Как не лишиться и денег, и квартиры
Это самая «жесточайшая» история в моей практике
Было это в 2016 году. Сразу оговорюсь, что все имена изменены, совпадения случайны.
«Чистая» сделка стала ловушкой
Итак. Мое агентство продает квартиру Тимофея. У Тимофея хорошая деловая репутация, он юрист, бизнесмен. Находятся покупатели с наличными средствами, их интересы представляет другое агентство недвижимости.
Проверяем квартиру на наличие арестов и обременений - все чисто. Продавец не настаивает, но Покупатели готовы внести деньги сразу, в день подписания договора купли-продажи. Так как я выступала на стороне Продавца, то решение о передаче денег оставалось за Покупателем. Если бы они настояли на передаче денег после регистрации, мой Продавец бы не возражал.
Сходили в МФЦ, подписали документы, сдали на регистрацию в Росреестр, покупатели рассчитались.
Небольшое отступление. Когда мы сдаем документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности, несмотря на то, что договор купли-продажи подписан, приобретаемый объект недвижимости находится в собственности Продавца до момента регистрации в Росреестре. Регистрация по нормативам идет девять рабочих дней (по факту получается 11 - 14 календарных, при электронной регистрации от трех до пяти рабочих дней), и, как правило, сам факт перехода права собственности регистрируется в конце этого срока.
Поэтому вы должны понимать, что, рассчитавшись сразу за покупку в день подачи документов на регистрацию, вы будете две недели находиться без денег и без недвижимости. Далее по тексту поймете, где здесь подводные камни.
Вот и в нашем случае подходил срок регистрации (тогда он был пять рабочих дней), когда позвонил регистратор Покупателю и сказал, что сделка приостановлена: он не может зарегистрировать право собственности Покупателя на квартиру, так как поступил судебный запрет на регистрационные действия с квартирой.
Представьте себе состояние Покупателя и его супруги, ведь деньги уже переданы. Продавец начинает разбираться, в чем дело. И вот тут начинается самое интересное.
Откуда пришла проблема
Напомню, наш Тимофей - юрист. Он купил квартиру у другого мужчины, назовем его Алексей, совершенно законно. Выясняется, что Алексей купил квартиру у Ольги, вот она то и подала в суд на возврат ей квартиры. Но как?!
У Тимофея есть расписка и от Алексея, и от Ольги, что она получила причитающуюся ей сумму от Алексея. Оказывается, при продаже квартиры Тимофею Алексей передал ему все документы, которые были у него на квартиру.
Тимофей с полной уверенностью, что выиграет суд, успокаивает наших Покупателей, вернув им половину суммы, ведь второй половиной он уже успел погасить кредит. Просит их подождать пару-тройку месяцев, пока идут судебные тяжбы.
Но! Тимофей проигрывает суд! Оказывается, Ольга в свое время покупала эту квартиру в ипотеку и оплатила часть ипотеки средствами материнского капитала. Тогда еще в Улан-Удэ не процветало мошенничество, связанное с использованием материнского капитала, но в Москве и Санкт-Петербурге уже начиналось такое движение.
И тогда начались первые судебные процессы, решениями которых недвижимость возвращалась прежним владельцам. Потому что (и это очень важно, возьмите себе на заметку!) дети будут всю свою жизнь иметь право на свою долю в недвижимости, если она приобретена с использованием средств материнского капитала.
Поэтому очень важно соблюдать закон - выделить детям доли и при продаже получить разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних. Чего не сделала Ольга, умышленно или нет - история умалчивает.
Если даже недвижимость приобретена по ипотеке и часть ипотеки погашена материнским капиталом, то при полном погашении ипотеки собственник обязан выделить доли в недвижимости всем членам семьи. И, как вы уже поняли, квартиру вернули Ольге спустя несколько лет с момента продажи (!).
Нотариус гарантирует чистоту
Как говорится, хорошо, что все хорошо заканчивается! Наш герой оказался по-настоящему порядочным человеком. Проиграв суд, Тимофей предложил Покупателям в обмен на уже потраченные деньги переписать на них другую свою квартиру, равноценную по стоимости сумме долга. Он продолжил далее бороться за свою квартиру. К сожалению, не знаю, чем в итоге закончилась эта эпопея. Судебные тяжбы могут тянуться годами.
В результате этих злоключений супруга Покупателя попала с нервным срывом в больницу. А я зареклась проводить сделки с передачей денег в день подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию. И вам не советую.
