То ли доля, то ли не доля
Дольщиков торгово-культурного комплекса «Гэлэкси» взяли в «советские» рукавицы
Владельцы коммерческой недвижимости в одном из самых популярных и «центральных» торгово-культурных комплексов Улан-Удэ «Гэлэкси» сильно озадачены. Когда-то вложившись в построение собственности в самом центре столицы Бурятии, они постепенно де-факто лишились части ключевых прав на управление этой собственностью. Причем выяснилось это не так давно, в конце прошлого года. Но лучше по порядку.
Ход конем на угрозу огнем
Четыре года тому назад после кошмарного пожара в торгово-развлекательном комплексе «Зимняя вишня» в городе Кемерово по стране прокатилась серия проверок пожарной безопасности ТРК и ТРЦ. Проверяли и культурно-торговый комплекс «Гэлэкси». Разумеется, нашли нарушения. В основном легко устраняемые (не проверяются огнетушители, двери запасных выходов закрыты на ключ и т. п.). Но большая часть уже серьезных нарушений касалась цокольного этажа здания. Здесь по проекту должна была находиться подземная автостоянка, и некоторое время она даже работала, а затем помещение продали частным лицам. Они перепрофилировали цоколь, разместив здесь магазины «ДНС» и «Рич Монголия» (по сути, вещевой рыночек).
Поэтому тогда же, в 2018 году, прокуратура Советского района Улан-Удэ по итогам проверки «Гэлэкси» направила директору управляющей компании ООО «Лидер» Д. Ц. Дашидондокову представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности.
Согласно этому представлению, находящиеся торговые площади в цокольной части торгового центра – магазин «ДНС» и торговая площадь «Рич Монголия» - создавали реальную угрозу жизни и здоровью для находящихся там работников и посетителей в связи с допущенными нарушениями требований пожарной безопасности. Этим требованиям не отвечали эвакуационные выходы, само изменение класса пожарной безопасности цокольного этажа здания из автостоянки в торговые залы без проведения экспертизы проектной документации и установка пожарной автоматики без разработки проектной документации. Именно эти нарушения прокуратура назвала «недопустимыми».
Антон Банчиков и Александр Хадеев, владельцы цоколя, управляющая компания и Совет собственников (в нем роль первой скрипки играет Алексей Кушнер (некогда работавший в Госкомимуществе Бурятии) не растерялись. В 2019 году провели капитальный ремонт системы пожаротушения в цокольном этаже здания торгового центра. Правда без надлежащих расчетов объемов пожаротушения с существующей гидравлической системой в КТК «Гэлэкси», представления их для согласования с МУП «Водоканал» и в Госпожнадзоре Бурятии. А согласования были нужны.
Погреть руки на возможном пожаре?
Такой ремонт привел к нарушению всей гидравлической системы «Гэлэкси» из-за повышения расходов водопотребления и неполучения дополнительных нагрузок водопотребления от МУП «Водоканал». А сами неучтенные нагрузки водопотребления в цокольном этаже торгового центра в настоящее время создали угрозу для работы всей системы пожарной безопасности на остальных пяти этажах торгового комплекса.
Дело в том, что на первом-пятом этажах «Гэлэкси» имеется внутренний пожарный водопровод, действует дренчерная установка пожаротушения, разделяющая пространство на пожарные отсеки тонкораспыленной водой и отсекающая зону атриума. Внутри пожарных отсеков смонтированы порошковые модули «Буран-2,5». Место очага пожара блокируется примерно так же, как горящий отсек в подводной лодке. А собственники «ДНС» и «Рич Монголия» установили спринклерную систему пожаротушения с дополнительным подключением к существующей гидравлической системе торгового центра «Гэлэкси», не рассчитаной на такие нагрузки.
Так что теперь реальная угроза жизни существует как для собственников, арендаторов, так и для посетителей всего торгового центра в связи с возможностью нехватки воды для нормированного времени пожаротушения.
Выход из этого противопожарного тупика ООО «Лидер» и владелец цокольного этажа нашли весьма изящный. По инициативе Совета собственников помещений в КТК «Гэлэкси» в период с 21.09.2021 по 21.10.2021 год проведено общее собрание собственников в очно-заочной форме. На нем принято решение о финансировании капитального ремонта систем пожарной безопасности первого-пятого этажей здания КТК на сумму 99,3 млн рублей. Именно такую сумму собственникам помещений нужно собрать для первого этапа капитального ремонта, чтобы на некоторое время обезопасить себя и своих посетителей от пожара.
