В Бурятии перестали брать ипотеку
В республике падение продаж из-за запредельно дорогой ипотеки на вторичное жилье пока не привело к сокращению средних цен, но хорошие скидки уже становятся реальностью. В январе 2024 года средняя цена на вторичное жилье (выставляемое на интернет-площадках продаж) достигла 92 рублей за метр, увеличившись на 1%, в рамках статистической погрешности. Реальные же цены продаж заметно ниже, активность покупателей упала, спрос на вторичное жилье провалился.
Разворот рынка уже произошел, и связан он с полной экономической бесперспективностью взять кредит на вторичное жилье. Между тем старый жилфонд составляет львиную долю на рынке.
В Бурятии в январе 2024 года число выданных индивидуальных жилищных кредитов, по данным Банка России, упало с 6380 до 2403 штук, то есть на 62%. При этом сам рынок Бурятии вообще ни о чем не говорит, поскольку он очень мал и находится во власти общефедеральных тенденций. И что мы там видим?
Банки в феврале 2024 года выдали ипотеку на 320 млрд рублей, что практически на четверть ниже аналогичного показателя прошлого года. Такие данные содержатся в исследовании ЦБ. «По предварительным данным, в феврале 2024 года выдано ИЖК (ипотечных жилищных кредитов. — Прим. ред.) на сумму около 320 млрд рублей, что практически на четверть ниже показателя годом ранее», — сообщает «РБК» со ссылкой на отчет.
С конца 2023 года в России ужесточились правила выдачи ипотеки по льготным программам. В частности, снизился максимальный размер кредита по льготной ипотеке на новостройки до 6 млн рублей. Ранее сумма была в два раза выше — 12 млн рублей. Кроме того, первоначальный взнос по программе повышен с 20% до 30%. Одновременно с этим банкам снизили размер компенсаций по льготным программам.
Тем не менее цены на жилье в Улан-Удэ пока держатся.
- Сейчас продавцы искусственно задирают цены, боятся прогадать. Но сейчас понятно, почему формируются высокие цены на участки, дома в сельской местности, потому что они подходят под льготные ипотеки – от 2 до 8%, - говорит улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова. – Как только льготные программы закончатся, они упадут в цене. Продавцы вторичного жилья смотрят на новостройки, которые сейчас дорожают из-за искусственной поддержки за счет государства. Но новостроек уже в Улан-Удэ мало, выбирать, по сути, нечего. Цены высокие. Поэтому продавцы вторичного рынка зря смотрят на новостройки. Они еще пока не понимают, что спроса на вторичное жилье в 2024 году не будет.
Главная причина, помимо, собственно, безумных для нашего региона цен (на не слишком качественный, по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом, жилфонд) – заградительные ставки по кредитам.
Вот, например, расчет ипотечного калькулятора от крупного российского банка на двухкомнатную квартиру в Улан-Удэ стоимостью 6 млн рублей.
Для начала заемщику необходимо накопить 2,1 млн на первоначальный взнос, затем взять кредит по реальной процентной ставке в 19,3% (именно такие выдает сайт банка). Чаще всего берут кредит на 30 лет. И 3 млн 900 тысяч ипотечного кредита превращаются в итоге в переплату в 15,7 млн рублей. То есть в четыре с лишним раза больше, чем взяли у банка. Отдать в конце выплаты полного срока кредитной кабалы придется почти 20 млн рублей. Неудивительно, что людей, готовых брать кредиты по столь кабальным условиям, находится немного.
- Вторичная ипотека умерла, это факт, - продолжает Ирина Сокольникова. – Сейчас изредка берут максимум 1-2 млн, и то, рассчитывая досрочно погасить кабальный кредит за счет продажи других активов, а брать на долгий срок мало кто рискует.
По словам Ирины Сокольниковой, именно по этим причинам многие продавцы постарались продать «вторичку» до нового года, пока еще действовали старые процентные ставки.
- Сейчас будут продаваться только те квартиры, собственники которых готовы дать существенный дисконт, все остальное будет стоять до лета. И им потом все-таки придется давать еще большие скидки, - говорит риелтор.
Эксперт полагает, что трудности с реализацией по тем ценам, которые сами себе нарисовали продавцы в своих мечтах, будут способствовать тому, что жилье начнут снимать с продаж.
А вот наличие реального, готового пойти на сделку покупателя прямо сейчас, станет основополагающим для снижения цены предложения. Кстати, уже сегодня на рынке виден большой разрыв между ценой предложения и самой сделки.
Судя по настроениям риелторов Бурятии, банкет продавцов, продолжавшийся долгих четыре года и вызванный льготами, монетарной политикой Банка России и беспредельной алчностью застройщиков и продавцов, завершается. Рынок фактически умер, поскольку львиную долю продаж жилья в Бурятии составляет именно вторичное жилье. Многие потенциальные покупатели теперь с интересом ожидают момента, когда рынок подтолкнет продавцов в коридор адекватной оценки реальности.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
