Цены устали расти
В Улан-Удэ упал спрос на вторичную недвижимость
На прошлой неделе произошло то, что предсказывали аналитики еще в начале лета - с наступлением первых холодов рынок вторичной недвижимости Улан-Удэ впал в замороженное состояние. Старые сентябрьские сделки хотя и заключаются, пусть в меньших масштабах, однако виды на октябрь весьма пессимистичные. Главным фактором, влияющим на снижение числа сделок, стало достижение потолка платежеспособного спроса в Улан-Удэ в связи с галопирующим ростом цен и значительным удорожанием ипотеки на вторичном рынке. В результате на рынок вернулись уже забытые дисконты на продажу жилья.
Охлажденный спрос
С 1 октября Сбербанк повысил ставки по ипотеке. Например, базовая ставка для заемщиков достигла 8,5%. Ставки по льготным программам, связанным с новостройками (ипотека с господдержкой, строительство жилого дома и др.), не изменились. А вот над «вторичкой» сгустились тучи.
Напомним, что ипотека все эти годы была сильным драйвером роста цен на недвижимость, подгоняющим спрос на жилье. По данным Банка России, если в августе 2019 года в Бурятии выдано 968 ипотечных кредитов, в августе 2020 года - 1690, то в августе 2021 года - уже 2157. Между тем с весны этого года регулятор, пытаясь обуздать сумасшедшую инфляцию, последовательно охлаждает рынок. Делая заемные средства все более дорогими и повышая ключевую ставку, на которую ориентируются банки, выдавая ипотечным заемщикам кредиты.
Российские аналитики сегодня полагают, что в октябре нас ждет новое повышение ключевой ставки и удорожание ипотеки прежде всего на вторичном рынке. Это приведет к «жесткой посадке» рынка недвижимости.
- Ситуация в 2021 году на вторичном рынке Улан-Удэ сложилась странная, чего мы никогда ранее не наблюдали, - удивляется улан-удэнский риелтор Олег Семенов. - Рост цен в Улан-Удэ непрерывно шел с начала года, и мы впервые отмечали резкий подъем рынка в крайне неблагоприятных для покупателей условиях. Ведь в этом году покупательская способность населения из-за инфляции и падения доходов значительно уменьшилась.
Спекулянты заработали
Как отмечает риелтор, из-за роста цен, спровоцированного льготной ипотекой и приходом на рынок покупателей с минимальным первоначальным взносом, стоимость «квадрата» окончательно оторвалась от реальности.
- Недавно клиент продал довольно-таки «убитую» трехкомнатную квартиру в 56 квадратных метров на первом этаже «хрущевки» за 4 млн рублей, - удивляется он.
Между тем клиенты не всегда понимают, что при достижении потолка платежеспособного спроса квартиры почти не продаются.
- Два года назад клиент продавал новую крупногабаритную трехкомнатную квартиру на Смолина с хорошим ремонтом за 10 млн рублей. Спроса, естественно, не было, он снял ее с продажи, а летом, когда цены выросли, снова выставил, - рассказывает улан-удэнский риелтор Виктория Намсараева. - С трудом удалось убедить, что за 12 млн ее никто не возьмет. Ограничились старой ценой.
Между тем предложение на вторичном рынке в сентябре выросло примерно на 10 - 15% по сравнению с летними месяцами. Продавцы, привлеченные спекулятивными ценами, стремятся продать жилье: только на Avito сегодня выставлено более 2 тыс. улан-удэнских квартир вторичного рынка.
Дисконт рулит
При этом хороших предложений на «вторичке» Улан-Удэ, как сообщают риелторы, не столь много. Да и соглашаться на эти предложения покупатели не всегда готовы, учитывая их явно завышенную стоимость. В результате экспозиция квартир в сентябре выросла, жилье уже не покупают как горячие пирожки.
- Кому надо срочно продать квартиру, идут не на повышение цен, а на дисконт, и все больше покупателей начинают разговор о размере скидки на покупаемое жилье, без снижения цены уже ничего не продается, - отмечает Олег Семенов.
Риелторы отмечают, что октябрь будет знаковым месяцем для рынка - если тенденция увеличения предложений квартир и снижения спроса из-за подорожавшей ипотеки усилится, то «рынок полетит вниз».