Даже если на момент сделки квартира юридически чистая, это не означает, что в процессе регистрации не «прилетит» какой-нибудь арест.
Исключения составляют нотариальные сделки - регистрация проходит на следующий день после подписания договора у нотариуса, а нотариус заказывает все необходимые справки к моменту сделки, потому что несет за это уголовную ответственность.
Какие выводы из этой истории:
1. НИКОГДА не передавайте деньги сразу в день сделки. Такой способ расчета уже давно канул в Лету. Да, раньше люди рассчитывались сразу. Но ведь и время было другое. Не было кредитов и ипотек, не было Росреестра и кадастровой палаты, не было электронного документооборота и такого количества арестов, обременений и залогов.
В настоящее время даже небольшой штраф ГИБДД, не оплаченный вовремя, может привести к аресту недвижимости легким движением руки судебного пристава.
Сейчас существует много способов рассчитаться безопасно. Это банковские ячейки, если хотите, наличный расчет. Аккредитивы в банках и сервис безопасных расчетов при электронной регистрации.
Как это работает? Непосредственно перед подачей документов на регистрацию, если вы идете в МФЦ, открываете аккредитив или ячейку, предоставив банку один экземпляр, подписанный сторонами. Покупатель размещает на нем денежную сумму для расчета. С этого момента никто не может снять деньги со счета.
После регистрации перехода права собственности на Покупателя Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию, раскрывает аккредитив или ячейку и забирает деньги.
Есть еще более современные и безопасные способы покупки недвижимости - это электронная регистрация перехода права собственности. Во многих банках сюда уже включен сервис безопасных расчетов.
При этом вам не надо ходить в МФЦ, все действия происходят в банке. Банк сам проводит сделку и направляет документы в Росреестр. Регистрация длится до пяти рабочих дней, по факту в среднем два-три дня. После регистрации Продавцу не требуется дополнительно приходить в банк. Банк переведет деньги с аккредитивного счета ему на обычный счет после получения уведомления из Росреестра о завершении регистрации.
Выгоды здесь очевидны:
• Удобно.
В МФЦ необходимо записаться заранее (обычно за две недели). Еще надо при этом очень сильно постараться, так как необходимо звонить с утра, и буквально в считанные минуты запись заполняется полностью. Есть вариант записаться на сайте МФЦ (вход осуществляется через Госуслуги), но запись открывается в 24:00 и сайт зависает, а иногда и просто откровенно не работает.
Если вы пойдете по «живой» очереди, то вам лучше всего занять очередь в 6:00 утра, чтобы успеть взять талончик. Обычно терминалы выдают первым десяти людям и талоны заканчиваются.
Еще так случается, что днем мало посетителей в МФЦ и можно пройти по талону. Но это редкий случай и рассчитывать приходится только на удачу.
На электронную регистрацию вы можете спокойно записаться на ближайшие даты.
Также удобство заключается в том, что при электронной регистрации вам не нужно приходить два раза, как в случае регистрации в МФЦ. Готовые документы придут вам в электронном виде с электронно-цифровой подписью на вашу электронную почту.
• Быстро.
Сделка через МФЦ с недавнего времени длится пять рабочих дней, в итоге семь календарных. Электронная регистрация в среднем два-три дня. И, как я уже сказала, приходить получать документы не нужно. В МФЦ вам необходимо также по талону получить документы либо по живой очереди, либо по предварительной записи.
• Безопасно.
Как я уже сказала, некоторые банки уже включают в услугу электронной регистрации сервис безопасных расчетов. Поэтому вам нет необходимости дополнительно беспокоиться об этом.
На самом деле очень удобно. Записался на ближайшую подходящую для вас дату и время, тут же открыл аккредитивный счет, заключил сделку. Через пару дней получил уведомление, что сделка состоялась. Продавец получил на свой счет причитающиеся ему деньги, а Покупатель - документы на приобретенную недвижимость.
Стоимость электронной регистрации в разных банках отличается, примерно от 4500 рублей и выше. Но, поверьте, это не такая великая плата за безопасность ваших денег и ваше душевное спокойствие, когда речь идет о нескольких миллионах. На этом экономить точно не стоит.
2. К сожалению, современное законодательство не позволяет проверить историю приобретаемой недвижимости. Но проверьте хотя бы вашего Продавца. Был ли использован маткапитал.
В следующей статье я расскажу вам, как это сделать, как люди скрывают использование маткапитала и как правильно купить такую недвижимость.
