В Бурятии завысили цены на квартиры
В столице Бурятии продавцы вторичного жилья в августе, похоже, окончательно оторвались от реальности, указав в объявлениях цены на 10 тыс. рублей выше, чем в Иркутске. Как сообщает агентство ulan-ude.restate.ru, по состоянию на 5 августа средняя стоимость одного квадратного метра вторичной недвижимости — квартир - выросла до 140 тыс. рублей. Тогда как в Иркутске она составила 130 тыс. рублей.
Иркутск вне конкуренции
Между тем в Иркутске цена «квадрата» жилья всегда была выше, чем в Улан-Удэ. И хотя сегодня разница сократилась, общий паритет покупательских цен остался. Как считает улан-удэнский риелтор Наталья Николаева, метаморфозы рынка связаны с «человеческим фактором» — продавцы жилья выставляют нереальные цены на квартиры, которые в итоге не продаются, и они затем вынуждены снижать их стоимость. Однако окончательные цены продаж в статистику информационных порталов не попадают, как и цена торга. Что в итоге искажает общую картину затоваривания рынка «вторички» Улан-Удэ.
Сейчас однокомнатная квартира в Улан-Удэ в среднем стоит 4,7 — 5 млн рублей, «двушка» — 6 - 7 млн рублей и трехкомнатная — 7,5 — 9 млн рублей.
- Цены в Улан-Удэ резко скакнули в 2024 году, когда семьи военнослужащих стали получать массовые страховые выплаты, что вызвало бум продаж квартир за «наличку». И если в других регионах рост стоимости вторичного жилья уже осенью 2024 года затормозился в связи со сворачиванием льготной ипотеки и удорожанием ставок по вторичному жилью, то в Улан-Удэ, наоборот, она начала расти, — рассказывает риелтор Наталья Николаева. В результате продавцы в Улан-Удэ еженедельно накручивали новые цены. А пришедшие на рынок новички начали еще больше завышать их в рекламных объявлениях.
Искусственная накрутка
- Психология такова, что когда владелец квартиры решает продать жилье, он ищет аналогичные объявления в интернете в том же районе. И если видит, что другой продавец выставил такую же квартиру за 7 млн, то находит в ней, например, этаж или некачественный, по его мнению, ремонт. И сразу на свою цену прибавляет 0,5 — 1 млн, поскольку считает, что и ремонт у него лучше, и дом поновее. Так и идет накрутка цен, — поясняет Наталья Николаева.
Однако в расчет не берется, что квартира конкурента не продается уже значительное время. И цена изначально завышена. В результате разница между ценой в объявлениях и реальной достигает 10%.
При этом, видя, как растет стоимость, продавцы снимают жилье с продаж. Надеясь на еще больший рост.
Либо выставляют цены как в Подмосковье, Краснодаре или Санкт-Петербурге.
- Клиенты так и говорят: либо я продам квартиру, чтобы купить жилье в цивилизованных регионах, либо вообще сниму с продажи, пусть стоит в аренде, — рассказывает риелтор.
В Иркутске, в свою очередь, подобного психоза и завышения цен не происходит, там более адекватно оценивают спрос и предложение. Тем более что у соседей нет такого навеса страховых выплат, как в Бурятии, полагают эксперты. Таким образом, в Бурятии цены на недвижимость окончательно оторвались от реальности. Их по-прежнему накачивает ипотека ДФО, которой нет в Иркутске, а также выплаты привилегированным слоям населения, коих в Бурятии достаточно много.
С другой стороны, когда одни получают сумасшедшие деньги за жилье, которое, по сути, должно стоить гораздо меньше, чем в Иркутске, то страдают в основном не слишком богатые слои населения.
Например, для бюджетников Улан-Удэ рост цен на «вторичку» и «первичку» оказался просто неподъемным. При сегодняшних стагнирующих зарплатах и росте ценника на товары и продукты даже дальневосточная ипотека для них становится недоступной по причине скачка цен на жилье в 2022 - 2025 гг.
Так что похолодание рынка не за горами. Бюджет трещит по швам, и после завершения федеральных программ по жилью и уменьшению выплат рынок недвижимости Бурятии будет ждать самый сильный обвал среди соседей. Хорошо бежать в горку за счет бюджетных средств. Как только они закончатся, вниз все полетит с ветерком. Деревья не растут до небес.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
