24.01.2020
Льготная 2%-ная ипотека нарвалась на резкий скачок цен

Ожидалось, что 2%-ная дальневосточная ипотека решит проблему дефицита жилья. И банки, и застройщики уже отмечают небывалый наплыв потенциальных покупателей квартир. Однако в Бурятии эта инициатива российского правительства привела к резкому росту цен на жилье. «Номер один» разбирался в том, как скажется «дальневосточная ипотека» на рынке «первички» и вторичного жилья.

Дорожающая «первичка» 

По итогам 2019 года столица Бурятии вошла в десятку российских городов, где больше всего выросли цены на однокомнатные квартиры в новостройках. В Улан­-Удэ за год в среднем стоимость «однушки» выросла на 16,1% — с 1,5 млн рублей до 1, 7 млн.

С появлением льготной ипотеки цены подросли еще: горожане утверждают, что после Нового года стоимость квадрата у некоторых застройщиков взлетела с 40 до 57 тысяч, и это за черновые варианты.

— Началась прямая спекуляция на ипотеке, а те, кто не относится к категории молодой семьи, но тоже хочет взять ипотеку, каково им? Просто дичайший взлет стоимости, притом что выбирать не из чего. Пришли к одному из застройщиков разузнать цены, а нам ответили, что цена действительна на сегодняшний день, завтра вновь вырастет и с каждым днем жилье будет дорожать, — возмущаются улан-­удэнцы.

Девелоперы повышение цен отрицают, ссылаясь на то, что подорожали только квартиры в сдающихся объектах — это, по их словам, обычное дело.

— На остатки квартир, а это практика всех застройщиков, цена всегда выше, чем в начале продаж, — сообщили нам в «Бест Плюс». Остальные крупные застройщики Бурятии, занимающиеся жилищным строительством, «Смит Инвест», «Бургражданстрой», категорически отрицают скачок цен на квадратные метры.

— Наша компания первая в Бурятии выдала «дальневосточную ипотеку». У нас есть как желающие участвовать в этой программе, так и покупатели, уже зарегистрировавшие сделки. Желающих много — люди звонят, интересуются, выбирают квартиры, оставляют заявки. Сейчас из­-за наплыва клиентов рассмотрение происходит чуть дольше. Средняя цена — 55 тыс. рублей за квадратный метр, для центра города это неплохо, — говорит руководитель отдела продаж «Бургражданстроя» Евгения Намзалова.

В «Бест плюс» нам сообщили, что с начала года по программе «Дальневосточная ипотека» у них ушли уже 32 квартиры.

— Поток желающих не прекращается, думаем, что сейчас такая ситуация у всех застройщиков. Ипотека под 2% — это реальный шанс решить жилищный вопрос молодым семьям. И грех такой возможностью не воспользоваться. Естественно, что спрос повысился в разы, — отмечают в компании.

По словам риелторов, оборотной стороной льготной ипотеки может стать дальнейший рост стоимости на жилье и появление на рынке рискованных заемщиков.

— Платеж будет небольшим, но если человек не может позволить себе регулярные выплаты сейчас, нет никакой гарантии, что сможет ближайшие 20 лет ежемесячно вносить даже небольшие суммы. Есть и те, кто в жилье не нуждается и никогда бы не рассматривал покупку квартиры, если бы не обещанная ипотека под 2%. Многие хотят инвестировать в недвижимость: сейчас ставка по депозитам составляет в среднем 5%, и переложить деньги в недвижимость, даже взяв ипотеку под 2%, — вариант с более высокой доходностью, — считает один из риелторов.

Требования к заемщикам ужесточаются

Директор агентства недвижимости «Шанс» Ирина Смородникова признает, что получить ипотеку под 2% для многих потенциальных заемщиков становится непосильной задачей. И не только по формальным требованиям, а из-­за испорченных кредитных историй.

— Начиная с октября прошлого года, банки стали чаще отказывать в ипотеке — люди закредитованы. Процент хоть и стал меньше, но получить кредит смогут не все, у покупателей жилья никаких просрочек быть не должно, — объясняет Ирина Смородникова.

