Когда лопнут квартирные ожидания
Вторичный рынок жилья в Улан-Удэ после традиционного оживления перед Новым годом, а также в январе 2023 года снова сбавил обороты и сегодня находится на пике ценового пузыря, образовавшегося в связи с беспрецедентным накачиванием рынка дешевыми ипотечными деньгами. Они начисто смогли перебить другие факторы - санкции и СВО, которых рынок почти не заметил. Но когда был обнародован масштаб январского обвала доходов бюджета (минус 35%), то стало очевидно - санкции в 2023 году могут существенно скорректировать рынок недвижимости.
Ипотека выросла на 2%
По данным Сбербанка, объем «дальневосточной ипотеки» в январе 2023 года увеличился на 2%. С 5,2 млрд рублей в январе 2022 года до 5,3 млрд рублей в январе этого. 2% - это объем статпогрешности, но он в рублях показывает хоть и мизерный, но рост, хотя аналитики ждали массового обвала.
- В Улан-Удэ пока спрос очень активный, люди все еще берут ипотеку и строят планы, воплощая их в жизнь, а цены на красивое, относительно новое жилье с качественным ремонтом остаются довольно высокими, - говорит риелтор Лариса Бибишева. - Что касается благоустроенного жилья старого фонда, то его стоимость снизилась на 25% по сравнению с январем 2022 года.
Речь идет не только о «хрущевках», но и о «брежневках», дисконт при продаже которых может достигать 20%. Людей пугают затраты на ремонт, а также резкое увеличение с конца прошлого года стоимости коммунальных услуг. В таких многоквартирных домах обычно наблюдаются огромные теплопотери, что выливается в более высокие счета. Например, по трехкомнатным квартирам в Улан-Удэ ежемесячные счета только за отопление могут достигать 7 - 8 тыс. рублей.
Неудивительно, что если квадратный метр в старом фонде реализуется по 80 - 90 тыс. рублей, то в новых квартирах фиксируется стоимость выше 100 тыс. рублей.
Январский «душ»
Данные по февралю еще впереди, однако они вряд ли будут позитивными. Российский бюджет после неожиданно сильной январской просадки по доходам (минус 35%, по данным минфина) в феврале получил еще один санкционный удар - начало действия западного эмбарго на российские нефтепродукты, являющиеся важнейшей статьей экспорта.
- Сегодня рынок недвижимости поддерживает на плаву только один рычаг - ипотека, в том числе льготная, а вот если ставки вырастут, то рынок сильно упадет, так что все держится на способности бюджета субсидировать низкие ставки льготной ипотеки, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Масловский.
По словам эксперта, пока бюджет еще способен пользоваться накопленной кубышкой Стабфонда РФ и дотировать банки с целью сохранения льготных ипотечных ставок. Но даже в случае их сохранения способность заемщиков Бурятии обслуживать кредиты в условиях экономической нестабильности у него вызывает вопросы, поэтому «рынок в 2023 году будет стагнировать».
Участники рынка говорят, что средний ипотечный кредит сегодня в Бурятии заключается на 25 лет, что заметно выше, чем в прошлые годы. Пролонгация долгового бремени вызвана прежде всего ростом стоимости жилья в 2020 - 2022 гг. и снижением реальных доходов заемщиков, и, чтобы получить одобрение банка на кредит, заемщики растягивают выплаты. Соответственно, растут переплаты по кредитам.
- В начале февраля спрос на квартиры в Улан-Удэ снизился и частично переместился на покупку частных домов, - говорит риелтор Ирина Сокольникова. - Покупатели отмечают более низкие коммунальные платежи в частном секторе, плюсы от собственных придомовых гаражей, наличие приусадебного участка и более качественные условия жизни.
Эксперты полагают, что для Бурятии критически важным для рынка недвижимости станет сохранение выплат в бюджетном и муниципальном секторах и на предприятиях, связанных с госсектором, где работает большая часть заемщиков региона. А это будет зависеть от трех факторов: размера дефицита федерального бюджета, продолжения политики низких кредитных ипотечных ставок и темпов сокращения покупательной способности населения.
Между тем первые признаки неблагополучия в жилищном секторе региона показала статистика.
Так, по данным Бурятстата, средняя цена квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья оказалась даже ниже, чем выставляемые на продажу объекты. Цены за квадрат на первичном рынке - 78025 рублей, на вторичном рынке – 85843 рубля.
При этом, как отметили в ведомстве, средние цены на жилье в Бурятии оказались ниже не только по сравнению с соседними регионами, но и являются самими низкими в Дальневосточном федеральном округе.
За 2022 год цены на первичном рынке жилья в Бурятии в среднем по всем типам квартир выросли на 3,6%, на вторичном рынке – на 10,1%. В Забайкальском крае рост цен составил 37,9% и 2,5%, в Иркутской области - 22% и 6,8% соответственно. Львиная доля прироста цен пришлась на первые месяцы года.
Можем повторить
Сегодня, по данным аналитического центра Irn.ru, ситуация напоминает положение на рынке недвижимости после более слабого санкционного кризиса в 2015 - 2017 гг. К этому времени надулся и потом на фоне первых западных санкций лопнул жилищный пузырь, а стоимость квадратного метра снизилась на 10 - 20%.
- При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря - в 2011 - 2013 гг. стоимость квартир почти не росла, но за 2020 - 2021 гг. жилье подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам, - отмечают эксперты. - Поэтому горка, с которой придется катиться ценам на жилье, теперь гораздо выше.
И если события в стране будут развиваться по аналогичному негативному сценарию, то стоимость «квадрата» может вернуться к уровню начала 2020 года, то есть падение цен составит до 30%. Правда в этот сценарий многие не хотят верить, надеясь, что вдруг «пронесет».
Дмитрий Родионов, «Номер один».
