Подводный айсберг ипотеки
В Бурятии стали продавать больше квартир обанкротившихся заемщиков
В Бурятии объем просроченной задолженности по ипотечному кредитованию продолжает снижаться. В мае просрочка составила всего 1% от выданных кредитов, тогда как годом ранее она составляла полтора процента. Эти данные обнародованы национальным банком по Республике Бурятия Сибирского главного управления Центрального Банка РФ. Тем не менее жители Бурятии по-прежнему не выплачивают по ипотеке почти полмиллиарда рублей.
Тянуть лямку
Как известно, ипотечные заемщики Бурятии в подавляющем большинстве случаев довольно дисциплинированны. Ведь для того, чтобы взять кредит, необходимо тщательно рассчитать свои силы и возможности, а также риски невозврата и в перспективе лишения жилья. Поэтому обязательные процентные платежи ипотечные заемщики стараются выплачивать вовремя.
- Большой процент тех, кто брал кредиты в Бурятии, составляют бюджетники, военные, те, кто имеет стабильный доход, поэтому риски перестать обслуживать кредиты у них не слишком высокие, - считает улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Да и в целом опасность лишения крыши над головой стимулирует, стиснув зубы, но тянуть кредитную лямку.
Кроме того, на статистику просрочки в Бурятии повлияло и значительное увеличение числа выдачи новых кредитов. Соответственно, новые «свежие» заемщики еще не успели создать просрочку. Таким образом относительно благополучная картина с просроченными кредитами в регионе не отражает истинного положения дел. Ведь до статуса просроченной задолженности (120 дней отсутствия выплаты процентов) и сами заемщики, и банки стараются не доводить.
Для банков, например, просрочка напрямую повышает объемы резервирования под потери, что ухудшает их статистику. Поэтому банки идут на все, чтобы реструктуризировать проблемный кредит, используя различные «каникулы», в том числе «антиковидные». В крайнем случае банки стараются побыстрее сбросить проблемные кредиты и быстрее продать жилье.
Что касается заемщиков, то восстановить платежеспособность по ипотеке легче тем, кто брал вторичное жилье. В Бурятии, например, нередко семьи, столкнувшиеся с трудностями в обслуживании кредита, просто сдают жилье в аренду, а на вырученные деньги оплачивают кредит. Сами же нередко переселяются к родственникам или в частные дома, дачи с низкой арендной платой и коммунальными платежами. Что касается первичного рынка, то в Бурятии проблема осложняется тем, что наши новостройки возводят слишком долго.
Например, в той же Чите или Иркутске срок возведения дома от фундамента до внутренней отделки в среднем составляет один год, в Бурятии же - два года и более. Поэтому в республике заемщики первичного жилья, потерявшие доходы (например, в результате болезни), не всегда могут сманеврировать и хотя бы обеспечить непрерывность платежей за счет арендаторов. В результате мы видим, что в Бурятии на сайтах агентств недвижимости стало продаваться все больше залогового жилья. Речь идет и об арестованном жилье, где очевидна просрочка обслуживания кредитов. И где маркером проблемности является ценник продаваемого жилья с точностью до копейки.
В результате, по мнению экспертов рынка, мы наблюдаем странную картину. Просрочка по ипотеке стабильно падает, а число выставляемых на продажу залоговых квартир в Бурятии растет. Так, многочисленные сайты по продаже конфискованного и залогового жилья заполнены сотнями объявлений о реализации домов и квартир в Бурятии. Причем если речь идет о жилье, отобранном у заемщиков по решению суда, то они, как правило, выставляются на электронных площадках по ценам на 20 - 25% ниже рыночной стоимости. В этих случаях жилье продает банк. Причем он готов реализовать объект как можно быстрее.
Естественно, приобрести жилье на столь заманчивых условиях готовы многие, причем банки часто предлагают покупателям подобного жилья льготные условия по кредитованию.
- Такие объекты в Улан-Удэ стали пользоваться спросом, ведь покупатель экономит сотни тысяч рублей и получает качественное жилье, - говорит улан-удэнский риелтор Олег Семенов. – Правда, нередко возникают проблемы с бывшими собственниками жилья, у которых банк забрал квартиру, но они продолжают проживать в ней и не горят желанием выселяться. Соответственно, и посмотреть квартиру перед покупкой вряд ли удастся, разве что снаружи.
