Общество
17.08.2026 в 06:00
Последний шанс для ЖК «Мегаполис»
Как одно неосторожное движение может похоронить мечты дольщиков
Текст: Наталия Грюнвальд
Так выглядел ЖК «Мегаполис» на презентации
В 2024 году специализированный застройщик ООО СЗ «МосКомСтрой» и АО «Банк ДОМ.РФ» заключили кредитный договор с лимитом финансирования 11,4 млрд рублей. Они предназначались для строительства улан-удэнского микрорайона - ЖК «Мегаполис». На начальном этапе планировали возвести нескольких десятков многоквартирных домов с инфраструктурой общей площадью свыше 220 тыс. кв. метров. Однако на сегодняшний день из запланированного объема построен всего лишь один - сотни семей так и не получили ключи от своих квартир… Эта история стала одной из самых резонансных в практике долевого строительства региона: она наглядно продемонстрировала, что происходит, когда закон, призванный защитить дольщиков, сталкивается с холодным расчетом бизнеса.
Проект задумывался с размахом
В 2022 году открывали производственную линию домостроительного комбината, который впоследствии стал проблемным. Тогда предполагалось, что технологии панельного производства позволят возвести в юго-восточной части нашего города миллион квадратных метров жилья. Реализацией проекта занялась структура предпринимателя Владимира Хусаева: головной компанией выступил ООО СЗ «БурГражданСтрой», а непосредственным застройщиком - ООО СЗ «МосКомСтрой».
Тревожные звоночки прозвучали задолго до того, как кризис стал явным - Владимир Хусаев неоднократно оказывался в центре судебных разбирательств.
В 2025 году суд признал его виновным по двум эпизодам мошенничества: при строительстве школ в Иволгинске и 102 микрорайоне Улан-Удэ. Следствие установило, что компания предъявляла к оплате невыполненные объемы работ и заменяла материалы на более дешевые. С учетом смягчающих обстоятельств (признание вины, состояние здоровья, наличие несовершеннолетних детей, действия по устранению недостатков) суд наказал предпринимателя на 4,5 года условно.
Квартиры в кредит и пустые обещания
А в конце декабря 2025 года АО «Банк ДОМ.РФ» приостановил выдачу траншей по кредитной линии для ЖК «Мегаполис» с формулировкой из-за нарушений условий кредитного договора. В публичном поле циркулировали различные версии происходящего: от непрозрачности финансовых потоков застройщика до дополнительных требований по залогам. Вскоре ООО СЗ «МосКомСтрой» официально уведомил дольщиков о переносе сроков сдачи минимум на два года - ориентир сместился на конец 2027-го. Для людей, которые вложили в квартиры ипотечные и накопленные деньги, это стало серьезным ударом: семьи рассчитывали на переезд, планировали бюджет, брали кредиты.
Дольщики пытались привлечь внимание к проблеме. Они поднимали не только вопрос сроков, но и качество уже сданного жилья. Один из участников долевого строительства рассказал, что фасад дома так и не утеплили в соответствии с нормативами. Другие жаловались на трещины в стенах, некачественный ремонт подъездов и недоделанные детские площадки.
Весной 2026 года ситуация перешла в уголовную плоскость. В марте в отношении генерального директора возбудили дело по статье о незаконном привлечении денег дольщиков без открытия эскроу-счетов. Именно тогда выяснилось, что некоторые покупатели, вопреки здравому смыслу, передавали деньги наличными, минуя банковский контроль.
- Согласно 214-ФЗ, предусмотрена обязанность дольщиков размещения денежных средств только на эскроу-счетах, - отмечает улан-удэнский юрист Виталий Хонихоев. - По ЖК «Мегаполис», насколько мне известно, за растрату средств дольщиков суд сначала ограничился запретом определенных действий, но позже, с учетом новых обстоятельств, отправил бизнесмена под домашний арест.
Почему республика не достроит сама
Возникает вполне логичный вопрос: почему республика просто не достроит ЖК? Например, за счет бюджета? Ответ кроется в самой системе проектного финансирования. По правилам 214 ФЗ деньги покупателей лежат на эскроу счетах и недоступны застройщику до сдачи дома; сама стройка ведется на банковский кредит. Региональный бюджет не рассчитан на то, чтобы заменить собой банковское финансирование многомиллиардного проекта. Да и федеральный механизм защиты дольщиков устроен не как массовая раздача выплат, а как восстановление прав граждан: цель в том, чтобы люди в итоге получили не деньги, а квартиры.