После истечения шести месяцев, в течение которых можно было оспорить это решение, собственники получили огромные счета на оплату в резерв капитального ремонта. Вот тогда у них и появились вопросы. Зачем нужен капремонт в здании, введенном в строй всего десять лет тому назад? Может быть, систему пожаротушения достаточно просто модернизировать? И откуда взялась кругленькая сумма в 99,3 млн рублей, ведь никакого проекта по капитальному ремонту на сегодняшний день нет?
Оказалось, что в представленных от ООО «Лидер» сметах стоимость работ по четырем разделам системы пожарной безопасности составляет без малого 92 млн рублей против утвержденной в плане-перечне суммы в размере немногим более 99 млн. Чем же вызвано необоснованное завышение стоимости работ на 7,5 млн рублей? Ведь эту разницу должны внести собственники.
Последовавшее разъяснение от Алексея Кушнера еще больше возмутило их. Выяснилось, что дополнительная сумма в размере 7,5 млн рублей включена для оплаты за счет всех собственников уже существующей спринклерной системы в цокольном этаже, что фактически представляет возмещение затрат его владельцу, давая возможность ее легализации на основании капитального ремонта.
При этом Антон Банчиков, являющийся инициатором собрания вместе с Советом собственников, освобожден от оплаты на целевой взнос капитального ремонта и дополнительно ему компенсируют 7,5 млн рублей. И это несмотря на то, что ремонт автостоянки цокольного этажа здания не может служить предлогом по замене существующей системы пожаротушения во всем здании КТК «Гэлэкси».
Хвост виляет собакой
Собственники долго приходили в себя от такого напора владельца цоколя и стали предметно разбираться в сложившейся ситуации. Выяснились любопытные вещи. В самом начале работы здания «Гэлэкси» дела в нем вело некоммерческое партнерство собственников (НПС). Однако в 2017 году оно оказалось тихо ликвидировано судом (то ли за долги, то ли за непредставление отчетности). Вместо него создан Совет собственников, не имеющий юрлица и прописанных в законе полномочий. А далее созданная чуть ранее управляющая компания ООО «Лидер» и Совет стали не только управлять общей собственностью дольщиков, но и распоряжаться ею.
Совет создан по аналогии с жилищным законодательством, где прописано создание Совета дома. Однако здесь аналогия весьма условна, да и в законах создание данных органов для торговых центров не предусмотрено. В итоге такой Совет в «Гэлэкси» превратился в своего рода «мозговой центр» и законодательный орган, но не несет при этом никакой ответственности за любые принятые или пролоббированные им решения. Де-юре его нет.
Например, протокол собрания о капремонте системы пожаротушения в «Гэлэкси» подписан одним и тем же лицом – Алексеем Кушнером в роли председателя, секретаря на очной части собрания и администратора, также являющегося представителем одного из собственников помещений цокольной части здания Антона Банчикова. И швец, и жнец, и на дуде игрец.
При детальном разбирательстве истинных целей и причин принятия оспариваемого решения собрания обнаруживается, что преследуются узкие интересы заинтересованной группы лиц, которые пытаются легализовать, узаконить проведенный ими с нарушениями требований пожарной безопасности капитальный ремонт системы пожаротушения в цокольном этаже здания при перепланировке автостоянки в торговые залы. Как это расценивать? Не будет ли здесь злоупотребление правом? Особенно если учесть, что в цоколе здания есть неустранимые нарушения норм пожарной безопасности. Например, ширина проемов эвакуационных выходов.
Кстати, «Лидер» раздает в аренду площади в местах общего пользования. Так, центральный вход в «Гэлэкси» так плотно заставлен лотками с кофе, мороженым и прочей снедью, что случись необходимость срочной эвакуации людей они могут легко при этом переломать себе ноги.
Что сейчас и будет потом?
Возмущение собственников складывающейся ситуацией было столь велико, что с 26 июня по 26 июля прошло их очередное собрание. Оно не утвердило план-перечень работ по капитальному ремонту общего имущества собственников КТК «Гэлэкси» на 2022 год. А также размер целевого сбора на эти цели. Проще говоря, оплачивать ремонт системы пожаротушения в КТК «Гэлэкси» в интересах собственников цокольного этажа другие собственники отказались.
Посмотрим, что скажет после своей проверки прокуратура Советского района, чье первое предписание в отношении цоколя здания так и не выполнено. Посмотрим, чем завершится процесс в Арбитражном суде, в который обратились некоторые владельцы помещений. В конце концов, все больше собственников помещений в КТК «Гэлэкси» осознают, что их попросту отстранили от управления их же квадратными метрами.
