Доверие не гарант успешной сделки
Доверять надо документам
После этой истории я поняла, что даже пожилым людям нельзя доверять и всю информацию надо перепроверять самой.
Сейчас уже не помню, то ли мы продавали квартиру, то ли подбирали, но планировалась сделка по покупке 2-комнатной квартиры в пос. Загорск. Покупатели по ипотеке родом из этого же поселка. Было это в 2015 году, на третьем году моей работы риелтором. Имена, как всегда, вымышленные, а история правдивая.
Квартиру продавала пожилая женщина 60 лет по доверенности от сына. По ее словам, сын жил в другом городе и оставил ей доверенность на продажу квартиры. Покупатели приобретали квартиру по ипотеке Сбербанка.
Одно из условий банка - надо предоставить нотариальное заявление от продавца, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял. Сын может лично написать это заявление в присутствии менеджера Сбербанка, но он же у нас живет в другом городе и продает по доверенности. И вот тут-то началось самое интересное.
Когда я сказала об этом доверенному лицу - его матери, то ей пришлось мне рассказать всю правду: ее сын находится в соседнем городе в тюрьме. Вот так поворот. Я бегом в банк рассказать о сложившейся ситуации. Там узнала, что ничего в этом критичного нет. Можно нанять нотариуса, имеющего официальный доступ в тюрьму, и он оформит такое согласие от продавца. Но!
Менеджер рассказала такой же случай из ее практики, когда также продавали квартиру от собственника, находящегося «за решеткой» . И покупатели, когда узнали об этом, расторгли сделку уже на этапе регистрации в Росреестре (так можно сделать, если в одностороннем порядке отозвать свое заявление на регистрацию).
Поэтому она порекомендовала честно все рассказать сначала покупателю, прежде чем делать Согласие.
Тюрьма не препятствие
Естественно, по телефону такие вопросы не решаются. Мы приглашаем покупателя на разговор, при этом молчим, как партизаны, о теме нашей с ним беседы. Просто говорим, что открылись некоторые обстоятельства и нужно обсудить. Встречу организовали на рабочем месте доверенного лица, так как времени тянуть не было.
Так и так, все рассказали. Какое примете решение? Будете покупать квартиру? Хочу отметить, что покупал молодой парень, который вырос и жил в пос. Загорске в частном секторе. Ни для кого не секрет в нашем городе, за что попадают в тюрьму «машзаводские» парни. И, как выяснилось, у нашего покупателя в этой же тюрьме находится его брат. Поэтому на нашу информацию среагировал спокойно и сказал, что все нормально. Он не отказывается от покупки.
Решили, что раз уж нотариус зайдет в тюрьму брать согласие собственника, то заодно оформит новую доверенность на продажу. Ведь старая была оформлена еще до того, как он попал в места не столь отдаленные.
Что поделать, пришлось везти маму продавца в соседний город (слава богу, всего лишь 100 километров). Я заранее созвонилась и все согласовала с нужным нотариусом. Поэтому мы все сделали за один день.
Можно было бы выдохнуть и спокойно провести сделку. Но история имеет несколько продолжений. История с сыном - это была всего лишь одна неправда, его мама еще кое-что скрыла от меня.
В течение всего времени она заявляла, что долгов по квартире нет. Уж не знаю, на что она надеялась, но когда уже непосредственно перед сделкой я попросила взять ее справки об отсутствии задолженностей, оказалось, что она задолжала по коммунальным услугам 30 тыс. рублей.
Долги по «коммуналке» не переходят покупателю
Конечно, я сказала ей оплатить и принести справку. Но на самой сделке, о ужас, я совершенно забыла показать ее. А мой покупатель был безвозвратно влюблен в свою избранницу (в день, когда проходила сделка, у него была регистрация брака с его девушкой) и сидел совершенно счастливый, держа ее за руку и глядя влюбленными глазами на нее, конечно, забыв обо всем на свете.
