Арендодатели пошли на скидки
Начало 2026 года в Улан-Удэ стало кризисным для рынка коммерческой недвижимости. Экономический кризис раскручивается все сильнее, а малый бизнес начинает сокращаться, ужиматься и освобождать помещения, которые ранее арендовал. В результате торговые центры Улан-Удэ сталкиваются с оттоком арендаторов и падением посещаемости.
Несмотря на общее инфляционное давление в ряде сегментов и локаций, особенно в центре города, собственники вынуждены идти на уступки, предлагая скидки и снижая цены, чтобы избежать простоя своих помещений.
Не видят перспектив
В начале 2026 года 31% российских малых предпринимателей задумываются о продаже или закрытии бизнеса, что на 8% выше показателя 2025 года (23%), сообщили «Ведомости» со ссылкой на исследование ФОМ и ВШЭ. Ожидания в первом квартале 2026 года — наихудшие за пять лет: 52% ждут ухудшения положения, а 39% бизнеса находятся в «режиме выживания».
Доля пессимистов (52%) существенно превысила показатели начала 2022 года (38%), когда началась спецоперация. В итоге бизнес сворачивается, а арендаторы просят скидку. В крупных торговых центрах Улан-Удэ федеральные компании, арендующие помещения, массово пересматривают условия договоров. Если раньше речь шла о повышении ставок, то теперь все происходит наоборот: ставки аренды снижаются под угрозой освобождения площадей и опустевания торговых центров, особенно в случае ухода так называемых якорных арендаторов. Речь прежде всего идет о тех арендаторах, которые брали большие блоки арендных мест на сотни «квадратов». Если такой арендатор уходит, это означает, что торговый центр пустеет прямо на глазах, что отпугивает покупателей. Поэтому владельцы торговых центров идут на все, чтобы удержать крупных клиентов.
Первый квартал 2026 года в Улан-Удэ зафиксировал случаи снижения арендной платы на 10 - 20% из-за трудностей с поиском арендаторов. При этом количество свободных объектов неуклонно растет.
Увеличение числа объявлений о сдаче в аренду, пестрящих на улицах центральной части города, наглядно свидетельствует о росте закрытий малого бизнеса. Цифра в почти 400 объектов, выставленных на продажу или аренду на электронных площадках объявлений, говорит сама за себя.
На улице Буйко предлагаются к сдаче 276 квадратных метров коммерческой площади. Ранее площадь занимал сетевой магазин, который, судя по всему, решил оптимизировать свое присутствие в данном районе. Там же указана стоимость квадратного метра – 1000 рублей, возможен торг.
Еще один пример – торговый центр на Намжилова, 6. Стоимость квадратного метра аренды здесь составляет 1100 рублей. Ранее здесь располагалась школа латиноамериканских танцев, но, видимо, они стали уже не так актуальны, и арендатор съезжает.
В торговом центре на улице Сахьяновой также сдаются помещения по цене 1100 рублей за квадратный метр.
Борьба с алкоголизмом
Ситуация с торговыми площадями, ранее занимаемыми алкомаркетами, показывает особую остроту проблемы. На проспекте 50-летия Октября в жилом доме с февраля прошлого года не могут найти арендатора на помещение магазина, ранее занимаемого алкомаркетом. Владельцы вынуждены снижать цены с 2000 до 1800 рублей за квадратный метр, возможен торг. В жилом доме на улице Клыпина аналогичная история: после ухода алкомаркета в марте 2025 года так и не нашелся новый арендатор. За 114 квадратных метров цена упала в два раза – с 80 000 рублей до 40 000 рублей.
Ситуация на улице Бабушкина также иллюстрирует резкое падение цен. В новой высотке на первом этаже стоимость квадратного метра упала до 770 рублей. «Уникальный случай, так дешево аренда недвижимости никогда не стоила», – отмечают риелторы. А в новостройке на этой же улице, в цокольном этаже, стоимость офисной площади снизилась до 400 рублей за квадратный метр.
