Через одно место
Обеспеченность жильем является базовой потребностью каждого человека, но труднодостижимой в современных реалиях. Беспрерывный рост цен на недвижимость, увеличение процентных ставок, сегментация рынка и снижение покупательской способности неумолимо препятствуют появлению уютного гнездышка. Удручает еще то, что если даже квадратные метры приобретены, не факт, что они будут достойного качества.
Три пути, три дальние дороги
По некоторым данным, качество улан-удэнских новостроек действительно оставляет желать лучшего. Собственники той или иной недвижимости нередко жалуются на недочеты в строительстве, например, трещины в стяжках, щели в балконных группах, промерзание стен, протекание крыш и т.д. Перечислять все различные косяки можно до бесконечности. При этом, как сообщал ранее федеральный портал «Мир квартир», всего лишь один квадратный метр стоит порядка 147 тыс. рублей.
Мы встретились с техническим специалистом (человеком, который проводит комплексную оценку состояния жилых помещений. - Прим. ред.) и разузнали всю подноготную местного рынка недвижимости.
- Компания, в которой работаю я, занимается тремя видами деятельности: «строительные экспертизы», «приемка недвижимости от застройщика», «строительный контроль и авторский надзор», - перечисляет технический специалист Алексей. - При этом мы не являемся государственным надзором и не осуществляем какие-либо надзорные функции.
В четырех кривых стенах
Приобрести квартиры на первичном рынке недвижимости можно двумя путями: стать дольщиком, чтобы застройщик возвел дом за ваш счет, или приобрести жилплощадь уже после того, как объект введен в эксплуатацию. В обоих вариантах вы получите апартаменты без каких-либо посредников.
- К нам, техническим специалистам, зачастую обращаются как раз-таки дольщики. Потому что их договор, грубо говоря, уже состоялся и они просто ждут передачи объекта недвижимости. Именно в этот момент мы подключаемся, чтобы помочь им принять квартиры в соответствии с федеральным законом, - объясняет Алексей. - Дольщики обращаются чаще, потому что они более основательно подходят к вопросу приобретения будущего жилья. Эти люди готовятся сберечь свои деньги, а не потратить их на исправление недоделок застройщика.
Такие специалисты, как Алексей, сегодня становятся максимально востребованы. Владелец новой квартиры всегда имеет риск упустить проблемы во время приемки. Определить на глаз качество невозможно, особенно когда спешишь получить ключи от долгожданного жилья. Однако бывает, что оценку и контроль заказывают еще до строительства.
- При осуществлении строительного контроля нас приглашают на моменте, когда человек в процессе строительства хочет нанять бригаду на определенные виды и объемы строительных или отделочных работ. Например, чтобы построить себе частный дом или сделать внутреннюю отделку. Соответственно, мы совершаем выезды по завершении тех или иных этапов и оцениваем, соответствует ли сделанная работа заданным требованием или нет, - рассказывает технический специалист. - Здесь стоит понимать, что существуют границы требований нормативов и требований, отраженных в подписываемом договоре. Это немного разные вещи.
Если договор составлен грамотно, то технические специалисты отрабатывают по нему максимально. Но если в нем все-таки были шероховатости и недочеты, то подрядные бригады откровенно начинают юлить.
- Далеко не все добросовестно относятся к своей работе. Особенно люди, которые ничего не понимают в строительстве и зачастую даже не являются гражданами нашей страны, - вздохнув, констатирует наш собеседник. -Недобросовестных людей у нас сегодня хватает. Это могут быть как граждане нашей страны, так и гости из ближнего зарубежья. Разница между ними лишь в том, что со своими проще заключить договор, поскольку у них есть хоть какие-то документы, адреса, паспорта. С мигрантами проблематичнее - с них сложно что-то затребовать. Помимо сотового телефона, который может быть зарегистрирован на кого угодно, у них, как правило, ничего и нет.