Что касается первичного рынка Улан-Удэ, то он более устойчив, поскольку государство и банки явно подают сигналы: они по-прежнему поддерживают крупных застройщиков. А значит, предложение в сегменте новостроек будет увеличиваться и цены на квартиры должны быть более стабильными, чем на дефицитном вторичном рынке.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
Охлажденный спрос
С 1 октября Сбербанк повысил ставки по ипотеке. Например, базовая ставка для заемщиков достигла 8,5%. Ставки по льготным программам, связанным с новостройками (ипотека с господдержкой, строительство жилого дома и др.), не изменились. А вот над «вторичкой» сгустились тучи.
Напомним, что ипотека все эти годы была сильным драйвером роста цен на недвижимость, подгоняющим спрос на жилье. По данным Банка России, если в августе 2019 года в Бурятии выдано 968 ипотечных кредитов, в августе 2020 года - 1690, то в августе 2021 года - уже 2157. Между тем с весны этого года регулятор, пытаясь обуздать сумасшедшую инфляцию, последовательно охлаждает рынок. Делая заемные средства все более дорогими и повышая ключевую ставку, на которую ориентируются банки, выдавая ипотечным заемщикам кредиты.
Российские аналитики сегодня полагают, что в октябре нас ждет новое повышение ключевой ставки и удорожание ипотеки прежде всего на вторичном рынке. Это приведет к «жесткой посадке» рынка недвижимости.
- Ситуация в 2021 году на вторичном рынке Улан-Удэ сложилась странная, чего мы никогда ранее не наблюдали, - удивляется улан-удэнский риелтор Олег Семенов. - Рост цен в Улан-Удэ непрерывно шел с начала года, и мы впервые отмечали резкий подъем рынка в крайне неблагоприятных для покупателей условиях. Ведь в этом году покупательская способность населения из-за инфляции и падения доходов значительно уменьшилась.
Спекулянты заработали
Как отмечает риелтор, из-за роста цен, спровоцированного льготной ипотекой и приходом на рынок покупателей с минимальным первоначальным взносом, стоимость «квадрата» окончательно оторвалась от реальности.
- Недавно клиент продал довольно-таки «убитую» трехкомнатную квартиру в 56 квадратных метров на первом этаже «хрущевки» за 4 млн рублей, - удивляется он.
Между тем клиенты не всегда понимают, что при достижении потолка платежеспособного спроса квартиры почти не продаются.
- Два года назад клиент продавал новую крупногабаритную трехкомнатную квартиру на Смолина с хорошим ремонтом за 10 млн рублей. Спроса, естественно, не было, он снял ее с продажи, а летом, когда цены выросли, снова выставил, - рассказывает улан-удэнский риелтор Виктория Намсараева. - С трудом удалось убедить, что за 12 млн ее никто не возьмет. Ограничились старой ценой.
Между тем предложение на вторичном рынке в сентябре выросло примерно на 10 - 15% по сравнению с летними месяцами. Продавцы, привлеченные спекулятивными ценами, стремятся продать жилье: только на Avito сегодня выставлено более 2 тыс. улан-удэнских квартир вторичного рынка.
Дисконт рулит
При этом хороших предложений на «вторичке» Улан-Удэ, как сообщают риелторы, не столь много. Да и соглашаться на эти предложения покупатели не всегда готовы, учитывая их явно завышенную стоимость. В результате экспозиция квартир в сентябре выросла, жилье уже не покупают как горячие пирожки.
- Кому надо срочно продать квартиру, идут не на повышение цен, а на дисконт, и все больше покупателей начинают разговор о размере скидки на покупаемое жилье, без снижения цены уже ничего не продается, - отмечает Олег Семенов.
Риелторы отмечают, что октябрь будет знаковым месяцем для рынка - если тенденция увеличения предложений квартир и снижения спроса из-за подорожавшей ипотеки усилится, то «рынок полетит вниз».
Что касается первичного рынка Улан-Удэ, то он более устойчив, поскольку государство и банки явно подают сигналы: они по-прежнему поддерживают крупных застройщиков. А значит, предложение в сегменте новостроек будет увеличиваться и цены на квартиры должны быть более стабильными, чем на дефицитном вторичном рынке.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