Многие предприниматели закрывают ИП из-за высокого психологического давления, усталости, роста налогов, проверок и снижения спроса. Затем они продают оборудование, а помещения сдают в аренду. Сергей Белозерцев, специалист по коммерческой недвижимости агентства «Анком», отмечает, что на рост числа выставленных на продажу или аренду объектов повлияла антиалкогольная кампания 2025 года.
- Больше 50 магазинов «Красное и Белое» и «Бристоль», а также других алкомаркетов, расположенных в многоквартирных домах на первых этажах, было сразу же выставлено на продажу, поскольку арендодатели освободили помещения. И это повлияло на ситуацию с арендой, – говорит он.
Большинство этих торговых площадок имели не очень привлекательное качество, поскольку алкомаркеты работали в любых условиях и были крайне непритязательны. Они могли располагаться даже в помещениях до 20 м², торговать фактически в квартирах с длинными коридорами и узкими комнатами.
- И теперь, когда эти помещения начали выставляться на продажу, другие организации не хотят там арендовать, - отмечает наш собеседник.
Он также подчеркнул, что многие арендодатели не желают снижать цены, потому что привыкли к стабильным арендным платежам от крупных федеральных компаний, однако теперь им приходится вносить свои коррективы.
Сергей Белозерцев отмечает, что около года назад начался «определенный спад в аренде коммерческой недвижимости, число заявок на подбор помещений снизилось в несколько раз». Теперь арендодателям «необходимо прилагать еще больше усилий для того, чтобы подготовить свои помещения: отремонтировать их, менять проводку либо мощность», – поясняет специалист. Например, если кто-то хочет открыть пекарню, ему необходимо больше мощности подключения электроэнергии, что также влечет расходы, но «это нужно для того, чтобы не упустить арендатора и все-таки сдать помещение в долгосрочную аренду».
Рынок арендатора
По словам эксперта, арендаторы все чаще требуют скидки, но «многие арендодатели не понимают, как это делать, поскольку все растет, как и налоги». С другой стороны, арендаторов тоже можно понять, они испытывают серьезные проблемы: «снижается маржинальность, закрывается часть бизнеса, а некоторые проекты так и не реализуются, хотя могли бы. То есть люди ставят ситуацию на определенную паузу. Либо сокращают и не расширяют свои торговые сети».
Тем не менее, как отмечает Белозерцев, на улицах Терешковой, Ключевская, Жердева стоимость аренды по-прежнему остается в пределах 1000 - 1200 рублей за квадратный метр, а в хороших локациях, в небольших объектах около 50 квадратных метров, цены достигают 3000 рублей за метр торговой площади. Ситуация на рынке аренды остается динамичной и требует от всех участников адаптации к меняющимся условиям.
Между тем федеральные алкомаркеты, пользуясь ситуацией, «срезают» стоимость арендной платы. Если в 2025 году они в среднем арендовали помещение в Улан-Удэ за 1000 рублей за «квадрат», то сегодня - за 700 рублей.
- Мы заключили договор с федеральной сетью на сдачу ей в аренду помещения за 700 рублей за квадратный метр, где прописано, что стоимость аренды будет индексироваться в размере 5% в год, но пока индексации не произошло. Договор составлен таким образом, что мы освободиться от арендаторов не можем и вынуждены сдавать им по этой цене. Условия жесткие и не слишком для нас выгодные. Они могут в любой момент уйти в другую локацию. Но ничего не поделаешь, сейчас рынок арендаторов. Торговых площадей много, а предпринимателей становится меньше, - рассказывает совладелец небольшого магазина на окраине Улан-Удэ.
В какой-то мере это можно назвать позитивным процессом. В стоимости реализуемого товара в офлайн-магазинах доля дорогой аренды всегда играла довольно существенную роль. Ожидать снижения цен на товары и услуги при такой ситуации вряд ли возможно, но еще один рычаг для повышения цены, похоже, исчезает.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