А какие могут быть последствия, вы уже поняли.
Удачи вам! И будьте бдительны.
«Чистая» сделка стала ловушкой
Итак. Мое агентство продает квартиру Тимофея. У Тимофея хорошая деловая репутация, он юрист, бизнесмен. Находятся покупатели с наличными средствами, их интересы представляет другое агентство недвижимости.
Проверяем квартиру на наличие арестов и обременений - все чисто. Продавец не настаивает, но Покупатели готовы внести деньги сразу, в день подписания договора купли-продажи. Так как я выступала на стороне Продавца, то решение о передаче денег оставалось за Покупателем. Если бы они настояли на передаче денег после регистрации, мой Продавец бы не возражал.
Сходили в МФЦ, подписали документы, сдали на регистрацию в Росреестр, покупатели рассчитались.
Небольшое отступление. Когда мы сдаем документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности, несмотря на то, что договор купли-продажи подписан, приобретаемый объект недвижимости находится в собственности Продавца до момента регистрации в Росреестре. Регистрация по нормативам идет девять рабочих дней (по факту получается 11 - 14 календарных, при электронной регистрации от трех до пяти рабочих дней), и, как правило, сам факт перехода права собственности регистрируется в конце этого срока.
Поэтому вы должны понимать, что, рассчитавшись сразу за покупку в день подачи документов на регистрацию, вы будете две недели находиться без денег и без недвижимости. Далее по тексту поймете, где здесь подводные камни.
Вот и в нашем случае подходил срок регистрации (тогда он был пять рабочих дней), когда позвонил регистратор Покупателю и сказал, что сделка приостановлена: он не может зарегистрировать право собственности Покупателя на квартиру, так как поступил судебный запрет на регистрационные действия с квартирой.
Представьте себе состояние Покупателя и его супруги, ведь деньги уже переданы. Продавец начинает разбираться, в чем дело. И вот тут начинается самое интересное.
Откуда пришла проблема
Напомню, наш Тимофей - юрист. Он купил квартиру у другого мужчины, назовем его Алексей, совершенно законно. Выясняется, что Алексей купил квартиру у Ольги, вот она то и подала в суд на возврат ей квартиры. Но как?!
У Тимофея есть расписка и от Алексея, и от Ольги, что она получила причитающуюся ей сумму от Алексея. Оказывается, при продаже квартиры Тимофею Алексей передал ему все документы, которые были у него на квартиру.
Тимофей с полной уверенностью, что выиграет суд, успокаивает наших Покупателей, вернув им половину суммы, ведь второй половиной он уже успел погасить кредит. Просит их подождать пару-тройку месяцев, пока идут судебные тяжбы.
Но! Тимофей проигрывает суд! Оказывается, Ольга в свое время покупала эту квартиру в ипотеку и оплатила часть ипотеки средствами материнского капитала. Тогда еще в Улан-Удэ не процветало мошенничество, связанное с использованием материнского капитала, но в Москве и Санкт-Петербурге уже начиналось такое движение.
И тогда начались первые судебные процессы, решениями которых недвижимость возвращалась прежним владельцам. Потому что (и это очень важно, возьмите себе на заметку!) дети будут всю свою жизнь иметь право на свою долю в недвижимости, если она приобретена с использованием средств материнского капитала.
Поэтому очень важно соблюдать закон - выделить детям доли и при продаже получить разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних. Чего не сделала Ольга, умышленно или нет - история умалчивает.
Если даже недвижимость приобретена по ипотеке и часть ипотеки погашена материнским капиталом, то при полном погашении ипотеки собственник обязан выделить доли в недвижимости всем членам семьи. И, как вы уже поняли, квартиру вернули Ольге спустя несколько лет с момента продажи (!).
Нотариус гарантирует чистоту
Как говорится, хорошо, что все хорошо заканчивается! Наш герой оказался по-настоящему порядочным человеком. Проиграв суд, Тимофей предложил Покупателям в обмен на уже потраченные деньги переписать на них другую свою квартиру, равноценную по стоимости сумме долга. Он продолжил далее бороться за свою квартиру. К сожалению, не знаю, чем в итоге закончилась эта эпопея. Судебные тяжбы могут тянуться годами.
В результате этих злоключений супруга Покупателя попала с нервным срывом в больницу. А я зареклась проводить сделки с передачей денег в день подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию. И вам не советую.
Даже если на момент сделки квартира юридически чистая, это не означает, что в процессе регистрации не «прилетит» какой-нибудь арест.