Председатель Общественного совета при Министерстве строительства и модернизации ЖКХ Республики Бурятия Даши Цыремпилов поделился с нашим изданием историей возникновения системы защиты дольщиков при долевом строительстве.
- Раньше не было такого понятия, как эскроу-счет. Деньги перечислялись людьми напрямую застройщику. Данная модель позволила нарастить объемы жилого строительства, но одновременно с этим появились и недостроенные многоквартирные дома, из-за чего возник термин «обманутые дольщики». Государство, видя социальную напряженность, разработало механизм решения этой проблемы. То есть даже если застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счете сохранятся. Единственный нюанс: хотя в случае срыва строительства дольщик не теряет свои средства, но при росте цен на жилье на ту же сумму приобрести квартиру будет сложнее, - объясняет Цыремпилов.
По словам эксперта, решение по каждому проблемному объекту принимается индивидуально.
- Фонд развития территорий проводит оценку целесообразности завершения строительства. В зависимости от ее результатов принимается решение: либо завершить объект, либо выплатить дольщикам компенсацию, - поясняет он «Номер один».
Проблемный объект сменил хозяина
Для ЖК «Мегаполис» выбрали именно путь достройки: оператором проекта стало ООО СЗ ГК «Байкал». Найти застройщика на объект с уголовным делом и судебными спорами было крайне сложно. Чтобы сделать проект экономически привлекательным, власти задействовали специальные правовые механизмы, предусмотренные для проблемных объектов: земельный участок передали новому застройщику без проведения торгов и на льготных условиях.
Дабы разобраться, что означает «принять на себя» недостроенный объект, мы обратились к старшему преподавателю кафедры ПГС ВСГУТУ Баиру Дамдинжапову.
- Принятие недостроенного объекта – это комплексный аудит и переоценка проекта. Новый застройщик выполняет следующие шаги: аудит проектно-сметной документации, выявление ошибок, оценку того, насколько проект отвечает производственным мощностям застройщика (например, если проект предполагает сборный железобетон, а компания специализируется на монолитном строительстве, документация корректируется), а также проверку смет на соответствие рыночным затратам. Инженерное обследование предусматривает техническую экспертизу возведенных конструкций для определения их качества, соответствия проекту, а также фиксации фактического объема и стоимости выполненных работ, - разъясняет он.
Прибыль у компании появится не раньше, чем ООО СЗ ГК «Байкал» закроет обязательства перед сегодняшними дольщиками и построит на освободившейся части участка еще порядка 20 новых домов. До этого момента компания несет только расходы и обязательства и берет их на себя ради того, чтобы проект все-таки был завершен.
Одна победа это еще не финиш
ООО СЗ ГК «Байкал» получило одобрение кредитного комитета банка «ДОМ.РФ». Это важный шаг, но не гарантия немедленного старта возобновления строительства: банк готов предоставить полную сумму на завершение строительства лишь при выполнении ряда юридических условий.
- Безусловно, это процесс не быстрый: речь идет о миллиардных суммах, сроках, требованиях, которые обязаны по закону соблюсти все стороны для защиты интересов дольщиков. Для этого мы должны выполнить ряд требований банка, заключить межкредиторские соглашения и другие обязательства. Над задачей мы с банком и с правительством республики работаем ежедневно, - обрисовал положение дел генеральный директор ООО СЗ ГК «Байкал» Александр Пнев.
Одобрение кредитного комитета - лишь первый пункт в длинной цепочке согласований. Процесс движется поэтапно: сначала оформили юридическую передачу участка и всей сопутствующей документации. Впереди заключение межкредиторских соглашений. Параллельно предстоит обеспечить кредит залогами и гарантиями, отвечающими требованиям АО «Банк ДОМ.РФ». И только на финальном этапе начнется формирование реестра дольщиков, в котором зафиксируют, кто, сколько и когда заплатил, а также какие квартиры закреплены за каждым из них.
- Пока реестр не сформирован, банк не понимает, какие именно обязательства он финансирует, а значит, не может перевести первый транш - этот документ и превращает одобрение в реальные деньги, - поясняет Виталий Хонихоев.
Мы спросили у Даши Цыремпилова, насколько реалистичен финальный срок сдачи всего ЖК «Мегаполис».
- Декабрь 2028 года - вполне достижимый ориентир. Насколько я в курсе, четыре дома ЖК «Мегаполис» планируют завершить за ближайшие полгода, а с первого по седьмой блоки «МосКомСтроя» - до 1 июля 2027 года.