И к слову. Тема дефицита автостоянок и парковок в центре города давным-давно набила оскомину. Время от времени она становится предметом совещаний и темой фантастических проектов. Поэтому трудно понять, кто и как дал разрешение на превращение крупной автопарковки в центре города в банальный вещевой рынок. Для города вопрос, можно сказать, острый и даже социальный.
Арсений Калитин, «Номер один».
Ход конем на угрозу огнем
Четыре года тому назад после кошмарного пожара в торгово-развлекательном комплексе «Зимняя вишня» в городе Кемерово по стране прокатилась серия проверок пожарной безопасности ТРК и ТРЦ. Проверяли и культурно-торговый комплекс «Гэлэкси». Разумеется, нашли нарушения. В основном легко устраняемые (не проверяются огнетушители, двери запасных выходов закрыты на ключ и т. п.). Но большая часть уже серьезных нарушений касалась цокольного этажа здания. Здесь по проекту должна была находиться подземная автостоянка, и некоторое время она даже работала, а затем помещение продали частным лицам. Они перепрофилировали цоколь, разместив здесь магазины «ДНС» и «Рич Монголия» (по сути, вещевой рыночек).
Поэтому тогда же, в 2018 году, прокуратура Советского района Улан-Удэ по итогам проверки «Гэлэкси» направила директору управляющей компании ООО «Лидер» Д. Ц. Дашидондокову представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности.
Согласно этому представлению, находящиеся торговые площади в цокольной части торгового центра – магазин «ДНС» и торговая площадь «Рич Монголия» - создавали реальную угрозу жизни и здоровью для находящихся там работников и посетителей в связи с допущенными нарушениями требований пожарной безопасности. Этим требованиям не отвечали эвакуационные выходы, само изменение класса пожарной безопасности цокольного этажа здания из автостоянки в торговые залы без проведения экспертизы проектной документации и установка пожарной автоматики без разработки проектной документации. Именно эти нарушения прокуратура назвала «недопустимыми».
Антон Банчиков и Александр Хадеев, владельцы цоколя, управляющая компания и Совет собственников (в нем роль первой скрипки играет Алексей Кушнер (некогда работавший в Госкомимуществе Бурятии) не растерялись. В 2019 году провели капитальный ремонт системы пожаротушения в цокольном этаже здания торгового центра. Правда без надлежащих расчетов объемов пожаротушения с существующей гидравлической системой в КТК «Гэлэкси», представления их для согласования с МУП «Водоканал» и в Госпожнадзоре Бурятии. А согласования были нужны.
Погреть руки на возможном пожаре?
Такой ремонт привел к нарушению всей гидравлической системы «Гэлэкси» из-за повышения расходов водопотребления и неполучения дополнительных нагрузок водопотребления от МУП «Водоканал». А сами неучтенные нагрузки водопотребления в цокольном этаже торгового центра в настоящее время создали угрозу для работы всей системы пожарной безопасности на остальных пяти этажах торгового комплекса.
Дело в том, что на первом-пятом этажах «Гэлэкси» имеется внутренний пожарный водопровод, действует дренчерная установка пожаротушения, разделяющая пространство на пожарные отсеки тонкораспыленной водой и отсекающая зону атриума. Внутри пожарных отсеков смонтированы порошковые модули «Буран-2,5». Место очага пожара блокируется примерно так же, как горящий отсек в подводной лодке. А собственники «ДНС» и «Рич Монголия» установили спринклерную систему пожаротушения с дополнительным подключением к существующей гидравлической системе торгового центра «Гэлэкси», не рассчитаной на такие нагрузки.
Так что теперь реальная угроза жизни существует как для собственников, арендаторов, так и для посетителей всего торгового центра в связи с возможностью нехватки воды для нормированного времени пожаротушения.
Выход из этого противопожарного тупика ООО «Лидер» и владелец цокольного этажа нашли весьма изящный. По инициативе Совета собственников помещений в КТК «Гэлэкси» в период с 21.09.2021 по 21.10.2021 год проведено общее собрание собственников в очно-заочной форме. На нем принято решение о финансировании капитального ремонта систем пожарной безопасности первого-пятого этажей здания КТК на сумму 99,3 млн рублей. Именно такую сумму собственникам помещений нужно собрать для первого этапа капитального ремонта, чтобы на некоторое время обезопасить себя и своих посетителей от пожара.
После истечения шести месяцев, в течение которых можно было оспорить это решение, собственники получили огромные счета на оплату в резерв капитального ремонта. Вот тогда у них и появились вопросы. Зачем нужен капремонт в здании, введенном в строй всего десять лет тому назад? Может быть, систему пожаротушения достаточно просто модернизировать? И откуда взялась кругленькая сумма в 99,3 млн рублей, ведь никакого проекта по капитальному ремонту на сегодняшний день нет?