Увы! Когда после регистрации квартиры они пошли оформлять ее на себя, у поставщиков услуг выяснилось, что моя героиня оплатила только основной долг, а еще остались неоплаченными пени 20 тыс. рублей. Эту сумму поставщики хотели взыскать с них, новых собственников. Эх, пришлось мне выслушать много «ласковых» слов от покупателя по телефону. Он угрожал мне судом и прокуратурой.
Жаль, что я на тот момент еще не знала о том, что долги по коммунальным услугам не передаются новому владельцу, кроме капитального ремонта. Я пыталась ему объяснить, что мы, риелторы, не несем за это ответственность, но трудно убедить разгоряченного человека. Пообещала ему поговорить с мамой собственника, чтобы она хотя бы частями оплатила долг.
Но и это еще не все. Когда мы продали квартиру нашей клиентке, ей нужно было подобрать встречный вариант - однокомнатную квартиру, которую она, в идеале, хотела приобрести по ул. Ключевской. Но она, вместо того, чтобы продолжить работу с нами, решила сотрудничать со всеми риелторами, которые попались ей на пути. И, радостная, пересаживаясь из одной машины риелтора в другую, умчалась вдаль.
Прошло немного времени. Мы собирались отметить наступление Нового года в корпоративном кругу, я сделала прическу и макияж, уже оделась в красивое платье, и тут поступил звонок. От нее. Помогите, не могу подобрать себе квартиру. И опять обвинения в мой адрес: «Вы продали мою квартиру и бросили меня. Я осталась на улице ни с чем». Понимаю, что клиентку надо спасать. Мы едем с мужем к ней в Загорск. Она села в машину и расплакалась.
Я обзваниваю всех знакомых риелторов и нахожу квартиру на ул. Ключевской на втором этаже, не в идеальном состоянии, но все-таки. Смотрим, и моя клиентка принимает решение ее брать. Мы устно договариваемся с риелтором о дате сделки и едем отмечать Новый год. Надо отметить, что знакомая риелтор - очень хороший человек, которая умеет держать слово.
Извлеченные уроки
Вот такая вот история со счастливым концом. Какие выводы из нее?
- Если вы приобретаете объект, то запросите у продавца все необходимые справки от поставщиков коммунальных услуг об отсутствии задолженности. Это не входит в обязанности риелтора, поэтому лучше проконтролировать этот вопрос вам самим. Имейте в виду, что долги по коммунальным платежам новому собственнику не передаются, кроме оплаты Фонду капитального ремонта. Поэтому справку от Фонда необходимо заказать в первую очередь. Хочу также вас предупредить, что ЕИРЦ выдают лишь справочные сведения и они могут быть некорректными, поэтому лучше брать справки непосредственно у поставщиков услуг.
Лайфхак (или подсказка по-русски). Вы можете сами позвонить по номеру Фонда капремонта и, назвав адрес объекта, узнать задолженность или отсутствие ее по приобретаемому жилью.
- Если уж выбрали риелтора и он вас устраивает, работайте с ним до конца. Не надо размениваться на всех, ведь профессиональные риелторы работают с теми, кто их выбирает и им доверяет. Иначе они могут оставить вас, выбрав другого, более надежного клиента.
- Не скрывайте ничего от своего риелтора, потому что правда все равно всплывет рано или поздно. Лучше, наоборот, расскажите все нюансы продажи вашего Объекта, потому что опытный риелтор знает больше вас и сможет все правильно организовать или подсказать, как лучше сделать.
Как всегда, надеюсь, что моя история была поучительной для вас.
Вопрос-ответ
Мне звонят мои постоянные читатели, чтобы получить консультацию. Звонила Валентина из Онохоя. Ей необходимо продать дом и она не знает, какую правильную цену поставить.
Я уже писала, что «печаль» продавцов при продаже дома - это несовпадение рыночной цены дома с себестоимостью его постройки. Люди хотят хотя бы выручить те деньги, что вложили. И поэтому боятся ошибиться с его ценой.
Но реалии таковы, что сложно продать дом дороже рынка. Поэтому я всегда советую нанять либо опытного риелтора, либо заплатить независимому оценщику за оценку. Это также актуально, когда продают дом наследники и между ними нет согласия относительно цены. Вот такой ответ Валентине.