В Минстрое Бурятии подтверждают: «вопрос по решению проблемной стройки находится на постоянном контроле». Для координации всех сторон (застройщика, банка, надзорных органов и самих дольщиков) при правительстве республики создана рабочая группа, куда включили и представителя дольщиков.
Не остаться у разбитого корыта
Отдельная сложность - люди, которые платили наличными или переводили деньги через посредников, минуя эскроу-счета. Юридически это означает, что подтверждать свои права им приходится не автоматически, а вручную - через документы, а иногда и суд. Госстройжилнадзор Бурятии уже действует в их интересах: ведомство добилось решения, обязавшего застройщика пополнить эскроу-счет одной из пострадавших покупательниц - деньги она вносила наличными, и это подтверждала квитанция.
- В моей практике уже был похожий случай - недостроенный дом на ул. Комсомольской. История практически идентична сегодняшней, различается лишь масштабом. Если проанализировать судебную практику по делам дольщиков, становится очевидно: многие в итоге остаются ни с чем. Формально отстоять свои права в суде не так сложно, но главная проблема кроется не в признании прав, а в их фактическом исполнении, - разъясняет Виталий Хонихоев. - На первый взгляд может показаться, что суды над прежним застройщиком напрямую не касаются новой компании. Но на деле открытие новых судебных процессов в отношении прежнего застройщика до завершения строительства домов может привести к приостановке финансирования «Банком ДОМ.РФ» и невозможности ООО СЗ ГК «Байкал» завершить реализацию данного проекта.
- На Комсомольской мы смогли дом достроить: действовали в тесной связке с правительством Республики Бурятия, нашли выход из тупика, привлекли нового застройщика и довели объект до сдачи. Мы изначально понимали, что судебный путь вряд ли принесет реальный результат, поэтому сделали ставку на административные рычаги, и эта стратегия себя оправдала, - говорит юрист. - Подать в суд можно в любой момент - эта опция никуда не исчезнет. Но это крайне затяжной процесс, к тому же все исковые заявления публикуются в открытом доступе. Дольщиков ЖК «Мегаполис» очень много: если один подаст иск, за ним потянутся остальные. Такой массовый наплыв требований обернется для застройщика лавиной арестов и исполнительных производств. В итоге это может серьезно осложнить работу властей: судебные запреты - документы прямого действия…
А перед вступившим в силу судебным актом даже правительство республики оказывается практически бессильно.
- Те, кто сейчас поспешит в суд, вряд ли существенно выиграют, зато могут серьезно затормозить процесс достройки объекта, - объясняет юрист. - Пытаться немедленно «урвать» свою долю - бессмысленно: у прежнего застройщика денег нет. Разумнее не действовать сгоряча, а дождаться итогов работы властей, иначе есть реальный риск остаться в результате ни с чем.
Проект задумывался с размахом
В 2022 году открывали производственную линию домостроительного комбината, который впоследствии стал проблемным. Тогда предполагалось, что технологии панельного производства позволят возвести в юго-восточной части нашего города миллион квадратных метров жилья. Реализацией проекта занялась структура предпринимателя Владимира Хусаева: головной компанией выступил ООО СЗ «БурГражданСтрой», а непосредственным застройщиком - ООО СЗ «МосКомСтрой».
Тревожные звоночки прозвучали задолго до того, как кризис стал явным - Владимир Хусаев неоднократно оказывался в центре судебных разбирательств.
В 2025 году суд признал его виновным по двум эпизодам мошенничества: при строительстве школ в Иволгинске и 102 микрорайоне Улан-Удэ. Следствие установило, что компания предъявляла к оплате невыполненные объемы работ и заменяла материалы на более дешевые. С учетом смягчающих обстоятельств (признание вины, состояние здоровья, наличие несовершеннолетних детей, действия по устранению недостатков) суд наказал предпринимателя на 4,5 года условно.
Квартиры в кредит и пустые обещания
А в конце декабря 2025 года АО «Банк ДОМ.РФ» приостановил выдачу траншей по кредитной линии для ЖК «Мегаполис» с формулировкой из-за нарушений условий кредитного договора. В публичном поле циркулировали различные версии происходящего: от непрозрачности финансовых потоков застройщика до дополнительных требований по залогам. Вскоре ООО СЗ «МосКомСтрой» официально уведомил дольщиков о переносе сроков сдачи минимум на два года - ориентир сместился на конец 2027-го. Для людей, которые вложили в квартиры ипотечные и накопленные деньги, это стало серьезным ударом: семьи рассчитывали на переезд, планировали бюджет, брали кредиты.
