Квартирный коллапс не за горами
Год назад рынок недвижимости Бурятии, впервые с жилищного кризиса 2014 - 2015 гг., оставившего в Бурятии тысячи обманутых дольщиков и разоренных застройщиков, столкнулся с мощнейшим спадом продаж. Однако, несмотря на целый комплекс факторов, давящих на рынок недвижимости, он устоял и прошел через несколько фаз восстановления и спроса, и цены. Во многом это стало возможным из-за беспрецедентно высокого уровня выплат населению и предприятиям со стороны федерального центра. О том, что произошло в 2022 году и куда рынок недвижимости будет двигаться в 2023 году, в материале «Номер один».
Пустые города
Минстрой России выразил крайнюю обеспокоенность наступающим коллапсом на рынке строительства нового жилья. В 600 городах страны жилье прекратило строиться из-за обвального снижения спроса, сообщил глава ведомства Ирек Файзуллин.
«Более 600 городов в нашей стране из 1117 имеют практически нулевой объем ввода жилья», - сообщает РИА-Недвижимость со ссылкой на слова чиновника.
Министр посетовал, что «никакие из имеющихся сегодня финансовых инструментов в этих городах не срабатывают». Имея в виду льготную ипотеку и скидки застройщиков. Судя по данным заявлениям, российский жилищный рынок погружается в состояние 2014 - 2015 гг., когда цены на жилье начали валиться, не находя спроса.
Улан-Удэ пока не вошел в печальный список городов, где не ведется жилищное строительство. По данным Бурятстата, в 2022 году в Бурятии ввели около 292 тыс. квадратных метров жилья, что на 4,4% больше предыдущего года. Однако наблюдатели отмечают, что собственно многоквартирных построек в этом списке немного. Хорошую статистику показал трудолюбивый народ в деревнях и на окраинах Улан-Удэ, строя в основном деревянные дома.
В результате за счет собственных или заемных средств граждане построили 250,4 тыс. квадратных метров малоэтажного жилья, или 85,8% общего объема, введенного в Бурятии. Половина из них - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, дачные домики и прочее.
Однако 2023 год только начался, и пока трудно сказать, сколько жилья будет введено к концу года, учитывая геополитические риски и экономическую стагнацию. Но, как известно, все экономические тенденции начинаются в Москве, а потом уже распространяются на регионы. Это касается и рынка недвижимости. По сообщениям РБК, со ссылкой на данные «Дом.РФ», в Москве резко вырос объем нераспроданного жилья в новостройках. В начале апреля 2023 года он составил 10 млн квадратных метров при общем объеме строящейся недвижимости 16,2 млн «квадратов», что говорит о колоссальном затоваривании рынка недвижимости в связи с падением спроса. Последнее объясняется экономическим кризисом и эмиграцией активной и состоятельной части населения россиян.
Деревянное строительство
Эти тенденции сейчас отражаются и на Улан-Удэ, где за год число квартир, «зависших» на стадии продажи, достигло, по данным федерального агентства «Мир квартир», 7,7 тыс. штук, увеличившись за год почти на 20%. Это рекордное количество затоваривания за все время наблюдений, и касается оно прежде всего рынка вторичного жилья. Что касается новостроек, то их «зависло», по данным агрегатора, в количестве 635 штук, что тоже выглядит весьма значительным. Между тем наиболее важный фактор в реализации жилья, определяющий тенденции на рынке — это ипотечное кредитование, на которое приходится почти 80% продаж.
По данным Нацбанка Бурятии — Отделения Сибирского ГУ Банка России, показатели ипотечного кредитования в регионе немного сократились по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Если брать последний месяц 2022 года, почти «очищенный» от геополитических потрясений — февраль 2022 года, то, по сравнению с этим месяцем, в феврале 2023 года число ипотечных сделок сократилось на 6%. С 777 сделок в феврале 2022 до 730 в феврале 2023 года. Добавим, что предыдущие три года, особенно до пандемии, число февральских сделок стабильно росло.
Интересна сама оценка годовой динамики ипотечных сделок в республике. Так, январь 2022 года начинался неплохо — с 615 сделок, затем в феврале он вырос до 777. В конце февраля, в связи с девальвацией рубля и паникой на рынке потребительского кредитования из-за введения против российской экономики западных санкций, потребители бросились в банки за кредитами. В связи с этим март 2022 года стал рекордным — потенциальные покупатели с уже одобренной ипотекой стремились купить жилье по еще старым процентным ставкам и ценам на жилье, совершив 1007 сделок в марте. Затем в апреле рынок провалился в два раза (454), а в мае — до 239. В пять раз, по сравнению с мартом. Однако затем началось быстрое восстановление.
