Дворцы никому не нужны
Улан-удэнские элитные коттеджи не покупают даже за полцены
В Улан-Удэ, по оценкам экспертов, не могут найти покупателей около трех тысяч домов и коттеджей. Рынок рухнул и не подает признаков жизни. И это притом, что с июля в столице республики существенное оживление продаж квартир, особенно в новостройках.
О том, что происходит на рынке загородного жилья столицы Бурятии, рассказал независимый риелтор Виктория Намсараева.
– Виктория, что же такого случилось на рынке загородного жилья Улан-Удэ, которое до 2014 года, то есть до кризиса, санкций и падения цен на нефть пользовалось огромным спросом? Ведь с начала «нулевых» годов наблюдался отчетливый тренд переезда людей из городских многоэтажек с дорогим коммунальным обслуживанием в свои дома, что называется, «поближе к земле». Что пошло не так?
– Кризис у нас вообще-то начался не в 2014 году, а двумя годами ранее, когда мы, риелторы, зафиксировали резкое падение спроса. Прежде всего, из-за торможения роста доходов населения Бурятии, которые уже тогда не поспевали за астрономическими ценниками продавцов-спекулянтов. Ведь как тогда строились дома и коттеджи? Допустим, в пригороде покупался за несколько сотен тысяч рублей участок, на котором за год возводился дом, потом проводился нехитрый ремонт и дом выставлялся на продажу. При затратах в среднем в 2 миллиона рублей «дом под ключ» легко уходил за четыре миллиона. По таким схемам в Улан-Удэ и пригородах были возведены и реализованы сотни инвестиционных домов, в том числе и коттеджей.
– При этом цены росли, и казалось, этому не будет предела...
– Как и по всей стране, кроме вложений в недвижимость и валюту, других надежных активов у нас на горизонте как-то не просматривалось. По крайней мере, для обывателя. Но в Бурятии были свои отличия от других регионов. Прежде всего это гипертрофированный рост в «нулевые» годы дачных некоммерческих товариществ (ДНТ), многие из которых были созданы с одобрения местных властей для массовых спекуляций земельными участками. Особенно явно это проявилось в Иволгинском, Тарбагатайском районах и в городе Улан-Удэ, на Верхней Березовке. Безусловно, локомотивом роста цен до кризиса был существенный экономический подъем, небывало активно действовали филиалы федеральных банков, подстегивая кредитование населения.
Активно покупали дома и люди, которые крутились вокруг нефритового бизнеса. Я лично продала около двадцати домов «клиентам из тайги». Тогда они были преуспевающими и уважаемыми людьми, которые за один сезон работы могли купить «лексус», а за пару других – коттедж.
Хорошие были времена. Помню, пошли на сделку. Покупатель приезжает в офис с огромной спортивной сумкой и вываливает на стол десять миллионов рублей. Причем оказалось, что банкноты... склеились. Я раньше с этим как-то не сталкивалась, но вот кассиры говорят, что такая проблема случается, когда пачки денег долго лежат под слишком большим грузом банкнот. Вот помучались мы тогда, несколько часов отлепливая и пересчитывая все деньги. Впрочем, сегодня эти сделки мы вспоминаем с тихой грустью. Ведь потом некоторые высокопоставленные федеральные товарищи решили, что в Бурятии слишком много стали зарабатывать. И подмяли под себя все прииски. Так что уже несколько лет вся это гигантская выручка потоком уходит из региона в Москву. А раньше все это оставалось в Бурятии и подпитывало не только рынок недвижимости, но и другой бизнес.
– А что еще могло переломить восходящий тренд на рост цен домов и коттеджей?
– Помимо снижения спроса значительно выросло и предложение. Где-то с 2013 года значительно увеличилось число предложений коттеджей, владельцы которых уехали в Санкт-Петербург, Калининград и Краснодар. В 2014 году люди потоком поехали в Крым, тогда там земля и дома стоили дешевле, чем у нас. Много строителей тогда уехало, они покупали участки на полуострове и строили там себе дома. И сегодня каждый второй продавец загородного жилья в Улан-Удэ пытается продать коттедж, чтобы уехать в другой регион.