Исключения составляют нотариальные сделки - регистрация проходит на следующий день после подписания договора у нотариуса, а нотариус заказывает все необходимые справки к моменту сделки, потому что несет за это уголовную ответственность.
Какие выводы из этой истории:
1. НИКОГДА не передавайте деньги сразу в день сделки. Такой способ расчета уже давно канул в Лету. Да, раньше люди рассчитывались сразу. Но ведь и время было другое. Не было кредитов и ипотек, не было Росреестра и кадастровой палаты, не было электронного документооборота и такого количества арестов, обременений и залогов.
В настоящее время даже небольшой штраф ГИБДД, не оплаченный вовремя, может привести к аресту недвижимости легким движением руки судебного пристава.
Сейчас существует много способов рассчитаться безопасно. Это банковские ячейки, если хотите, наличный расчет. Аккредитивы в банках и сервис безопасных расчетов при электронной регистрации.
Как это работает? Непосредственно перед подачей документов на регистрацию, если вы идете в МФЦ, открываете аккредитив или ячейку, предоставив банку один экземпляр, подписанный сторонами. Покупатель размещает на нем денежную сумму для расчета. С этого момента никто не может снять деньги со счета.
После регистрации перехода права собственности на Покупателя Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию, раскрывает аккредитив или ячейку и забирает деньги.
Есть еще более современные и безопасные способы покупки недвижимости - это электронная регистрация перехода права собственности. Во многих банках сюда уже включен сервис безопасных расчетов.
При этом вам не надо ходить в МФЦ, все действия происходят в банке. Банк сам проводит сделку и направляет документы в Росреестр. Регистрация длится до пяти рабочих дней, по факту в среднем два-три дня. После регистрации Продавцу не требуется дополнительно приходить в банк. Банк переведет деньги с аккредитивного счета ему на обычный счет после получения уведомления из Росреестра о завершении регистрации.
Выгоды здесь очевидны:
• Удобно.
В МФЦ необходимо записаться заранее (обычно за две недели). Еще надо при этом очень сильно постараться, так как необходимо звонить с утра, и буквально в считанные минуты запись заполняется полностью. Есть вариант записаться на сайте МФЦ (вход осуществляется через Госуслуги), но запись открывается в 24:00 и сайт зависает, а иногда и просто откровенно не работает.
Если вы пойдете по «живой» очереди, то вам лучше всего занять очередь в 6:00 утра, чтобы успеть взять талончик. Обычно терминалы выдают первым десяти людям и талоны заканчиваются.
Еще так случается, что днем мало посетителей в МФЦ и можно пройти по талону. Но это редкий случай и рассчитывать приходится только на удачу.
На электронную регистрацию вы можете спокойно записаться на ближайшие даты.
Также удобство заключается в том, что при электронной регистрации вам не нужно приходить два раза, как в случае регистрации в МФЦ. Готовые документы придут вам в электронном виде с электронно-цифровой подписью на вашу электронную почту.
• Быстро.
Сделка через МФЦ с недавнего времени длится пять рабочих дней, в итоге семь календарных. Электронная регистрация в среднем два-три дня. И, как я уже сказала, приходить получать документы не нужно. В МФЦ вам необходимо также по талону получить документы либо по живой очереди, либо по предварительной записи.
• Безопасно.
Как я уже сказала, некоторые банки уже включают в услугу электронной регистрации сервис безопасных расчетов. Поэтому вам нет необходимости дополнительно беспокоиться об этом.
На самом деле очень удобно. Записался на ближайшую подходящую для вас дату и время, тут же открыл аккредитивный счет, заключил сделку. Через пару дней получил уведомление, что сделка состоялась. Продавец получил на свой счет причитающиеся ему деньги, а Покупатель - документы на приобретенную недвижимость.
Стоимость электронной регистрации в разных банках отличается, примерно от 4500 рублей и выше. Но, поверьте, это не такая великая плата за безопасность ваших денег и ваше душевное спокойствие, когда речь идет о нескольких миллионах. На этом экономить точно не стоит.
2. К сожалению, современное законодательство не позволяет проверить историю приобретаемой недвижимости. Но проверьте хотя бы вашего Продавца. Был ли использован маткапитал.
В следующей статье я расскажу вам, как это сделать, как люди скрывают использование маткапитала и как правильно купить такую недвижимость.
А какие могут быть последствия, вы уже поняли.
Удачи вам! И будьте бдительны.