Купить кота в мешке
По словам эксперта, в конечном итоге, прежде чем заехать в новую квартиру, покупателями придется пройти судебные процедуры. Например, выписать и выселить старых владельцев. Причем особых сложностей, как правило, не возникает, за исключением случаев, когда в сделке по покупке жилья использовались средства материнского капитала. В этом случае все будет зависеть от решения суда.
По словам риелтора, несколько отпугивает покупателей от этих сделок «кармическая» сторона.
- Бывшие владельцы жилья нередко проклинают будущих покупателей, что не придает тем особой уверенности в том, что именно на эту сделку им стоит обратить внимание, - отмечает Олег Семенов.
Продать и уехать
Впрочем, все больше залогового жилья продается собственниками добровольно. Например, дисциплинированными заемщиками ипотечных квартир, которые собрались переехать в другое место жительства.
- Безусловно, продать ипотечную квартиру, заложенную в банке, довольно сложно, поскольку и с банком необходимо договориться, и потенциальные покупатели с опаской идут на сделку, - рассказывает риелтор Светлана Будаева. - Однако продавцы все чаще выставляют их на продажу, в том числе в связи с экстренным отъездом из Бурятии. И все решает в конечном счете цена жилья.
По словам риелторов, в какой-то степени «ипотечникам», решившим продать свое жилье, повезло в связи с введением «дальневосточной» ипотеки. Ведь это спровоцировало беспрецедентный рост цен как на первичную, так и на вторичную недвижимость в Бурятии. И те, кто покупал квартиру несколько лет назад, сегодня могут продать ее более выгодно. А далее приобрести жилье в других регионах. Впрочем, отмечают эксперты, банк своего не упустит и продавец ипотечной квартиры, за которую он не до конца рассчитался, может получить гораздо меньше денег, чем рассчитывал.
Статистика, таким образом, с запозданием и неполно информирует о реальном состоянии дел на рынке ипотечного кредитования. Ведь, по сути, власти последние годы искусственно стимулировали покупательскую активность населения льготными кредитами. Все это базировалось на весьма зыбком фундаменте, ведь доходы большей части жителей Бурятии снижаются вот уже семь лет подряд. Люди, особенно в последний год, тратят все больше средств в связи с галопирующей инфляцией. Что несет существенные риски для обслуживания взятых сегодня ипотечных займов уже в недалеком будущем.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
Тянуть лямку
Как известно, ипотечные заемщики Бурятии в подавляющем большинстве случаев довольно дисциплинированны. Ведь для того, чтобы взять кредит, необходимо тщательно рассчитать свои силы и возможности, а также риски невозврата и в перспективе лишения жилья. Поэтому обязательные процентные платежи ипотечные заемщики стараются выплачивать вовремя.
- Большой процент тех, кто брал кредиты в Бурятии, составляют бюджетники, военные, те, кто имеет стабильный доход, поэтому риски перестать обслуживать кредиты у них не слишком высокие, - считает улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Да и в целом опасность лишения крыши над головой стимулирует, стиснув зубы, но тянуть кредитную лямку.
Кроме того, на статистику просрочки в Бурятии повлияло и значительное увеличение числа выдачи новых кредитов. Соответственно, новые «свежие» заемщики еще не успели создать просрочку. Таким образом относительно благополучная картина с просроченными кредитами в регионе не отражает истинного положения дел. Ведь до статуса просроченной задолженности (120 дней отсутствия выплаты процентов) и сами заемщики, и банки стараются не доводить.
Для банков, например, просрочка напрямую повышает объемы резервирования под потери, что ухудшает их статистику. Поэтому банки идут на все, чтобы реструктуризировать проблемный кредит, используя различные «каникулы», в том числе «антиковидные». В крайнем случае банки стараются побыстрее сбросить проблемные кредиты и быстрее продать жилье.
Что касается заемщиков, то восстановить платежеспособность по ипотеке легче тем, кто брал вторичное жилье. В Бурятии, например, нередко семьи, столкнувшиеся с трудностями в обслуживании кредита, просто сдают жилье в аренду, а на вырученные деньги оплачивают кредит. Сами же нередко переселяются к родственникам или в частные дома, дачи с низкой арендной платой и коммунальными платежами. Что касается первичного рынка, то в Бурятии проблема осложняется тем, что наши новостройки возводят слишком долго.