— Однозначно подорожали новостройки, на «вторичке» цены также выросли. Естественно, хорошее жилье стоит дороже, цены на «хрущевки» остались на прежнем уровне. Если двухкомнатная «брежневка» в начале 2019 года стоила 2 млн, то в конце — уже 2,2–2,3 млн, — рассказывает директор «Шанса».

— В нашем городе это будет искусственный рост цен, так как объектов, доступных под 2%, — минимальное количество. На «вторичку» вслед за новостройками удорожание ожидается, но также искусственно, — уверен президент Гильдии риелторов Бурятии Роман Недозрелов.

Строители готовятся к спросу

После запуска программы льготной ипотеки строительное сообщество Бурятии ожидает увеличения спроса на недвижимость.

— Появится спрос на ипотеку у молодежи, больше будут брать ипотечные кредиты, и строители от этого выиграют. Будет спрос, и объемы стройки пойдут в рост, — заявили «Номер один» в ассоциации «Строители Республики Бурятия».

О намерениях расширить жилищное строительство уже заявляют в «Бест Плюс». В прошлом году застройщик ввел в эксплуатацию 32,2 тыс. квадратных метров, из них 15 825 квадратных метров — жилье, что составляет 290 квартир. В 2020 году к вводу планируются 51,9 тыс. квадратных метров, из них жилой площади — 31 083 квадратных метра, или 676 квартир.

Основными факторами, сдерживающими реализацию программы льготного ипотечного кредитования, являются, помимо закредитованности, низкая платежеспособность молодых семей, недостаточные объемы и высокая стоимость строящегося жилья.

Банки решают все

В ассоциации «Строители Республики Бурятия» говорят о существенно возросшей роли банков в строительстве жилья. Там отмечают, что это связано с изменениями, произошедшими с 1 июля, когда российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на специальных банковских счетах эскроу, а строить будут за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

Сами девелоперы уверяют, что обязательство переходить на эскроу­счета пока никаким образом на их деятельности не отразилось — большинство еще достраивают старые объекты и переходить на новые условия собираются лишь во втором полугодии 2020-­го, а то и со следующего года.

Что касается выдачи «дальневосточной ипотеки», то в Бурятии с начала года Сбербанк получил 112 заявок. На текущее время выдано 16 жилищных кредитов на сумму 44,7 млн рублей.

— Бурятия стала одним из первых регионов, где выдана «дальневосточная ипотека», причем уже достаточно много кредитов. И процент одобрения ипотечных кредитов высокий, — отмечает первый зампредседателя правления Сбербанка Александр Ведяхин.

Банк ВТБ с момента запуска программы в декабре 2019 года одобрил жителям Бурятии заявки более чем на 190 млн рублей. На рассмотрении в банке находится еще 70 заявок на сумму порядка 180 млн рублей.

— На текущий момент наибольшим спросом у клиентов пользуются квартиры в строящихся многоквартирных домах. Однако стоит отметить, что программа позволяет также приобрести готовое жилье в сельской местности. Средняя сумма кредита в рамках программы «дальневосточной ипотеки» для жителей Бурятии составляет 2,1 млн рублей, — сообщила управляющий банком ВТБ в Республике Бурятия Инесса Лхасаранова.

В банках отмечают, что в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Также банкиры напоминают, что на первом этапе льготная ипотека под 2% будет доступна молодым семьям, а позже и участникам программы «Дальневосточный гектар». Сейчас льготными условиями могут воспользоваться заемщики не старше 35 лет включительно, состоящие в браке (возраст обоих супругов не превышает 35 лет), а также один родитель до 35 лет включительно, имеющий ребенка — гражданина РФ, возраст которого не превышает 18 лет.

По мнению риелторов, откладывать покупку недвижимости не стоит — цены будут только расти. В долгосрочной перспективе эксперты ожидают нехватки новостроек, что сделает жилье в Бурятии еще дороже. Таким образом, от реформ правительства выиграют те, кто смогут воспользоваться льготами, и значительно проиграют те, кто в заветные списки «льготников» не входят. А это огромная армия жителей республики, сталкивающаяся сейчас с новыми реалиями: воспользоваться «плюшками» властей они не могут, а за покупку жилья вынуждены будут платить баснословные деньги. Причем приобретая квартиры в дотационном, депрессивном регионе по цене «золотых» квартир в развивающихся городах­-миллионниках.

Лариса Ситник, «Номер один».
^