Общество
16.02.2022 в 06:00
В Улан-Удэ началась распродажа «ковидных» квартир
Горожане бросились продавать и сдавать в аренду жилье, полученное в наследство
Текст: Дмитрий Родионов
В феврале 2022 года многие жители Бурятии бросились продавать и сдавать в аренду жилье, массово полученное в наследство. По данным риелторов и сайтов по продаже недвижимости, число выставленных объектов увеличилось примерно в полтора-два раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Это может быть связано с высокой смертностью бурятских пенсионеров в июле 2021 года, в том числе от COVID-19, и поступлением на рынок переданного наследникам вторичного жилья.
Невеселое наследие
Напомним, что весь 2021 год был крайне неблагоприятным для пожилых людей с ослабленным здоровьем. Особенно сложным стал июль 2021 года, когда в республике, по данным загс, от всех регистрируемых причин умерло 1708 человек, что на 176% выше аналогичного показателя июля 2020 года. В целом смертность в республике к августу 2021 года выросла в два с лишним раза.
Согласно законодательству, наследственное дело открывается нотариусами после смерти собственника жилья и родственники умершего получают право реализовать полученную недвижимость лишь спустя шесть месяцев после начала процедуры оформления.
- В январе на вторичном рынке было мало 1-2-комнатных квартир по адекватным ценам, все хорошие предложения «вымели» в декабре и январе, но уже в феврале на рынок стали дополнительно поступать 1-, 2-, 3-комнатные наследные квартиры, - говорит улан-удэнский риелтор Олег Семенов.
Точное количество таких выставляемых на продажу квартир не может сказать ни одно ведомство, поскольку оперативных данных нет ни у нотариусов, ни у Росреестра. Сами риелторы могут судить о масштабе лишь по свидетельствам о праве на наследство и выпискам о регистрации права собственности на жилье, а также информации от продавцов.
Но, по некоторым оценкам, дополнительный «навес» таких квартир, как отголосок высокой смертности в 2021 году, в феврале может добавить к рынку несколько сотен объектов недвижимости.
Как отмечают эксперты, около 60% квартир и домов, полученных по наследству, после перехода родственникам умершего выставляются на продажу. Таким образом люди решают свои накопившиеся финансовые проблемы и закрывают долги по кредитам.
Здесь необходимо отметить, что быстрые сделки невыгодны не только наследникам, но и тем, кто покупает это жилье. Ведь не исключено, что сделка может быть оспорена. Добавим, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. В течение этого времени претенденты на квартиру могут подать в суд и потребовать свою долю.
Кстати, февраль ознаменовался беспрецедентным предложением квартир в аренду. Только на площадке Avito в Улан-Удэ за последние месяцы выставлено на продажу 650 квартир в аренду. Причем многие так и не находят клиентов, кроме тех, кто дает существенные скидки.
- Люди выжидают 3-летний срок владения квартирой после получения квартиры, чтобы не платить налоги, - объясняет ситуацию Олег Семенов.
Так, после продажи недвижимости бывший собственник обязан обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже. И за продажу квартир стоимостью более 1 млн рублей требуется оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.
Быстрые деньги
- Но большинство стремятся сразу же избавиться от жилья, полученного от умерших родственников. Причины могут быть разные, но одна из основных - миграция, - отмечает эксперт.
Дело в том, что, по данным площадок по продаже недвижимости, стоимость 3-комнатной квартиры в Улан-Удэ соответствует стоимости 1-2-комнатной квартиры в ближнем Подмосковье. Тогда как заработная плата в Москве, куда ездят жители области, значительно выше, чем в Бурятии, так же как и уровень жизни.
Тем более что за два года пандемийных ограничений и ухудшения экономической ситуации из Бурятии усилился отток населения. Что увеличивает число предложений квартир.
Часть продавцов стремятся продать вторичное жилье сейчас на аномально высоких уровнях. Причем это положение крайне зыбкое.
- Мне вообще не совсем понятно, почему жилье в Бурятии сегодня стоит так дорого, несопоставимо высоко по сравнению с другими регионами, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Да, понятно, что «дальневосточная» ипотека разогнала ценники, кроме того, отмена долевого строительства и удорожание строительства увеличили затраты застройщиков.