Например, в той же Чите или Иркутске срок возведения дома от фундамента до внутренней отделки в среднем составляет один год, в Бурятии же - два года и более. Поэтому в республике заемщики первичного жилья, потерявшие доходы (например, в результате болезни), не всегда могут сманеврировать и хотя бы обеспечить непрерывность платежей за счет арендаторов. В результате мы видим, что в Бурятии на сайтах агентств недвижимости стало продаваться все больше залогового жилья. Речь идет и об арестованном жилье, где очевидна просрочка обслуживания кредитов. И где маркером проблемности является ценник продаваемого жилья с точностью до копейки.
В результате, по мнению экспертов рынка, мы наблюдаем странную картину. Просрочка по ипотеке стабильно падает, а число выставляемых на продажу залоговых квартир в Бурятии растет. Так, многочисленные сайты по продаже конфискованного и залогового жилья заполнены сотнями объявлений о реализации домов и квартир в Бурятии. Причем если речь идет о жилье, отобранном у заемщиков по решению суда, то они, как правило, выставляются на электронных площадках по ценам на 20 - 25% ниже рыночной стоимости. В этих случаях жилье продает банк. Причем он готов реализовать объект как можно быстрее.
Естественно, приобрести жилье на столь заманчивых условиях готовы многие, причем банки часто предлагают покупателям подобного жилья льготные условия по кредитованию.
- Такие объекты в Улан-Удэ стали пользоваться спросом, ведь покупатель экономит сотни тысяч рублей и получает качественное жилье, - говорит улан-удэнский риелтор Олег Семенов. – Правда, нередко возникают проблемы с бывшими собственниками жилья, у которых банк забрал квартиру, но они продолжают проживать в ней и не горят желанием выселяться. Соответственно, и посмотреть квартиру перед покупкой вряд ли удастся, разве что снаружи.
Купить кота в мешке
По словам эксперта, в конечном итоге, прежде чем заехать в новую квартиру, покупателями придется пройти судебные процедуры. Например, выписать и выселить старых владельцев. Причем особых сложностей, как правило, не возникает, за исключением случаев, когда в сделке по покупке жилья использовались средства материнского капитала. В этом случае все будет зависеть от решения суда.
По словам риелтора, несколько отпугивает покупателей от этих сделок «кармическая» сторона.
- Бывшие владельцы жилья нередко проклинают будущих покупателей, что не придает тем особой уверенности в том, что именно на эту сделку им стоит обратить внимание, - отмечает Олег Семенов.
Продать и уехать
Впрочем, все больше залогового жилья продается собственниками добровольно. Например, дисциплинированными заемщиками ипотечных квартир, которые собрались переехать в другое место жительства.
- Безусловно, продать ипотечную квартиру, заложенную в банке, довольно сложно, поскольку и с банком необходимо договориться, и потенциальные покупатели с опаской идут на сделку, - рассказывает риелтор Светлана Будаева. - Однако продавцы все чаще выставляют их на продажу, в том числе в связи с экстренным отъездом из Бурятии. И все решает в конечном счете цена жилья.
По словам риелторов, в какой-то степени «ипотечникам», решившим продать свое жилье, повезло в связи с введением «дальневосточной» ипотеки. Ведь это спровоцировало беспрецедентный рост цен как на первичную, так и на вторичную недвижимость в Бурятии. И те, кто покупал квартиру несколько лет назад, сегодня могут продать ее более выгодно. А далее приобрести жилье в других регионах. Впрочем, отмечают эксперты, банк своего не упустит и продавец ипотечной квартиры, за которую он не до конца рассчитался, может получить гораздо меньше денег, чем рассчитывал.
Статистика, таким образом, с запозданием и неполно информирует о реальном состоянии дел на рынке ипотечного кредитования. Ведь, по сути, власти последние годы искусственно стимулировали покупательскую активность населения льготными кредитами. Все это базировалось на весьма зыбком фундаменте, ведь доходы большей части жителей Бурятии снижаются вот уже семь лет подряд. Люди, особенно в последний год, тратят все больше средств в связи с галопирующей инфляцией. Что несет существенные риски для обслуживания взятых сегодня ипотечных займов уже в недалеком будущем.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
