08.03.2019
В Бурятии застройщики повышают стоимость квадратного метра

В Улан-Удэ в новом году продолжился рост цен на жилье. Особенно сильно подорожали новостройки, стоимость которых недавно превысила цены до кризиса 2014 года. Однако рост рынка, как прогнозируют эксперты, продлится недолго - из-за нового витка падения платежеспособного спроса и роста стоимости ипотеки.

С новым ростом!

Согласно индексу агентства «Мир квартир», с сентября 2018 года по март 2019-го в Улан-Удэ средняя стоимость 1-комнатной квартиры составила 1,7 млн рублей (рост на 17,8%), 2-комнатной - 2,4 млн (плюс 6,6%). 

Трехкомнатные за полгода подешевели на 4,7% - до 3,8 млн рублей. Подорожание активно началось с осени прошлого года, когда упали ипотечные ставки и народ начал кредитоваться с новой силой, что подтолкнуло рост цен на жилье.

Помимо удешевления ипотеки, сыграли свою роль и демографические колебания.

- На рынке начало активно себя проявлять многочисленное поколение 30-летних, рожденное в конце 80-х годов прошлого века, - говорит директор улан-удэнского агентства «Лоран» Лариса Бибишева. - Часто это молодые люди, поработавшие уже несколько лет в госсекторе, имеющие детей и стабильную зарплату и взявшие ипотечные кредиты.  Эта категория покупателей сегодня начинает преобладать в ипотечных сделках в Улан-Удэ.  

Несмотря на то, что недавно банки подняли ипотечные ставки, риелтор уверяет, что пока это повышение не оказывает большого влияния на спрос.

- Ипотеку брали еще пару лет назад под 14,5%, в прошлом году она упала до 9,6, а сегодня подросла до 10%,  - отмечает Лариса Бибишева. - Большое значение для спроса имеют хорошие варианты удобного и комфортного жилья по разумным ценам, а их не так много.

По словам эксперта, стоимость аренды квартир в Улан-Удэ находится на достаточно высоком уровне и сопоставима с ежемесячными ипотечными ставками. Поэтому многие молодые семьи копят на первоначальный ипотечный взнос, чтобы отказаться от аренды и въехать в собственное жилье.

Госбанки наложили лапу

Тем не менее рынок жилья в обозримом будущем вряд ли будет стабильным. Дело в том, что с 1 июля долевое строительство ликвидируется (старые объекты будут достраиваться по прежним схемам). Смысл понятен: на ипотечном буме теперь будут зарабатывать госбанки, застройщикам остается лишь сосать лапу. И попутно решать проблемы обманутых дольщиков. 

Согласно реформе, деньги покупателей строящегося  жилья аккумулируются на эскроу-счетах госбанков - до момента ввода объекта в эксплуатацию. А сами застройщики вместо бесплатного кредитования от дольщиков, как это было ранее, получат деньги от банка лишь в кредит. В совокупности с ростом НДС на стройматериалы, а также увеличением стоимости страхования проектов себестоимость строящихся квартир заметно вырастет. Маржа уменьшится, и квартиры могут заметно подорожать - по разным оценкам, до 15% и более. Собственно говоря, недавний рост цен на новостройки вполне мог быть вызван картельным сговором ведущих застройщиков Улан-Удэ с целью «нарастить жирок» перед новыми правилами игры.

Маткапитал - капля в море

Вряд ли ускорит рост спроса на жилье дополнительный материнский капитал, который выдается при рождении третьего ребенка.  Ведь стать многодетными родителями, особенно в городе, сегодня сродни подвигу. И число многодетных ипотечников будет в несколько раз меньше, чем семей, получивших маткапитал на второго ребенка. 

- Если  это и окажет влияние на рынок жилья Улан-Удэ, то очень минимальное, - отмечает эксперт. - Возможно, увеличится спрос на 3-4-комнатные квартиры, которые пока пользуются меньшим спросом, чем ходовые 1-2-комнатные. 

Кроме того, если говорить по новому варианту материнского капитала, то речь идет о несопоставимом - правительство дополнительно вытаскивает из карманов граждан через рост НДС и пенсионную реформу триллионы рублей. А на дополнительный материнский капитал многодетным семьям на 2019 год выделяет всего 26,2 млрд рублей. 
  
Это как хулиган, отбирающий у детей несколько сотен рублей, а потом из этих же денег дает им двадцатку на мороженое. В перспективе дополнительные поборы с населения будут понижать платежеспособность и спрос на жилье будет сокращаться. Тем не менее пока недвижимость остается более-менее надежным вложением средств с высокой потребительской стоимостью. Однако в случае углубления экономического кризиса этот актив может быть не столь привлекательным. 

- К концу 2019 года мир может столкнуться с новым глобальным кризисом, наподобие дефолтов 2008 года, - говорит финансовый консультант Александр Халтаров. – Соответственно, цены на нефть пойдут вниз, а рубль девальвируется. И не все банки, имеющие на эскроу-счетах деньги покупателей жилья, смогут при этом устоять. 

Вдобавок при разрастании кризиса могут возрасти и риски потери работы у ипотечников. Именно поэтому эксперты рекомендуют копить деньги (в твердой валюте) и избегать больших долгов  по ипотечным кредитам. Ведь сегодня доходы есть, а завтра их может уже и не быть.

Дмитрий Родионов, «Номер один».
^