– Вы сказали, что продавцы только «пытаются» продавать. Но ведь есть и какие-то реальные продажи?
– В том-то и дело, что сейчас в Улан-Удэ ничего не продается. Реальных сделок по коттеджам немного. Цены нереально завышены, и с этим трудно что-то поделать. Приходит, например, продавец. «Хочу продать свой коттедж за девять миллионов». Ему вежливо задают вопрос: с потолка цены берете? Он в ответ, «ну я же затратил пять миллионов, чтобы его построить, плюс земля стоит миллион рублей, и прибыль тоже в цену включаю». Я в таких случаях сразу говорю, что такой коттедж можно попытаться продать лишь с 50-процентным дисконтом, и то не сразу. И что все вложения в дом свыше 3–4 миллионов рублей не удастся вернуть никогда. Продавец обижается: я ведь построил сказочный по комфорту коттедж!
– Да, на сказку сегодня нет соответствующего финансового подкрепления...
– Те, кто мог бы купить коттеджи за 10 миллионов рублей, заработали свои деньги в другие времена, и они сегодня ищут подряды на Западе либо вышли на пенсию. Новых миллионеров не прибавилось, и спрос на дома лежит в диапазоне 2–3 миллионов рублей. Тем более что ипотечных кредитов свыше 4–5 миллионов банки Бурятии практически не выдают. Так что на одного реального покупателя коттеджа приходится десять продавцов. И дома продаются годами. При этом владельцы не особо торопятся снижать цены до разумных значений. К сожалению, свои ошибки, амбиции и нежелание прислушаться к советам профессионалов продавцы понимают лишь с годами. Когда упускают возможность продать то, что легко можно было бы продать гораздо раньше.
– Да, тут масса тонкостей, дом продать – это не машину на авторынке толкнуть...
– С домами вообще очень много личного, что, как в известной пословице, сильно мешает бизнесу. Ведь часто бывает, что владельцами коттеджа являются муж и жена, и они вроде договорились продать и переехать. А муж вдруг начинает городить теплицы, огороды и сараи на участке, и когда мы проводим показ, предстает картина полностью застроенной территории, где есть куча подсобных помещений и некуда ногой ступить. Оказалось, что муж боится переезда и просто тихо саботирует продажу. Или выясняется, что рядом с коттеджем на участке установлен перевезенный из деревни старый дом. Но покупателю он и даром не нужен. По идее это все надо сносить и высаживать газонную траву, но жалко становится, и покупатель уходит. А потом, в таких домах часто проходят самые ценные моменты жизни, и они для продавцов действительно очень важны и дороги. И они не хотят продавать свое жилье дешево. Потенциальные покупатели обходят стороной такие объекты с большими историями. Поэтому основной спрос, который еще остается, концентрируется на новых объектах, где никто не жил.
– Какого метража и планировки хотят потенциальные покупатели?
– В Улан-Удэ за последние годы было построено слишком много некачественных коттеджей, спроектированных самими владельцами. Многие сочли себя великими архитекторами и строителями и построили объекты согласно своим представлениям о роскоши, не просчитав вопросы энергоэффективности. Но покупатели не хотят превратиться в кочегаров, живущих возле котла.
У нас ведь как бывает? Люди покупают продуваемые ветром коттеджи в 300 квадратов и потом не знают, как протопить эти объемы. И по факту обслуживание таких домов обходится гораздо дороже, чем квартиры с центральным отоплением. Поэтому сегодня многие владельцы слишком больших коттеджей пошли на демпинг и обмены на квартиры с доплатой, других вариантов просто не просматривается.
Хотя уже сегодня я вижу, что есть отличные проекты домов, которые расходуют очень мало тепла и оснащенных нетрадиционными видами энергетики – солнечными батареями и тепловыми насосами, качающими бесплатное тепло из-под земли. Например, как мне кажется, тепловые насосы, которые постоянно совершенствуются, – страшный сон для ТГК-14. Если на поток будет поставлен механизм использования возобновляемого тепла земли. Когда уйдут в прошлое квитанции по уплате за отопление и горячую воду. Но это возможность для владельцев земли и домов, а не для многоквартирного дома.