Эксперт отмечает, что сегодняшнее положение на рынке недвижимости крайне неустойчивое, поскольку пока приток денег на рынок идет в основном за счет бюджетников, прежде всего медиков, значительно увеличивших свои доходы в пандемию. Но если баланс спроса и предложения уйдет в сторону рынка покупателя и квартир станет слишком много, то цены скорректируются. И массовое поступление наследных квартир может стать спусковым крючком для коррекции на рынке.
Риелторы согласны, что рынок может качнуться из-за дополнительного навеса нераспроданных квартир на «вторичке» в связи с явным завышением цен.
- Сегодня потенциал для нового роста цен исчерпан, и продавцам еще повезет, если средняя стоимость останется на уровне 2021 года, - говорит Олег Семенов. - Предложение на вторичном рынке явно выросло, но банки все меньше одобряют кредитов в связи с тем, что цены росли сильнее официальных доходов заемщиков и они не могут рисковать, выдавая необеспеченные кредиты все большему числу потенциальных заемщиков.
Когда наступит стабилизация
Добавим, что уже сегодня в Улан-Удэ многие квартиры и дома, особенно с большим метражом и неадекватно оцененные продавцами, «зависают» надолго. Быстро уходят лишь квартиры с дисконтом, в среднем составляющим 5% от заявленной продавцом цены. Еще на больший дисконт продавцы идут, если сделка происходит без ипотечного кредита и маткапитала, а наличными, через банковскую ячейку. Однако таких сделок пока немного.
Сегодня на рынке ждут не только существенного увеличения предложений жилья на вторичном рынке, но и внимательно смотрят на рост ключевой ставки банка России, от которой зависят процентные ставки по ипотечным кредитам.
Так, Банк России в феврале в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку до 9%. И не исключено, что регулятор продолжит ужесточение, чтобы обуздать высокую инфляцию. И весной ключевая ставка станет двузначной.
- Банк России последовательно действует в направлении уменьшения инфляции, и это процесс необратимый, ведь удорожание кредитных ресурсов приведет к существенному снижению спроса к покупке недвижимости и охлаждению рынка, - отмечает финансовый аналитик Александр Доржиев.
Поскольку около 80% сделок на рынке недвижимости Бурятии проходит с использованием кредитных ресурсов, дальнейшее ужесточение условий жилищного кредитования значительно снизит приток покупателей на вторичный рынок.
Так что стабилизация цен на недвижимость уже почти не обсуждается. Вопрос только в сроках ее начала и масштабах коррекции — будет ли это стагнация с медленным снижением цен или существенное падение рынка, как в 2015 году. Причем в большинстве российских регионов, а не только в Бурятии.
Фото: «Номер один»
Невеселое наследие
Напомним, что весь 2021 год был крайне неблагоприятным для пожилых людей с ослабленным здоровьем. Особенно сложным стал июль 2021 года, когда в республике, по данным загс, от всех регистрируемых причин умерло 1708 человек, что на 176% выше аналогичного показателя июля 2020 года. В целом смертность в республике к августу 2021 года выросла в два с лишним раза.
Согласно законодательству, наследственное дело открывается нотариусами после смерти собственника жилья и родственники умершего получают право реализовать полученную недвижимость лишь спустя шесть месяцев после начала процедуры оформления.
- В январе на вторичном рынке было мало 1-2-комнатных квартир по адекватным ценам, все хорошие предложения «вымели» в декабре и январе, но уже в феврале на рынок стали дополнительно поступать 1-, 2-, 3-комнатные наследные квартиры, - говорит улан-удэнский риелтор Олег Семенов.
Точное количество таких выставляемых на продажу квартир не может сказать ни одно ведомство, поскольку оперативных данных нет ни у нотариусов, ни у Росреестра. Сами риелторы могут судить о масштабе лишь по свидетельствам о праве на наследство и выпискам о регистрации права собственности на жилье, а также информации от продавцов.
Но, по некоторым оценкам, дополнительный «навес» таких квартир, как отголосок высокой смертности в 2021 году, в феврале может добавить к рынку несколько сотен объектов недвижимости.
Как отмечают эксперты, около 60% квартир и домов, полученных по наследству, после перехода родственникам умершего выставляются на продажу. Таким образом люди решают свои накопившиеся финансовые проблемы и закрывают долги по кредитам.
Здесь необходимо отметить, что быстрые сделки невыгодны не только наследникам, но и тем, кто покупает это жилье. Ведь не исключено, что сделка может быть оспорена. Добавим, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. В течение этого времени претенденты на квартиру могут подать в суд и потребовать свою долю.
