводит многоэтажный дом на улице Бабушкина, цена за квадратный метр жилья практически в центре города равна 14 тысячам рублей.
Сначала невысокие цены были не политикой фирмы, а вынужденной мерой, когда строительство велось исключительно на средства дольщиков. Чем быстрее шел процесс продажи будущих квартир и поступление денег на счет организации, тем скорее закупались стройматериалы и продвигалась работа. Показатели эффективности — возведенные этажи. Сейчас, говорит директор "Домостроя", снижение цены — это действительная политика фирмы.
"Не скажу за других строителей, но мы четко для себя выяснили: основные покупали квартир в Бурятии — это не очень богатые люди, для которых 17—20 тысяч — это уже дорого. Основная часть квартир в строящемся доме по Бабушкина имеют небольшую площадь, это 1-2-х комнатные квартиры, средняя стоимость которой колеблется в районе 500 тысяч рублей в целом. В дальнейшем мы хотим установить самые низкие цены в городе, чтоб квадратный метр стоил 9—11 тысяч рублей и не больше!"
На заметку оптимистам
Все-таки, как ни поворачивай, с принятием нового закона, долевое участие граждан в строительстве стало гораздо безопаснее. Единственное, что необходимо знать — это тот самый закон, и при заключении договора обращать внимание, на наличие c застройщика следующих документов:
— права (собственности или аренды) на участок земли под застройку;
— разрешения на строительство;
— заранее опубликованной в СМИ и размещенной в Интернете проектной декларации (информации о застройщике и информацию о проекте строительства).
Если эти документы в порядке, а указанные сроки устраивают, то договор можно подписывать. Однако если вы сталкиваетесь с переуступкой прав, с нечеткой формулировкой ответственности и прочими непонятными для вас моментами, лучше обратиться за разъяснениями к юристу.