Словом, сегодня частный сектор в кризисе, но это вовсе не означает, что у него нет перспектив в будущем. Люди все равно будут стремиться жить на земле, а не в многоэтажках.
– Спасибо за беседу!
Дмитрий Родионов, для «Номер один».
О том, что происходит на рынке загородного жилья столицы Бурятии, рассказал независимый риелтор Виктория Намсараева.
– Виктория, что же такого случилось на рынке загородного жилья Улан-Удэ, которое до 2014 года, то есть до кризиса, санкций и падения цен на нефть пользовалось огромным спросом? Ведь с начала «нулевых» годов наблюдался отчетливый тренд переезда людей из городских многоэтажек с дорогим коммунальным обслуживанием в свои дома, что называется, «поближе к земле». Что пошло не так?
– Кризис у нас вообще-то начался не в 2014 году, а двумя годами ранее, когда мы, риелторы, зафиксировали резкое падение спроса. Прежде всего, из-за торможения роста доходов населения Бурятии, которые уже тогда не поспевали за астрономическими ценниками продавцов-спекулянтов. Ведь как тогда строились дома и коттеджи? Допустим, в пригороде покупался за несколько сотен тысяч рублей участок, на котором за год возводился дом, потом проводился нехитрый ремонт и дом выставлялся на продажу. При затратах в среднем в 2 миллиона рублей «дом под ключ» легко уходил за четыре миллиона. По таким схемам в Улан-Удэ и пригородах были возведены и реализованы сотни инвестиционных домов, в том числе и коттеджей.
– При этом цены росли, и казалось, этому не будет предела...
– Как и по всей стране, кроме вложений в недвижимость и валюту, других надежных активов у нас на горизонте как-то не просматривалось. По крайней мере, для обывателя. Но в Бурятии были свои отличия от других регионов. Прежде всего это гипертрофированный рост в «нулевые» годы дачных некоммерческих товариществ (ДНТ), многие из которых были созданы с одобрения местных властей для массовых спекуляций земельными участками. Особенно явно это проявилось в Иволгинском, Тарбагатайском районах и в городе Улан-Удэ, на Верхней Березовке. Безусловно, локомотивом роста цен до кризиса был существенный экономический подъем, небывало активно действовали филиалы федеральных банков, подстегивая кредитование населения.
Активно покупали дома и люди, которые крутились вокруг нефритового бизнеса. Я лично продала около двадцати домов «клиентам из тайги». Тогда они были преуспевающими и уважаемыми людьми, которые за один сезон работы могли купить «лексус», а за пару других – коттедж.
Хорошие были времена. Помню, пошли на сделку. Покупатель приезжает в офис с огромной спортивной сумкой и вываливает на стол десять миллионов рублей. Причем оказалось, что банкноты... склеились. Я раньше с этим как-то не сталкивалась, но вот кассиры говорят, что такая проблема случается, когда пачки денег долго лежат под слишком большим грузом банкнот. Вот помучались мы тогда, несколько часов отлепливая и пересчитывая все деньги. Впрочем, сегодня эти сделки мы вспоминаем с тихой грустью. Ведь потом некоторые высокопоставленные федеральные товарищи решили, что в Бурятии слишком много стали зарабатывать. И подмяли под себя все прииски. Так что уже несколько лет вся это гигантская выручка потоком уходит из региона в Москву. А раньше все это оставалось в Бурятии и подпитывало не только рынок недвижимости, но и другой бизнес.
– А что еще могло переломить восходящий тренд на рост цен домов и коттеджей?
– Помимо снижения спроса значительно выросло и предложение. Где-то с 2013 года значительно увеличилось число предложений коттеджей, владельцы которых уехали в Санкт-Петербург, Калининград и Краснодар. В 2014 году люди потоком поехали в Крым, тогда там земля и дома стоили дешевле, чем у нас. Много строителей тогда уехало, они покупали участки на полуострове и строили там себе дома. И сегодня каждый второй продавец загородного жилья в Улан-Удэ пытается продать коттедж, чтобы уехать в другой регион.
– Вы сказали, что продавцы только «пытаются» продавать. Но ведь есть и какие-то реальные продажи?