Авторский же надзор тесно связан с дизайн-проектами и проектной документацией. Технических специалистов в данном случае приглашают для того, чтобы проверить работу согласно проектным решениям. Правильно ли все делается, соблюдаются ли конструктивные решения, в том ли месте находится электрическая разводка и т. д. Такие выезды куда более редкие, но все же бывают.
- Строительный контроль и авторский надзор - это, по сути, одно направление. И там и там осуществляется выезд на объект для проверки хода работ с документацией (либо нормативной и проектной, либо только проектной. - Прим. ред.). Куда сложнее дела обстоят со строительными экспертизами, то есть более долгосрочными и дорогостоящими мероприятиями, - рассказывает Алексей. - Такие выезды осуществляются уже в процессе эксплуатации объекта. Например, когда бригада подготовила основание (стены), потом заштукатурила их, нанесла шпаклевку и обои поклеила. Заказчик приехал (собственник квартиры или дома), посмотрел, что все хорошо и красиво. А по истечении времени, когда он уже со всеми рассчитался, неожиданно начали промерзать стены, появились трещины, образовался грибок. Так называемые скрытые дефекты.
Простой обыватель в целом готов смириться с некоторыми проблемами, лишь бы скорее завершить строительство или ремонт, заехать и жить. пренебречь услугами технических специалистов. Но, как показывает практика, зачастую это сулит большими финансовыми потерями в попытках устранить конструктивные элементы и судебными тяжбами с застройщиками или бригадами. При этом далеко не все люди готовы отстаивать свои права и идти до конца в борьбе за свое качественное жилище.
Тряпки в стенах и волнистый бетон
Алексей поделился тем, что в городе существуют десятки застройщиков. Точное количество сложно определить, поскольку многие организации (являющиеся одной большой. - Прим. ред.) обзаводятся дочерними компаниями, дабы уйти от уплаты налогов, сохранить статус и не мелькать слишком часто в арбитражных судах.
- Проще говоря, они прячут свое основное имя за кучей мелких организаций, - объясняет технический специалист. - При этом проблемных застройщиков у нас хватает. Вопросы к ним возникают чаще всего из-за нанятых ими же субподрядных организаций, которые заходят на определенные виды работ и делают их некачественно.
Одним из самых проблемных объектов оказалось долевое строительство в 148А квартале.
- Во-первых, там не уведомляли дольщиков о том, что строительство объекта завершилось. Во-вторых, там были нюансы по технической части. До конца не установлены клапаны фильтрации воздуха. То есть, по сути, застройщик сдал дом с отверстиями в стенах, которые были заделаны тряпками, - говорит наш собеседник. - Вдобавок ко всему прочему маркетологи приукрасили ситуацию с инфраструктурой. Понарассказывали, что микрорайон будет стремительно развиваться, там появится школа и детский сад. На деле получилось так, что ничего этого нет. Застройщик просит дольщиков строчить обращения в министерства и комитеты, чтобы там начали строить и школу, и детский сад. Вот такой был рекламный ход, и людей попросту ввели в заблуждение. А ведь кто-то уже успел вступить в права собственности.
Корыстный маркетинг и дыры в стенах это лишь малая часть того, что встречается в нашем городе. По словам технического специалиста, он неоднократно становился свидетелем последствий того, как зимой заливают бетон, который, не успевая набрать прочность, разрушается первой же весной. Где-то вентиляция работает наоборот, вдувая в комнаты морозный воздух. Где-то уложенные в дождливый период теплоизоляционные материалы набрали влагу, а сейчас покрываются плесенью.
- Много нюансов, люди торопятся. У нас попросту не хватает квалифицированных специалистов, - полагает Алексей. - Материалы же дорогие, а цена в таком случае снижается при использовании дешевой рабочей силы и замене материалов на более дешевые. Рабочая сила, в свою очередь, либо не справляется вовсе, либо справляется, но с большими отклонениями. Что касается объектов федерального и регионального значения, то там бюджетные денежные средства, соответственно, более-менее осуществляется контроль за специалистами. Но даже несмотря на это, там тоже периодически случаются срывы сроков.
