До Улан-Удэ докатилась "квартирная" лихорадка
В самом конце лета банки Бурятии вдруг все разом понизили процентные ставки по ипотечным кредитам. На переднем крае, как всегда, Сберегательный банк. Кредит сроком до 5 лет здесь можно взять менее чем за 12% годовых. Процентные ставки практически сравнялись с инфляцией, то есть такой кредит можно смело называть "бесплатным". Банк Москвы, в свою очередь, сократил сумму первоначального взноса. В качестве эксперимента здесь поначалу и вовсе отказались от него, но, столкнувшись со спросом, превышающим технические возможности банка, вынуждены были вернуть ставку первого взноса в 5%.
Лето на рынке недвижимости всегда считалось "мертвым" сезоном. Однако в этом году спрос заставлял риэлтеров отменять отпуска и продолжать активно работать. Как горячие пирожки, разлетались однокомнатные квартиры, резво рос и спрос на "двушки". Объективных причин для ажиотажа несколько. Последнее поколение детей СССР — люди 75—85 годов рождения — стали в массовом порядке обзаводиться семьями (этим летом поставлен абсолютный рекорд Улан-Удэ — 78 свадеб в один день), в связи с чем у многих остро встала необходимость расширения жилплощади. Кроме того, за последние несколько лет значительно выросла и покупательная способность населения республики. Эти тенденции сами по себе уже привели к быстрому росту цен на рынке недвижимости.
Так, например, всего год назад двухкомнатную "хрущевку" на Саянах можно было купить за 500—600 тысяч рублей. Сегодня цена такой квартиры — 800 тысяч. Рост — почти 50%. Похожая тенденция наблюдается и с новостройками. Средняя цена нового жилья в Улан-Удэ выросла за полгода на 15—20%. Цена на квадратный метр в новостройках, расположенных в хороших районах, колеблется от 18 до 22 тысяч рублей, хотя еще год назад цифра в 18 тысяч являлась верхней планкой. К концу года цен ниже 22 тысяч рублей за квадратный метр вы просто не найдете, средняя приблизится к 24 тысячам. Прогноз по новостройкам на следующий год примерно такой же — более чем 30-процентный рост. Существенно выросли цены и на частные дома, особенно благоустроенные.
На этом фоне и произошла практически революционная демократизация ипотеки. Объяснение ее причин весьма простое. У банков накопилось столько денег, что девать их абсолютно некуда. И чтобы уберечь свой капитал хотя бы от инфляции, остается лишь вкладывать их во что угодно. Во все отделения банков буквально каждый день сыплются "разнарядки" и планы сверху по выдаче кредитов на миллиарды рублей. Перед не справившимися с разнарядками ставят вопросы о неполном служебном соответствии. Спасением для озадаченных банкиров оказалось потребительское кредитование вообще и ипотека в частности.
Итак, мы имеем две тенденции — резкое падение процентных ставок по ипотеке и не менее резкий рост цен на жилье. Сочетание этих двух факторов делает недвижимость крайне выгодным полем как для вложений средств в целом, так и для спекуляций. И кроме естественных причин для роста спроса, на рынок теперь будет давить и чисто спекулятивный интерес.
Судите сами. Имея на руках всего 100 тысяч свободных рублей, ныне можно легко купить в ипотеку однодвухкомнатную квартиру стоимостью 800 тысяч рублей. Ежемесячные платежи по кредиту составят около 15 тысяч рублей. Если приобретение сдавать в аренду (что при спекулятивной покупке самое правильное решение), то около трети от этой суммы будет зарабатывать сама квартира. За пять лет вы регулярными порциями отдадите банку около 600 тысяч собственных рублей. В то же самое время ваша квартира, судя по тенденциям на рынке, ежегодно будет прибавлять в цене примерно 30%, то есть ее стоимость по самым скромным оценкам превысит 2,4 млн. рублей. То есть на 700 тысяч рублей, вложенных небольшими порциями в недвижимость, вы через пять лет получите 1 млн. 700 тысяч прибыли. Таким нехитрым образом даже весьма небогатый человек может с большой выгодой для себя копить и преумножать деньги — порог вхождения в эту спекулятивную схему благодаря низким процентным ставкам весьма и весьма невысок. Этот финансовый перекос однозначно привлечет сюда людей состоятельных, чьи капиталы измеряются миллионами и миллионами рублей.
Слухи о появлении таких ловкачей на рынке уже будоражат город. Поговаривают, что некоторые наши граждане начали скупать жилье в новостройках целыми этажами. Удивляться тут абсолютно нечему: по всей стране на рынке недвижимости творится нечто подобное. Просто до нас это докатилось лишь этим летом. Мало того, причин для обрушения этой пирамиды пока не предвидится. Цены на московском, самом перегретом рынке страны, несмотря на уже буквально астрономические цены, продолжают расти. А значит, и для нашего в среднесрочной перспективе риски минимальны.
Учитывая эти тенденции, людям, задумавшим простое улучшение жилищных условий, следует поторопиться с реализацией своих планов. В ближайшее время на рынок недвижимости хлынет огромное количество спекулятивного капитала, провоцирующего быстрый рост цен.