– В том-то и дело, что сейчас в Улан-Удэ ничего не продается. Реальных сделок по коттеджам немного. Цены нереально завышены, и с этим трудно что-то поделать. Приходит, например, продавец. «Хочу продать свой коттедж за девять миллионов». Ему вежливо задают вопрос: с потолка цены берете? Он в ответ, «ну я же затратил пять миллионов, чтобы его построить, плюс земля стоит миллион рублей, и прибыль тоже в цену включаю». Я в таких случаях сразу говорю, что такой коттедж можно попытаться продать лишь с 50-процентным дисконтом, и то не сразу. И что все вложения в дом свыше 3–4 миллионов рублей не удастся вернуть никогда. Продавец обижается: я ведь построил сказочный по комфорту коттедж!
– Да, на сказку сегодня нет соответствующего финансового подкрепления...
– Те, кто мог бы купить коттеджи за 10 миллионов рублей, заработали свои деньги в другие времена, и они сегодня ищут подряды на Западе либо вышли на пенсию. Новых миллионеров не прибавилось, и спрос на дома лежит в диапазоне 2–3 миллионов рублей. Тем более что ипотечных кредитов свыше 4–5 миллионов банки Бурятии практически не выдают. Так что на одного реального покупателя коттеджа приходится десять продавцов. И дома продаются годами. При этом владельцы не особо торопятся снижать цены до разумных значений. К сожалению, свои ошибки, амбиции и нежелание прислушаться к советам профессионалов продавцы понимают лишь с годами. Когда упускают возможность продать то, что легко можно было бы продать гораздо раньше.
– Да, тут масса тонкостей, дом продать – это не машину на авторынке толкнуть...
– С домами вообще очень много личного, что, как в известной пословице, сильно мешает бизнесу. Ведь часто бывает, что владельцами коттеджа являются муж и жена, и они вроде договорились продать и переехать. А муж вдруг начинает городить теплицы, огороды и сараи на участке, и когда мы проводим показ, предстает картина полностью застроенной территории, где есть куча подсобных помещений и некуда ногой ступить. Оказалось, что муж боится переезда и просто тихо саботирует продажу. Или выясняется, что рядом с коттеджем на участке установлен перевезенный из деревни старый дом. Но покупателю он и даром не нужен. По идее это все надо сносить и высаживать газонную траву, но жалко становится, и покупатель уходит. А потом, в таких домах часто проходят самые ценные моменты жизни, и они для продавцов действительно очень важны и дороги. И они не хотят продавать свое жилье дешево. Потенциальные покупатели обходят стороной такие объекты с большими историями. Поэтому основной спрос, который еще остается, концентрируется на новых объектах, где никто не жил.
– Какого метража и планировки хотят потенциальные покупатели?
– В Улан-Удэ за последние годы было построено слишком много некачественных коттеджей, спроектированных самими владельцами. Многие сочли себя великими архитекторами и строителями и построили объекты согласно своим представлениям о роскоши, не просчитав вопросы энергоэффективности. Но покупатели не хотят превратиться в кочегаров, живущих возле котла.
У нас ведь как бывает? Люди покупают продуваемые ветром коттеджи в 300 квадратов и потом не знают, как протопить эти объемы. И по факту обслуживание таких домов обходится гораздо дороже, чем квартиры с центральным отоплением. Поэтому сегодня многие владельцы слишком больших коттеджей пошли на демпинг и обмены на квартиры с доплатой, других вариантов просто не просматривается.
Хотя уже сегодня я вижу, что есть отличные проекты домов, которые расходуют очень мало тепла и оснащенных нетрадиционными видами энергетики – солнечными батареями и тепловыми насосами, качающими бесплатное тепло из-под земли. Например, как мне кажется, тепловые насосы, которые постоянно совершенствуются, – страшный сон для ТГК-14. Если на поток будет поставлен механизм использования возобновляемого тепла земли. Когда уйдут в прошлое квитанции по уплате за отопление и горячую воду. Но это возможность для владельцев земли и домов, а не для многоквартирного дома.
Словом, сегодня частный сектор в кризисе, но это вовсе не означает, что у него нет перспектив в будущем. Люди все равно будут стремиться жить на земле, а не в многоэтажках.
– Спасибо за беседу!
Дмитрий Родионов, для «Номер один».