Дольщики пытались привлечь внимание к проблеме. Они поднимали не только вопрос сроков, но и качество уже сданного жилья. Один из участников долевого строительства рассказал, что фасад дома так и не утеплили в соответствии с нормативами. Другие жаловались на трещины в стенах, некачественный ремонт подъездов и недоделанные детские площадки.
Весной 2026 года ситуация перешла в уголовную плоскость. В марте в отношении генерального директора возбудили дело по статье о незаконном привлечении денег дольщиков без открытия эскроу-счетов. Именно тогда выяснилось, что некоторые покупатели, вопреки здравому смыслу, передавали деньги наличными, минуя банковский контроль.
- Согласно 214-ФЗ, предусмотрена обязанность дольщиков размещения денежных средств только на эскроу-счетах, - отмечает улан-удэнский юрист Виталий Хонихоев. - По ЖК «Мегаполис», насколько мне известно, за растрату средств дольщиков суд сначала ограничился запретом определенных действий, но позже, с учетом новых обстоятельств, отправил бизнесмена под домашний арест.
Почему республика не достроит сама
Возникает вполне логичный вопрос: почему республика просто не достроит ЖК? Например, за счет бюджета? Ответ кроется в самой системе проектного финансирования. По правилам 214 ФЗ деньги покупателей лежат на эскроу счетах и недоступны застройщику до сдачи дома; сама стройка ведется на банковский кредит. Региональный бюджет не рассчитан на то, чтобы заменить собой банковское финансирование многомиллиардного проекта. Да и федеральный механизм защиты дольщиков устроен не как массовая раздача выплат, а как восстановление прав граждан: цель в том, чтобы люди в итоге получили не деньги, а квартиры.
Председатель Общественного совета при Министерстве строительства и модернизации ЖКХ Республики Бурятия Даши Цыремпилов поделился с нашим изданием историей возникновения системы защиты дольщиков при долевом строительстве.
- Раньше не было такого понятия, как эскроу-счет. Деньги перечислялись людьми напрямую застройщику. Данная модель позволила нарастить объемы жилого строительства, но одновременно с этим появились и недостроенные многоквартирные дома, из-за чего возник термин «обманутые дольщики». Государство, видя социальную напряженность, разработало механизм решения этой проблемы. То есть даже если застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счете сохранятся. Единственный нюанс: хотя в случае срыва строительства дольщик не теряет свои средства, но при росте цен на жилье на ту же сумму приобрести квартиру будет сложнее, - объясняет Цыремпилов.
По словам эксперта, решение по каждому проблемному объекту принимается индивидуально.
- Фонд развития территорий проводит оценку целесообразности завершения строительства. В зависимости от ее результатов принимается решение: либо завершить объект, либо выплатить дольщикам компенсацию, - поясняет он «Номер один».
Проблемный объект сменил хозяина
Для ЖК «Мегаполис» выбрали именно путь достройки: оператором проекта стало ООО СЗ ГК «Байкал». Найти застройщика на объект с уголовным делом и судебными спорами было крайне сложно. Чтобы сделать проект экономически привлекательным, власти задействовали специальные правовые механизмы, предусмотренные для проблемных объектов: земельный участок передали новому застройщику без проведения торгов и на льготных условиях.
Дабы разобраться, что означает «принять на себя» недостроенный объект, мы обратились к старшему преподавателю кафедры ПГС ВСГУТУ Баиру Дамдинжапову.
- Принятие недостроенного объекта – это комплексный аудит и переоценка проекта. Новый застройщик выполняет следующие шаги: аудит проектно-сметной документации, выявление ошибок, оценку того, насколько проект отвечает производственным мощностям застройщика (например, если проект предполагает сборный железобетон, а компания специализируется на монолитном строительстве, документация корректируется), а также проверку смет на соответствие рыночным затратам. Инженерное обследование предусматривает техническую экспертизу возведенных конструкций для определения их качества, соответствия проекту, а также фиксации фактического объема и стоимости выполненных работ, - разъясняет он.
Прибыль у компании появится не раньше, чем ООО СЗ ГК «Байкал» закроет обязательства перед сегодняшними дольщиками и построит на освободившейся части участка еще порядка 20 новых домов. До этого момента компания несет только расходы и обязательства и берет их на себя ради того, чтобы проект все-таки был завершен.
Одна победа это еще не финиш
ООО СЗ ГК «Байкал» получило одобрение кредитного комитета банка «ДОМ.РФ». Это важный шаг, но не гарантия немедленного старта возобновления строительства: банк готов предоставить полную сумму на завершение строительства лишь при выполнении ряда юридических условий.