Кстати, февраль ознаменовался беспрецедентным предложением квартир в аренду. Только на площадке Avito в Улан-Удэ за последние месяцы выставлено на продажу 650 квартир в аренду. Причем многие так и не находят клиентов, кроме тех, кто дает существенные скидки.
- Люди выжидают 3-летний срок владения квартирой после получения квартиры, чтобы не платить налоги, - объясняет ситуацию Олег Семенов.
Так, после продажи недвижимости бывший собственник обязан обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже. И за продажу квартир стоимостью более 1 млн рублей требуется оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.
Быстрые деньги
- Но большинство стремятся сразу же избавиться от жилья, полученного от умерших родственников. Причины могут быть разные, но одна из основных - миграция, - отмечает эксперт.
Дело в том, что, по данным площадок по продаже недвижимости, стоимость 3-комнатной квартиры в Улан-Удэ соответствует стоимости 1-2-комнатной квартиры в ближнем Подмосковье. Тогда как заработная плата в Москве, куда ездят жители области, значительно выше, чем в Бурятии, так же как и уровень жизни.
Тем более что за два года пандемийных ограничений и ухудшения экономической ситуации из Бурятии усилился отток населения. Что увеличивает число предложений квартир.
Часть продавцов стремятся продать вторичное жилье сейчас на аномально высоких уровнях. Причем это положение крайне зыбкое.
- Мне вообще не совсем понятно, почему жилье в Бурятии сегодня стоит так дорого, несопоставимо высоко по сравнению с другими регионами, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Думнов. - Да, понятно, что «дальневосточная» ипотека разогнала ценники, кроме того, отмена долевого строительства и удорожание строительства увеличили затраты застройщиков.
Эксперт отмечает, что сегодняшнее положение на рынке недвижимости крайне неустойчивое, поскольку пока приток денег на рынок идет в основном за счет бюджетников, прежде всего медиков, значительно увеличивших свои доходы в пандемию. Но если баланс спроса и предложения уйдет в сторону рынка покупателя и квартир станет слишком много, то цены скорректируются. И массовое поступление наследных квартир может стать спусковым крючком для коррекции на рынке.
Риелторы согласны, что рынок может качнуться из-за дополнительного навеса нераспроданных квартир на «вторичке» в связи с явным завышением цен.
- Сегодня потенциал для нового роста цен исчерпан, и продавцам еще повезет, если средняя стоимость останется на уровне 2021 года, - говорит Олег Семенов. - Предложение на вторичном рынке явно выросло, но банки все меньше одобряют кредитов в связи с тем, что цены росли сильнее официальных доходов заемщиков и они не могут рисковать, выдавая необеспеченные кредиты все большему числу потенциальных заемщиков.
Когда наступит стабилизация
Добавим, что уже сегодня в Улан-Удэ многие квартиры и дома, особенно с большим метражом и неадекватно оцененные продавцами, «зависают» надолго. Быстро уходят лишь квартиры с дисконтом, в среднем составляющим 5% от заявленной продавцом цены. Еще на больший дисконт продавцы идут, если сделка происходит без ипотечного кредита и маткапитала, а наличными, через банковскую ячейку. Однако таких сделок пока немного.
Сегодня на рынке ждут не только существенного увеличения предложений жилья на вторичном рынке, но и внимательно смотрят на рост ключевой ставки банка России, от которой зависят процентные ставки по ипотечным кредитам.
Так, Банк России в феврале в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку до 9%. И не исключено, что регулятор продолжит ужесточение, чтобы обуздать высокую инфляцию. И весной ключевая ставка станет двузначной.
- Банк России последовательно действует в направлении уменьшения инфляции, и это процесс необратимый, ведь удорожание кредитных ресурсов приведет к существенному снижению спроса к покупке недвижимости и охлаждению рынка, - отмечает финансовый аналитик Александр Доржиев.
Поскольку около 80% сделок на рынке недвижимости Бурятии проходит с использованием кредитных ресурсов, дальнейшее ужесточение условий жилищного кредитования значительно снизит приток покупателей на вторичный рынок.
Так что стабилизация цен на недвижимость уже почти не обсуждается. Вопрос только в сроках ее начала и масштабах коррекции — будет ли это стагнация с медленным снижением цен или существенное падение рынка, как в 2015 году. Причем в большинстве российских регионов, а не только в Бурятии.
Фото: «Номер один»
Теги
недвижимость