- Летом в Бурятии пошли значительные выплаты участникам СВО и компенсации в связи с наступлением страховых случаев. Так, малообеспеченные семьи в районах получали от 7 млн рублей и выше единовременных выплат, военнослужащие — от 3 млн рублей на лечение плюс ежемесячные денежные выплаты военнослужащим от 200 тыс. рублей в месяц. Эти выплаты сыграли свою роль в том, что их родственники пришли к нам и очень хорошо поддержали падающий рынок, — рассказывают улан-удэнские риелторы. - В риелторской среде заговорили о том, что можно повысить процент вознаграждения и цену, но потом от этой идеи отказались. Хотя я знаю нескольких владельцев относительно новых квартир с хорошим ремонтом в центре города, которые на стадии торга, узнавая о финансовом положении покупателей, вместо снижения, наоборот, поднимали цены, и, тем не менее, сделки совершались сразу же.
Выплаты держат на плаву
Практически все лето 2022 года число таких покупателей стабильно росло, они поддерживали цены, снимая излишки не распроданных из-за кризиса квартир. Это создавало иллюзию того, что «цены на квартиры всегда растут» или, по крайней мере, держатся на одном уровне.
Параллельно шел рост числа ипотечных сделок, продолжавшийся до сентября (908), но затем началась частичная мобилизация. В октябре число сделок снизилось до 821.
Однако спад был временным, и уже под занавес года, в декабре, в республике завершено 1100 ипотечных сделок. 2023 год начался довольно вяло, к февралю достигнув 730 в месяц на общую сумму в 2,5 млрд рублей.
Данные по марту 2023 года пока не обработаны, однако трудно ожидать роста в условиях, когда в целом по экономике ситуация не слишком хороша, а значительная часть покупателей думает об отъезде в другие регионы или за границу. Более того, учитывая, что в Бурятии цены пока держатся на уровне в среднем 90 тыс. рублей за «квадрат» (с небольшой коррекцией вниз при торге), на рынок Улан-Удэ в первом квартале 2023 года выброшено, по словам риелторов, больше жилья, чем в 2022 году, особенно вторичного. Продавцы торопятся зафиксировать прибыль, полученную ими за несколько последних лет, когда цены подросли почти вдвое. Судя по всему, сильная коррекция цен на рынке недвижимости не за горами. А пока в Улан-Удэ можно продать жилье дороже, нежели когда московские тенденции падения спроса отразятся на Бурятии.
По словам улан-удэнского риелтора Олега Семенова, многое будет зависеть от темпов реализации крупных девелоперских проектов в Улан-Удэ.
- Если компания «ПИК» застроит исторический центр города, то это даст импульс для покупок нового жилья, но при этом спрос на вторичное жилье просядет значительно, поскольку стоимость обслуживания жилья в старом жилфонде значительно возросла в 2023 году по сравнению с новым жильем, оборудованным теплосчетчиками и правильной разводкой коммуникаций по квартирам, и где собственник может свести потребление к минимуму.
Напомним, что в июне 2021 года правительством Бурятии и ПАО «Группа компаний ПИК» подписана дорожная карта реализации проекта по обустройству и строительству жилья в центральной части Улан-Удэ.
Правда после известных всем геополитических событий о конкретных вложениях в проект в СМИ не сообщается. Девелоперы в России, учитывая нынешнюю ситуацию, похоже, берут паузу.
Тем не менее трудно ожидать, что в республике рынок недвижимости начнет валиться так быстро, как в крупных городах, ведь там на процессы повлияло массовое бегство среднего класса за границу. Представители которого продавали свою недвижимость и выгодно конвертировали вырученное в твердую валюту по хорошим прошлогодним курсам доллара (в середине 2022 года курс рубля составлял ниже 60 рублей, сегодня - выше 80 рублей). В Бурятии размеры эмиграции невелики, а их убыль полностью компенсируется масштабными социальными и военными выплатами. И пока бюджет исполняется, эта машина будет работать на поддержку жилищного рынка.
Общеизвестно, что на рынке жилья цена «квадрата» растет быстро, а вот падает он обычно медленно.
