Застройщики галлюцинируют «квадратами»
В России в августе началось долгожданное снижение явно завышенных цен на недвижимость. Пузырь, который с начала пандемии надули льготные ипотеки, сдувает глава Банка России Эльвира Набиуллина, поднявшая в июле ключевую ставку до 18%, вслед за которой минимальная рыночная ипотечная ставка превысила 20,5% у основных банков, работающих в Бурятии. Но если в России цены на недвижимость в целом держатся на одном уровне либо начали падать, то в Улан-Удэ они, наоборот, растут. Новое жилье на стадии котлована в столице Бурятии стали продавать за 150 тыс. рублей за «квадрат». В соседнем Иркутске средние цены на «вторичку» колеблются в пределах 100 - 110 тыс. рублей. С ценовой аномалией разбирался «Номер один».
В Бурятии все дороже
По данным realty.irk.ru, в июле 2024 года из исследованных 70 городов в 44 квартиры подорожали, подешевели - в 25, в одном городе цена не изменилась. Наибольший рост цен на недвижимость по стране наблюдался во Владикавказе (+7,8%) и Улан-Удэ (+4,3%). В числе лидеров оказались Чита (+2,6%) и Сочи (+1,9%). Сильнее всего упали цены в Махачкале (-7,2%) и Севастополе (-1,1%), видимо, учитывая известные события, связанные с угрозами безопасности населения, проживающего в этих городах. Данных по Курской области и другим регионам, где введен режим КТО, пока нет, но, думается, цены там упали еще ниже.
В целом начался разворот рынка в сторону понижения цен, пусть пока не во всех регионах, но динамика налицо, констатирует глава тюменской риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В своем высказывании он опирался на данные за июль.
- В России в июле началось снижение цен на недвижимость. Это касается и первичного, и вторичного рынка. Но по «первичке» это немного скрыто в виде субсидирования, поэтому не сильно видно в сухих цифрах. По вторичному — все на поверхности. Я думаю, это начало большой тенденции, — написал бизнесмен в своем telegram-канале.
Хусаинов ссылается на график цен продажи вторичного рынка в российских регионах. Согласно этим данным, в июле средняя стоимость одного «квадрата» на «вторичке» уменьшилась на 1,17% по сравнению с июнем и составила 96,9 тыс. рублей.
Здоровый процесс понижения
Однако это все равно выше майских показателей.
— Процесс здоровый. Более того, что-то подобное происходит в экономике России. Напомню, недельная инфляция с 1 по 7 августа была нулевой впервые за очень долгое время. Это первые ландыши оптимизма. Если так продолжится, не исключаю начало снижения учетной ставки уже в конце этого года, — добавил эксперт.
Динамика, начавшаяся в западных регионах страны, до Бурятии еще не докатилась. До нас вообще многое доходит с запозданием, и рыночные тенденции на рынке жилья не исключение. Продавцы, похоже, уверовали в то, что цены на их квартиры будут расти всегда и быстро.
- Покупателей на рынке Улан-Удэ хватает, люди с наличными готовы покупать, но с торгом, много получателей разного рода субсидий и страховых выплат, - говорит улан-удэнский риелтор Лариса Бибишева.
Судя по всему, именно подобные социальные выплаты пока и держат цены на вторичном рынке, а также стимулируют рост цен на первичном. Неслучайно стоимость в Иркутске вторичного жилья существенно уступила ценам на жилье в Улан-Удэ. Особенно если сравнивать с рынком новостроек, цены на которые поднимают в рамках Дальневосточной ипотеки. Так, в компании «Бест-плюс» стоимость новых объектов в Улан-Удэ выросла со 130 до 150 тыс. рублей. И это, заметьте, на стадии котлована.
- Это, конечно, нереальные цены, в Иркутске они всегда были дороже улан-удэнских примерно на 20%, а теперь соотношение изменилось, - говорят риелторы.
Иркутские квартиры подешевели
Неслучайно в Улан-Удэ появились баннеры, которые рекламируют иркутские новостройки. Уровень цен там ниже, а перспектив больше, учитывая огромное число высокооплачиваемых вакансий на рынке труда и количество вузов, куда стремятся поступить выпускники из Бурятии. Часть из них рассчитывает на вложения с целью покупки недорогой недвижимости на период учебы с последующей продажей и переездом. В то же время эксперты отмечают, что пошел и обратный поток - иркутские покупатели жилья в Улан-Удэ.
