Метаморфозы ипотечного рынка
С 16 ноября банк ВТБ прекратил выдавать ипотечные кредиты по ранее одобренным небольшим ставкам. Теперь минимальные ставки по вторичному рынку начинаются от 16,5%. В сентябре, напомним, они составляли 11,8%. Другие банки также подняли ставки. Тем не менее рынок это не обрушило. Но лишь пока.
Более того, в связи с массированными выплатами военнослужащим и их наследникам цены на квартиры в октябре выросли почти на 3%. Риелторы ждут в Бурятии сдувания жилищного пузыря к февралю 2024 года. По данным агентства Restate.ru, средняя цена одного квадратного метра жилья в Улан-Удэ выросла до 98 тыс. рублей. Что является рекордным повышением с весны 2022 года.
- Дорожающая ипотека не смогла сильно опустить рынок Улан-Удэ вниз, поскольку пошел большой поток покупателей-военнослужащих, как бывших, так и действующих, с выплатами в 3 млн рублей, - говорит Мария, риелтор улан-удэнского агентства недвижимости. - Летом прошлого года, когда начались эти трехмиллионные выплаты, они фактически вымели в Улан-Удэ рынок недорогих квартир стоимостью до 3 млн рублей. И продавцы, видя такой спрос, сразу же подняли цены на 1-2-комнатные квартиры до 4 - 5 млн рублей. Поэтому сегодня покупатели вынуждены добирать недостающую сумму с помощью ипотечных кредитов.
Однако ситуация меняется. На фоне роста ставок по вторичному рынку первичный рынок (где ставки пока не растут) с льготными программами заимствований тоже находится под давлением.
«Льготные ипотечные программы полезны как временная антикризисная мера, однако в перспективе важно перейти к адресным программам льготной ипотеки и дифференцировать их по регионам», - заявила на днях глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Как отмечают в ЦБ, рынок перегревается, что сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с долгами. И поскольку застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья, то резкий рост ипотеки в значительной степени уходит в повышение цен.
В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились, подчеркнула глава ЦБ. Что в два с лишним раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года.
Например, если три года назад в Улан-Удэ разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье составлял 10%, то после запуска льготной ипотеки разница увеличилась в три раза.
Надутый донельзя пузырь на жилищном рынке грозит лопнуть и привести к серьезным экономическим последствиям, полагает улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова.
- Объективных причин для сохранения существующего тренда на рынке недвижимости нет. Рост ипотечных ставок в любом случае приведет к падению рынка, и никакие страховые выплаты, какими бы они ни казались большими, не смогут его стабилизировать, - говорит эксперт. - По моим прогнозам, декабрь еще будет удачным для продавцов, может быть, начало января, а потом начнется спад. Уже с февраля мы можем столкнуться с существенным падением оформления новых ипотечных кредитов на «вторичку», затовариванием и, как следствие, к существенным дисконтам продавцов. Процесс может усилить и ожидаемая нормализация геополитической ситуации. Что может резко снизить число страховых выплат военнослужащим в размере 3 млн рублей. А также более высоких выплат (до 14 млн рублей) родственникам военнослужащих.
Падение продаж на рынке недвижимости может быть усилено, если инфляцию не удастся обуздать и ЦБ будет вынужден в очередной раз поднять ключевую ставку с сегодняшних 15% до 17% на декабрьском заседании. Соответственно, еще более вырастут не только ипотечные кредиты, но и прежде всего депозитные ставки, которые сделают досрочное погашение кредитов бессмысленным.
- Когда заемщики берут ипотеку на 20 - 30 лет, то 100% из них всегда говорят нам, что они погасят ее досрочно, - говорит риелтор Наталья Будаева. - Но по факту это удается не всем, по крайней мере в первую половину срока погашения кредита. А сегодня тем, кто успел взять на вторичном рынке ипотеку под 7 - 8% годовых, невыгодно увеличивать выплаты с целью досрочного погашения. Во-первых, клиенты и так чаще всего уже выплатили большую часть процентов по кредиту (вначале платятся проценты, а затем тело кредита). Во-вторых, не надо делать приятное банкам, поскольку выгоднее положить дополнительные средства на несколько вкладов и на разные сроки (свыше 15% годовых), а разницу направлять на дополнительное погашение.
- В случае если ипотечник крепко стоит на ногах, выплатил уже больше половины суммы кредита, то при нынешней инфляции погашать его досрочно вообще не имеет никакого смысла, - полагает специалист.
Большинство экспертов полагают, что при сегодняшних депозитных ставках и грабительских ипотечных займах на вторичное жилье потенциальным покупателям необходимо подождать, формируя первоначальный взнос на вкладах. И дожидаться снижения ипотечных ставок и падения цен на жилье. Цены на квартиры в Бурятии падали не один раз. Просто многие забывают о негативных примерах в прошлом, помня лишь о последних трех годах, когда рынок рос как на дрожжах. Но циклы имеют обыкновение заканчиваться, а растущие тренды сменяться на обвалы. Вопрос только в сроках.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
