Нарисованные долги
С 2026 года управляющие компании обязаны сделать свои отчеты понятными и прозрачными для всех: сколько денег собрали с жителей и на что конкретно потратили. Образец такого отчета разработали в минстрое и выложили в сеть. Однако обычным людям, которые не разбираются в тонкостях ЖКХ, документы понятнее не стали. Помимо этого, зачастую по итогам года у многих горожан на счете их МКД образуется дебиторская задолженность (то есть когда сумма фактически выполненных работ превышает сумму, начисленную УК за содержание и обслуживание жилья). Долги, как правило, немаленькие: порой несколько сотен тысяч рублей. Причем это не долг отдельных неплательщиков, а заложенность за оказанные услуги. О том, как управляющие организации берут недоимки из воздуха и как собственникам жилья выяснить реальную стоимость работ, расскажет «Номер один».
Как управляющие компании создают долги
Для начала разберемся с тем, что такое дебиторская задолженность многоквартирного дома и как она возникает. По словам председателя совета дома одной из многоэтажек по ул. Ключевской, дебиторская задолженность собственников дома может возникнуть только в том случае, когда при утвержденном на общем собрании порядке периодичности и стоимости услуг управляющей организации собственники отказались бы нести данное бремя расходов. Однако собственники, как правило, оплачивают работу управляющей организации строго по тарифу.
При изучении отчета управляющей компании за 2025 год у жителей МКД по ул. Ключевской возник вопрос, почему в отчетном документе появилась задолженность? И немалая. В одном МКД она составила 227 940 рублей, а во втором – 148 тыс. рублей. При этом долги отдельных неплательщиков равны нулю. Такие долги «управляшки» обычно показывают как дебиторские, то есть касающиеся всех собственников.
- Дебиторская задолженность возникает, когда две стороны одной сделки (заказчик и исполнитель) не выполняют обязательства друг перед другом одновременно. Например, управляющая компания произвела услуги для вашего МКД, но оплату еще не получила — это и есть дебиторская задолженность. Специфика формирования задолженности в ЖКХ заключается в том, что УО не может оказывать услуги на условиях предоплаты, оплата услуг производится только после их полного выполнения, - поясняет активист.
Какими же способами может выполнить одну и ту же услугу УО и откуда появляются невыполненные обязательства собственников перед «управляшкой», а у нее - перед собственниками?
Давайте разберемся по-простому. Допустим, УО должна выполнить какую-либо услугу по содержанию МКД (например, косметический ремонт подъездов), которая ранее оговорена и предварительно оценена на общем собрании собственников. Естественно, что ее стоимость внесена в тариф вашего дома. Зная это, УО не должна оказывать вам услугу (услуги) в объеме, превышающем «заложенную» стоимость, так как вероятность ее оплаты равна практически нулю.
То есть от каких-то работ, обозначенных в смете на данную услугу, придется отказаться. Например, по причине резкого увеличения стоимости краски или извести (допустим, неокрашенными останутся торцы лестничных маршей). Исключение в данном случае составляют только неотложные работы, которые управляющая организация не могла предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Однако в нашем примере управляющая организация не только не отказалась от выполнения заведомо подорожавшей услуги, но и стремилась навязать ее, увеличивая сметную стоимость различными уловками. Тем самым создавая предпосылки к образованию дебиторской задолженности, которая и всплывает в годовых отчетах УО. Однако собственники помещений не просили УО выполнять работы таким образом, а она знала об этом еще в период планирования.
Буква закона
Рассудить, кто прав в этой ситуации, не составит труда, обратившись к жилищному законодательству.
- В случае если управляющая организация с экономически обоснованным финансированием довела до собственников необходимость проведения представленных ею работ, а собственники решением общего собрания этот перечень не утвердили или утвердили в необходимом объеме без достаточного финансирования, то УО должна осуществлять свою деятельность в рамках договора управления и установленного тарифа. Об этом говорят ст. 161–164 ЖК РФ, - разъясняет активист.
Согласно п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 18 «Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», к компетенции общего собрания относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.
