Ипотека не вывозит отделку
В Бурятии субсидированная ипотека не смогла удержать рынок недвижимости. По данным Банка России, в начале 2024 года рынок ипотечного кредитования не сумел выйти из кризиса, начавшегося с ростом банковских ставок в 2023 году.
Неподъемный взнос
Число кредитов, выданных на покупку жилья, сократилось в марте 2024 года на 12%. Падение произошло с выданных в 2023 году 1002 кредитов до 889 в текущем. Становится очевидным, что время преобладания льготной ипотеки в республике, которая держала высокие цены на жилье, уходит. В связи с дефицитом бюджета РФ принятые ранее государственные программы постепенно завершаются, а условия по ним ужесточаются.
В ближайшем будущем планируется, что ипотека с государственной поддержкой под 8% годовых перестанет работать с 1 июля. «IT-ипотека» продлена лишь до конца года. Также выдают «Сельскую» и продлена «Дальневосточная». «Семейная» - под 6% - пока работает, однако ее условия могут измениться.
Казалось бы, варианты есть. Но покупка новостроек сегодня сдерживается не только ужесточением условий выдачи, но и невыгодными условиями дальнейшего ввода его в эксплуатацию.
- До повышения первоначального взноса по ипотеке до 30% с 1 января 2024 года процесс продаж шел, в общем-то, неплохо. Плюс заградительной стала сама ипотечная ставка на «вторичку» под 17%, что заметно охладило спрос, - отмечает риелтор Олег Семенов.
Иначе говоря, если цена однокомнатной квартиры в Улан-Удэ составляет около 4 млн рублей, то заемщику необходимо выплатить продавцу минимум 1,2 млн рублей из собственных средств, а у банка одолжить 2,8 млн рублей.
Напомним, размер первоначального взноса Министерство финансов Российской Федерации увеличивало в два этапа: с 1 июля 2023 года - с 15 до 20% и с 1 января - до 30%.
- Для новостройки это много, поскольку в Улан-Удэ, в отличие от Москвы, квартиры в новых домах реализуются почти всегда в черновом варианте. Соответственно, к цене квартиры надо прибавить минимум 1,5 млн рублей, если не больше, на ремонт, - говорит риелтор.
В Мариуполь на заработки
По словам экспертов, у заемщика, планирующего купить новостройку, имеются нереалистичные ожидания. Они по-прежнему думают, что можно сделать небольшой и относительно косметический ремонт, после чего въехать да жить. Однако ежегодно цена отделочных материалов растет минимум на 20 - 30%, а параллельно дорожают и услуги отделочников.
- С прошлого года у нас очередь на отделку квартир начала формироваться за несколько месяцев до сезона. Реально нет людей. Все более-менее хорошие специалисты работают в ежедневном режиме. В 2022 году, в связи с известными событиями, многие уехали. В 2023 и 2024, в связи с тем, что колоссальные деньги кинули на строительство и ремонт в Крыму и на других присоединенных территориях, многие поехали туда вахтовым методом на три-четыре месяца, - делится наблюдениями руководитель крупной компании.
Как отмечает собеседник, люди едут туда несмотря на риск близости к фронту. Кроме того, работая со строительными фирмами Москвы и Ростова, есть риск обмана со стороны подрядчиков, что уже имело место с бурятскими строителями. Однако специалисты все равно стремятся туда, где больше платят.
Также у улан-удэнцев набирает популярность новая «фишка». Они покупают квартиры в Сочи, а летом вместе с родственниками и нанятыми в Улан-Удэ рабочими уезжают туда делать ремонт. Хотя в последнее время на юге квартиры продаются с качественной отделкой в формате white-box, не требующем больших вложений.
По словам эксперта, вернувшиеся с юга строители называют цены новоселам, от которых те «выпадают в осадок», поскольку не готовы платить такие деньги. Между тем зарплаты в 200 - 300 тыс. рублей в месяц для хорошего строителя-отделочника считаются скорее нормой, чем исключением.
В Бурятии, по данным экспертов, более 70% ипотечных кредитов оформляется на рынке новостроек. Пока ипотека более-менее поддерживает рынок. Но если стоимость ремонтов продолжит расти, то бремя дополнительных расходов, на которые необходимо будет оформлять новые многомиллионные кредиты, может оказаться неподъемной для многих заемщиков республики. В таком случае вариант приобретения квартиры на вторичном рынке с хорошим ремонтом в режиме «здесь и сейчас» станет более предпочтительным. Но для этого ставка кредитования должна уменьшиться вместе с падением цен на «вторичку».
Дмитрий Родионов, «Номер один».