Оказалось, что в представленных от ООО «Лидер» сметах стоимость работ по четырем разделам системы пожарной безопасности составляет без малого 92 млн рублей против утвержденной в плане-перечне суммы в размере немногим более 99 млн. Чем же вызвано необоснованное завышение стоимости работ на 7,5 млн рублей? Ведь эту разницу должны внести собственники.
Последовавшее разъяснение от Алексея Кушнера еще больше возмутило их. Выяснилось, что дополнительная сумма в размере 7,5 млн рублей включена для оплаты за счет всех собственников уже существующей спринклерной системы в цокольном этаже, что фактически представляет возмещение затрат его владельцу, давая возможность ее легализации на основании капитального ремонта.
При этом Антон Банчиков, являющийся инициатором собрания вместе с Советом собственников, освобожден от оплаты на целевой взнос капитального ремонта и дополнительно ему компенсируют 7,5 млн рублей. И это несмотря на то, что ремонт автостоянки цокольного этажа здания не может служить предлогом по замене существующей системы пожаротушения во всем здании КТК «Гэлэкси».
Хвост виляет собакой
Собственники долго приходили в себя от такого напора владельца цоколя и стали предметно разбираться в сложившейся ситуации. Выяснились любопытные вещи. В самом начале работы здания «Гэлэкси» дела в нем вело некоммерческое партнерство собственников (НПС). Однако в 2017 году оно оказалось тихо ликвидировано судом (то ли за долги, то ли за непредставление отчетности). Вместо него создан Совет собственников, не имеющий юрлица и прописанных в законе полномочий. А далее созданная чуть ранее управляющая компания ООО «Лидер» и Совет стали не только управлять общей собственностью дольщиков, но и распоряжаться ею.
Совет создан по аналогии с жилищным законодательством, где прописано создание Совета дома. Однако здесь аналогия весьма условна, да и в законах создание данных органов для торговых центров не предусмотрено. В итоге такой Совет в «Гэлэкси» превратился в своего рода «мозговой центр» и законодательный орган, но не несет при этом никакой ответственности за любые принятые или пролоббированные им решения. Де-юре его нет.
Например, протокол собрания о капремонте системы пожаротушения в «Гэлэкси» подписан одним и тем же лицом – Алексеем Кушнером в роли председателя, секретаря на очной части собрания и администратора, также являющегося представителем одного из собственников помещений цокольной части здания Антона Банчикова. И швец, и жнец, и на дуде игрец.
При детальном разбирательстве истинных целей и причин принятия оспариваемого решения собрания обнаруживается, что преследуются узкие интересы заинтересованной группы лиц, которые пытаются легализовать, узаконить проведенный ими с нарушениями требований пожарной безопасности капитальный ремонт системы пожаротушения в цокольном этаже здания при перепланировке автостоянки в торговые залы. Как это расценивать? Не будет ли здесь злоупотребление правом? Особенно если учесть, что в цоколе здания есть неустранимые нарушения норм пожарной безопасности. Например, ширина проемов эвакуационных выходов.
Кстати, «Лидер» раздает в аренду площади в местах общего пользования. Так, центральный вход в «Гэлэкси» так плотно заставлен лотками с кофе, мороженым и прочей снедью, что случись необходимость срочной эвакуации людей они могут легко при этом переломать себе ноги.
Что сейчас и будет потом?
Возмущение собственников складывающейся ситуацией было столь велико, что с 26 июня по 26 июля прошло их очередное собрание. Оно не утвердило план-перечень работ по капитальному ремонту общего имущества собственников КТК «Гэлэкси» на 2022 год. А также размер целевого сбора на эти цели. Проще говоря, оплачивать ремонт системы пожаротушения в КТК «Гэлэкси» в интересах собственников цокольного этажа другие собственники отказались.
Посмотрим, что скажет после своей проверки прокуратура Советского района, чье первое предписание в отношении цоколя здания так и не выполнено. Посмотрим, чем завершится процесс в Арбитражном суде, в который обратились некоторые владельцы помещений. В конце концов, все больше собственников помещений в КТК «Гэлэкси» осознают, что их попросту отстранили от управления их же квадратными метрами.
И к слову. Тема дефицита автостоянок и парковок в центре города давным-давно набила оскомину. Время от времени она становится предметом совещаний и темой фантастических проектов. Поэтому трудно понять, кто и как дал разрешение на превращение крупной автопарковки в центре города в банальный вещевой рынок. Для города вопрос, можно сказать, острый и даже социальный.
Арсений Калитин, «Номер один».