Перечень работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и утвержден договором управления МКД. Его утверждают исключительно на общем собрании собственников (ОСС) по согласованию с управляющей организацией. При этом указанные работы проводятся по утвержденному собственниками помещений плану. Деньги, предназначенные на финансирование работ по текущему ремонту, можно считать целевыми.
Следовательно, какое финансирование определило ОСС на текущий ремонт, в таких пределах и выполняет его УО без лишней инициативы. Которая потом волшебным образом превращается в дебиторскую задолженность.
Согласно разъяснениям, данным в п. 17 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения…», управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенной в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
Только при указанной выше процедуре принятия решения по текущему ремонту УО может законно рассчитывать на оплату своих услуг.
Если же в процессе принятия решения по текущему ремонту на каком-то этапе этот порядок был нарушен, начиная с осмотра дома и оценки стоимости работ или их провели без участия собственников и эти решения не утверждались на ОСС, то считайте, что навязанная дебиторская задолженность у вас в кармане.
- Поэтому совет любого МКД вправе предъявить претензию УО по начислению такой незаконной задолженности, - отмечает председатель совета дома.
Как «управляшки» завышают стоимость работ
Продолжая изучать отчет УО за 2025 год, собственники помещений пришли в ужас от начислений. Например, в одном из домов только один осмотр содержания фундаментов, внутренних конструкций дома, подвалов, крыши, сетей и др. обошелся собственникам в 544 201 рубль, в то время как годовые взносы плательщиков составляют около 709 076 рублей. При этом управляющая организация за руководство домом забирает у них же примерно 154 086 рублей. На текущий ремонт этого дома остается 10 789 рублей.
Но такие цифры получаются только в случае, если верить расчетам УО и не стремиться докопаться до истины.
Так, размер платы за коммунальные услуги в Бурятии за период с 1 января 2025 по 1 января 2026 увеличился в целом на 19,5% (17,8%+1,7%, см. распоряжения Правительства РБ от 10.12.2024 г. № 1121-р и от 08.12.2025 г. № 1022-р).
Согласно приложениям 1 - 3 к Постановлению Администрации г. Улан-Удэ № 300 с последними изменениями, стоимость работ, изложенных в разделе № 1 (для краткости назовем его Проверка всех параметров при осмотре дома), составляла 3,13 руб./кв. м. С учетом индексации она возросла до 3,74 руб./кв. м.
Жилая площадь дома, жильцы которого задавали вопросы по задолженности, составляет 2 568 кв. м. Следовательно, выполнив нехитрое умножение, мы получим: 3,74 руб./кв. м х 2568 кв. м х 12 мес. = 115 251,84 руб./год.
В результате мы выяснили, что осмотр фундаментов, внутренних конструкций дома, подвалов, крыши, сетей управляющей организацией обошелся собственникам в 544 201 руб./год, тогда как расчетный его показатель составляет 115 251,84 руб./год. И это только один из способов предварительной проверки правильности начислений.
Но какова же причина таких расхождений? Она на поверхности и очень простая: в нашей республике нет элементарной методики (методических рекомендаций) по определению платы за минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества дома. Может, ее скрывают? Однако ни на одном сайте жилищно-строительных и надзорно-контрольных органов РБ этой методики нет. Поэтому каждая УО считает стоимость услуг по документам, каким ей вздумается.
Совсем иное дело в других регионах. Возьмем, к примеру, Республику Башкортостан. Там еще в 2015 году изданы Методические рекомендации для управляющих организаций жилищного хозяйства, собственников многоквартирных домов, а также для специалистов надзорных органов. Разработал их Общественный совет при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан совместно с Башкирским институтом социальных технологий.
В документе в приведенных там калькуляциях все разложено по полочкам. Есть и документ-основание, и величина норматива, и все производные, вытекающие из исходных данных. В Бурятии же таких рекомендаций, повторимся, нет.
Незаконное начисление дебиторской задолженности это не просто досадная ошибка УК, а прямое нарушение жилищного законодательства, за которое компания должна нести ответственность. Собственники многоквартирных домов имеют все законные инструменты для защиты своих прав: от претензии в УК до судебного иска и обращения в прокуратуру. Главное — не молчать. Требуйте разъяснений, собирайте доказательства и обращайтесь в контролирующие органы.
Лариса Ситник, «Номер один».