- Безусловно, это процесс не быстрый: речь идет о миллиардных суммах, сроках, требованиях, которые обязаны по закону соблюсти все стороны для защиты интересов дольщиков. Для этого мы должны выполнить ряд требований банка, заключить межкредиторские соглашения и другие обязательства. Над задачей мы с банком и с правительством республики работаем ежедневно, - обрисовал положение дел генеральный директор ООО СЗ ГК «Байкал» Александр Пнев.
Одобрение кредитного комитета - лишь первый пункт в длинной цепочке согласований. Процесс движется поэтапно: сначала оформили юридическую передачу участка и всей сопутствующей документации. Впереди заключение межкредиторских соглашений. Параллельно предстоит обеспечить кредит залогами и гарантиями, отвечающими требованиям АО «Банк ДОМ.РФ». И только на финальном этапе начнется формирование реестра дольщиков, в котором зафиксируют, кто, сколько и когда заплатил, а также какие квартиры закреплены за каждым из них.
- Пока реестр не сформирован, банк не понимает, какие именно обязательства он финансирует, а значит, не может перевести первый транш - этот документ и превращает одобрение в реальные деньги, - поясняет Виталий Хонихоев.
Мы спросили у Даши Цыремпилова, насколько реалистичен финальный срок сдачи всего ЖК «Мегаполис».
- Декабрь 2028 года - вполне достижимый ориентир. Насколько я в курсе, четыре дома ЖК «Мегаполис» планируют завершить за ближайшие полгода, а с первого по седьмой блоки «МосКомСтроя» - до 1 июля 2027 года.
В Минстрое Бурятии подтверждают: «вопрос по решению проблемной стройки находится на постоянном контроле». Для координации всех сторон (застройщика, банка, надзорных органов и самих дольщиков) при правительстве республики создана рабочая группа, куда включили и представителя дольщиков.
Не остаться у разбитого корыта
Отдельная сложность - люди, которые платили наличными или переводили деньги через посредников, минуя эскроу-счета. Юридически это означает, что подтверждать свои права им приходится не автоматически, а вручную - через документы, а иногда и суд. Госстройжилнадзор Бурятии уже действует в их интересах: ведомство добилось решения, обязавшего застройщика пополнить эскроу-счет одной из пострадавших покупательниц - деньги она вносила наличными, и это подтверждала квитанция.
- В моей практике уже был похожий случай - недостроенный дом на ул. Комсомольской. История практически идентична сегодняшней, различается лишь масштабом. Если проанализировать судебную практику по делам дольщиков, становится очевидно: многие в итоге остаются ни с чем. Формально отстоять свои права в суде не так сложно, но главная проблема кроется не в признании прав, а в их фактическом исполнении, - разъясняет Виталий Хонихоев. - На первый взгляд может показаться, что суды над прежним застройщиком напрямую не касаются новой компании. Но на деле открытие новых судебных процессов в отношении прежнего застройщика до завершения строительства домов может привести к приостановке финансирования «Банком ДОМ.РФ» и невозможности ООО СЗ ГК «Байкал» завершить реализацию данного проекта.
- На Комсомольской мы смогли дом достроить: действовали в тесной связке с правительством Республики Бурятия, нашли выход из тупика, привлекли нового застройщика и довели объект до сдачи. Мы изначально понимали, что судебный путь вряд ли принесет реальный результат, поэтому сделали ставку на административные рычаги, и эта стратегия себя оправдала, - говорит юрист. - Подать в суд можно в любой момент - эта опция никуда не исчезнет. Но это крайне затяжной процесс, к тому же все исковые заявления публикуются в открытом доступе. Дольщиков ЖК «Мегаполис» очень много: если один подаст иск, за ним потянутся остальные. Такой массовый наплыв требований обернется для застройщика лавиной арестов и исполнительных производств. В итоге это может серьезно осложнить работу властей: судебные запреты - документы прямого действия…
А перед вступившим в силу судебным актом даже правительство республики оказывается практически бессильно.
- Те, кто сейчас поспешит в суд, вряд ли существенно выиграют, зато могут серьезно затормозить процесс достройки объекта, - объясняет юрист. - Пытаться немедленно «урвать» свою долю - бессмысленно: у прежнего застройщика денег нет. Разумнее не действовать сгоряча, а дождаться итогов работы властей, иначе есть реальный риск остаться в результате ни с чем.