- После отмены ипотеки с господдержкой под 8% годовых и ужесточения условий по Семейной ипотеке, в Иркутской области остается мало возможностей за счет государства субсидировать себе ипотечные выплаты, и иркутяне стали активно скупать новостройки в Улан-Удэ, - говорят продавцы. – Ведь условия Дальневосточной ипотеки позволяют иногородним жителям скупать жилье в Улан-Удэ и затем сдавать его в аренду либо перепродавать. Иркутяне удивляются ценовым диспропорциям в Бурятии и легко зарабатывают на разнице в процентных ставках. Это ведь невообразимо – либо брать ипотеку за 20,5%, или за 2%, что в десять раз меньше.
Подсчитано, что иркутский покупатель трехкомнатной квартиры в новостройке Улан-Удэ за 10 млн рублей при первоначальном взносе в 30% и кредите на 25 лет ежемесячно будет выплачивать всего по 29 тыс. рублей. Если бы он взял по рыночной ставке в 20,5%, то ему бы пришлось выплачивать 123 тыс. рублей.
Мигранты в приоритете?
Менеджер одной из строительных компаний Улан-Удэ отмечает, что рост цен на новостройки в Улан-Удэ во многом продиктован иногородними покупателями.
- Там не только иркутяне, но и граждане из Средней Азии, недавно получившие гражданство, в том числе ведущие бизнес в других городах России. Все они подпадают по всем критериям к получению Дальневосточной ипотеки (ДВИ) под 2%. И особенно активно скупают недвижимость в центре Улан-Удэ и в районе Элеватора. Соответственно, под их довольно сильный спрос поток иногородних в целом, а также покупателей - получателей компенсаций по линии СВО формируется ценовое предложение, - говорит он.
Сами жители Улан-Удэ также могли бы пользоваться столь выгодными возможностями покупки новостроек на халяву, но, увы, ДВИ ограничена возрастом в 35 лет. Ведь большая часть потенциальных покупателей не подпадает под жесточайшие требования ДВИ. Иначе говоря, ДВИ направлена на молодых людей, а если человеку 36 лет, то он автоматически становится «старым» для государства и вылетает из программы. Абсурд.
Тем более что молодых покупателей, учитывая демографическую яму, в Бурятии не так-то много. Кроме того, ДВИ могут взять некоторые привилегированные сословия, например, семьи контрактников СВО, а также медики и учителя. Многие из них уже взяли льготные ипотеки. Теперь активно берут Дальневосточную ипотеку бюджетники и семьи контрактников из Иркутской области. Есть покупатели из Москвы.
Переход на «вторичку»
Тем не менее, несмотря на дикий отрыв цен на новостройки, рынок недвижимости начинает лихорадить.
- Доля ипотечных сделок в начале августа сократилась в разы, кризис продаж нарастает, - говорит улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова. – По ипотечным кредитам сегодня покупают только те, кому немного не хватает для закрытия сделки.
Эксперты отмечают, что на рынке недвижимости Улан-Удэ происходит постепенное снижение спроса. Несмотря на существование ДВИ, покупатели в Бурятии переключаются с рынка новостроек на вторичное жилье.
- Ведь обычные ставки на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке сравнялись, так какой смысл покупать новостройку, которую непонятно когда сдадут в эксплуатацию, к тому же стоимость отделки через пару лет будет еще выше, чем сегодня. Люди просто не считают стоимость ремонта новой квартиры и не отдают себе отчет в том, насколько подорожали отделочные материалы. Поэтому совет один – держитесь подальше от новостроек, - говорят риелторы.
В Москве и в других городах новостройки, по данным риелторов, торгуются уже с индивидуальными скидками до 20%!
Аналитики полагают, что доступную ипотеку рынок не увидит до конца 2026 года, а это значит, что стимулирующие меры по отдельным привилегированным категориям граждан вряд ли будут работать в отделенной перспективе, как сегодня.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
