Цены не думают падать
Банк России ужесточил требования к ипотечному кредитованию. В июне началось поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года он составил 20%, а с 1 января 2024 года первоначальный взнос по ипотеке вырастет до 30%. Однако пока это никак не отразилось на рынке жилья в Улан-Удэ, отмечают эксперты. Он пока движется под диктовку продавцов жилья, а не покупателей.
Когда бум
В Бурятии продолжается жилищный бум. По данным Нацбанка Бурятии, число ипотечных сделок в регионе за год удвоилось. Если в апреле 2022 года в республике выдано 454 кредита на 1 млрд 465 млн рублей, то в апреле 2023 года - 977 штук на 3 млрд 273 млн рублей.
Напомним, что банки теперь применяют надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки. Еще весной Банк России озаботился тем, что срок ипотечных кредитов в 2022 году «экстремально вырос». Так, доля новых ипотечных кредитов со сроком погашения в 30 лет выросла к концу 2022 года до 40% по сравнению с 24% в 2021 году. Заемщики, судя по всему, из-за недостаточного уровня доходов откладывают завершение выплат по кредитам до старости.
Опрошенные «Номер один» эксперты сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса значительно сократит число сделок на первичном рынке. И переведет часть клиентов на рынок вторичного жилья.
- Эти меры направлены для того, чтобы охладить ипотечный пузырь. Психология людей такова, что когда они видят, что есть низкий первоначальный взнос и невысокие проценты по кредитам, то кидаются покупать жилье, не рассчитывая свои силы. И не думают, как будут обслуживать кредиты в будущем, когда экономическая обстановка в стране крайне нестабильная. Банк России это прекрасно понимает, и все эти меры направлены на то, что если обстановка в стране ухудшится и люди не смогут обслуживать кредиты, то нужно уже сегодня ограничить число заемщиков с нестабильными и низкими доходами. Именно они берут кредиты с низким первоначальным взносом. Это говорит о том, что это люди небогатые, имеющие нестабильный источник доходов и невысокие зарплаты. Уязвимые для кризисов заемщики, - отмечает эксперт рынка недвижимости в Улан-Удэ Ирина Сокольникова.
Превратится в «бах»
Так, по данным Банка России, в первом квартале 2023 года на долю ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 20% пришлось более 50% от всех выданных в стране займов. А в сфере новостроек доля таких кредитов еще выше — 66%.
- Если вдруг большое число заемщиков не смогут обслуживать кредиты, то их жилье выставляется на продажу. Но если его станет слишком много, то цены пойдут вниз и люди останутся должны банкам. И действия Банка России направлены на охлаждение рынка, что косвенно способствует стабилизации рынка, - продолжает Ирина Сокольникова.
По словам эксперта, рынки недвижимости российских регионов в основном уже охлаждаются, цены более-менее стабилизированы и кое-где даже снижаются. Но только не в Бурятии.
- На рынок жилья нашего региона в очень значительной мере влияют крупные выплаты военнослужащим и их семьям, - говорит она. - Более дешевые варианты раскупаются, цены понемногу растут. Ситуация патовая, и мало кому нравится, поскольку это не может продолжаться вечно и, естественно, рано или поздно все упадет. Пока трудно предсказать, насколько эти выплаты поддержат рынок в Бурятии в 2023 - 2024 гг.
Также эксперт говорит, что сильное движение отмечается в сегментах «Дальневосточной ипотеки», «Сельской ипотеки», когда «вторичка» по ИЖС идет по ставкам новостроек.
Ставка на дома
По данным Дом.клик, рост выдачи ипотечных кредитов в мае 2023 года во многом объясняется ростом популярности и доступности кредитования ИЖС: по отношению к апрелю прирост количества выдач составил 56,1%.
Однако не только военные выплаты «держат рынок».
- В 2022 - 2023 гг. в Бурятии реализуются крупные инфраструктурные и социальные проекты: мосты, дороги, школы, детсады - и все это на многомиллиардные суммы, что также подстегивает рынок. Но в 2024 году, когда большинство строек будет завершено, а новых станет в гораздо меньшем объеме, то, учитывая серьезные проблемы с доходностью бюджета, я думаю, это отразится прежде всего на рынке жилья, - говорит экономист Анатолий Масловский.
Как считает эксперт, рост числа строек повлек за собой интересный феномен — чиновники, занятые «освоением», активно вкладываются в недвижимость, что также подогревает рынок.
По его словам, «ужесточение требований к заемщикам по ипотечному кредитованию заметно снизит спрос на жилье и осложнит доступ к ипотечным кредитам для людей, которые не могут собрать достаточную сумму на первоначальный взнос, что охладит рынок недвижимости. Что, безусловно, хорошо, поскольку это уменьшит инфляционные настроения. А также простимулирует более ответственное поведение банков и заемщиков и поможет уменьшить риски кредиторов. Кроме того, более высокий первоначальный взнос может уменьшить количество находящихся в залоге объектов недвижимости и сделать рынок устойчивее».
Дмитрий Родионов, «Номер один».