О частном строительстве технический специалист отозвался просто: «Там сейчас процветает полнейший бардак и хаос».
- У нас нет как такового строительного контроля. Он делится на три части: входной (материалов, документов и т.д. - Прим. ред.), операционный (правильно ли соблюдается технология производства работ и их последовательность. - Прим. ред.) и приемочный контроль (соответствует ли объект итоговому виду. - Прим. ред.). И ни один из этих этапов полноценно не отслеживается, потому что для этого нужны деньги, - объясняет технический специалист. - Экономика страны такова, что все ищут, где подешевле.
Спешность и попытка сэкономить как раз-таки и приводят к многочисленным косякам. Ужаться по материалам сейчас практически невозможно, поэтому остается уповать на дешевую силу. Которая, в свою очередь, не перестает удивлять.
- Как-то пришел я на объект, а там черновая стяжка бетонного пола вся в трещинах и волнами. Перепады высот оказались ну прям колоссальными. Единственный вариант исправления - демонтаж слоя. Проще говоря, строительная бригада налила дополнительный слой пола на перекрытие, а когда он высох, то все полопалось. Потому что не соблюдена технология производства работ. Такая картина царила во всех комнатах, - поделился Алексей.
Взгляни вокруг, оглянись назад
Один из скандалов с недвижимостью возник год назад вокруг жилого комплекса вдоль ул. Бабушкина. Сдачу объекта переносили дважды. Застройщик уверял, что процесс затянули ресурсники. Но существуют две версии: по одной - энергетики не могли подать напряжение, потому что застройщик несвоевременно направил уведомление о выполнении технических условий. По другой - ПАО «ТГК-14» не пускало тепло в комплекс из-за несвоевременной оплаты по договору. В дело даже вмешалась прокуратура.
По словам технического специалиста, жилой комплекс близ ул. Бабушкина - это два разных жилых комплекса и два разных застройщика. Причем один из них как раз-таки тот, который ранее сдал дом, отличившийся тряпками в стенах.
- Чтобы заранее оценить застройщика, можно зайти на специализированные сайты с арбитражными делами и посмотреть количество судебных исков, которые ему предъявлены. Таким образом, можно даже прикинуть, насколько близко застройщик находится к банкротству. Но опять схематоз с конвейером мелких ООО-шек замыливает чистоту картины, - констатирует технический специалист Алексей. – Довольно двоякий момент здесь. Многие застройщики этим пользуются и имеют в своем арсенале хороших юристов, которые разваливают дела. Возможно, именно поэтому многие люди бросают судебные тяжбы на полпути.
Вдобавок к и без того непростой ситуации правительство России продлило мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков до 30 июня 2025 года. Что, безусловно, играет на руку рынку недвижимости. Не исключено, что большинство подобных законов лоббируют представители крупных застройщиков нашей страны, чтобы облегчить себе жизнь. По прогнозам консультантов, объем инвестиций в площадки под девелопмент жилой недвижимости по итогам текущего года может сократиться на 45% год к году - до 200 млрд рублей.
Что касается нашей республики, то здесь тоже назревает двукратное уменьшение объемов строительства, так как идет ужесточение требований к Семейной ипотеке, а резкий рост цен на новостройки значительно продолжает сужать количество относительно обеспеченных покупателей.
- Подводя какие-то итоги, хочу сказать одно: читайте договоры, которые подписываете со строительными бригадами, с отделочными, с застройщиками и т. д. Потому что порой возникают трудноразрешимые вопросы. Например, людям строят квартиры неправильных размеров, они пытаются это оспорить, на что получают ответ: «вы подписали договор, в котором черным по белому сказано, что отклонение от площади не является критическим нарушением». Поэтому внимательно читайте документы, не стесняйтесь обращаться к техническим специалистам и юристам, которые в конечном итоге и будут отстаивать ваши права, - подытоживает технический специалист Алексей.
Наталия Грюнвальд, «Номер один».
