Общество
31.01.2021 в 09:53
Общедомовые счетчики, перепланировка и какие различия между ТСЖ, ЖСК и УК
На вопросы отвечают юристы и специалисты ведомств
Текст: Газета
В рубрике "Справбюро" новая порция насущных вопросов и подробных ответов на них.
Способ управления домом
Мне надоело вечно что-то выпрашивать у нашей управляющей компании, как будто это не я им плачу за услуги и не я владелец квартиры. Какие бывают способы управления многоквартирным домом?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Согласно Статье 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений (общее собрание) в многоквартирном доме;
товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
управляющая организация (компания).
Каждый из способов управления имеет свои преимущества и недостатки. Выбрав управляющую компанию, собственники квартир передают ответственность управляющей компании (УК), но часто теряют контроль за повседневной работой по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.
Выбирая способ непосредственного управления, собственники берут на себя всю ответственность за управление общим имуществом многоквартирного дома и должны полностью контролировать его состояние и расходование средств на текущий и капитальный ремонт. К тому же, данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати.
Особенность в том, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги. На общем собрании собственники принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать человека, который будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.
Отличайте одно от другого
Чем отличается ЖСК от ТСЖ и УК?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
ТСЖ – объединение собственников квартир в форме Товарищества Собственников Жилья. Отличие его от ЖСК в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а ЖСК – будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.
Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ (ЖСК) во главе с Председателем. Правление заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества Товарищества.
ТСЖ не является коммерческой организацией, то есть не может рассчитывать на прибыль. В отличие от УК – управляющих компаний, которые являются коммерческими предприятиями и часть взносов на содержание жилья и другие услуги имеют право оставлять себе.
Скрывать не имеют право
Можно ли проконтролировать общедомовый счётчик на воду? В ЖЭКе отказались предоставить показания. Законно ли это?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Ни управляющая компания, ни ЖЭК или руководство ТСЖ не имеют права скрывать показания счётчиков потребления энергоресурсов от жильцов многоквартирного дома. Это незаконно. Счетчик — элемент общего имущества, и распоряжаются им собственники, а не ЖЭК. Вы вправе подать жалобу в прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию.
К сведению: излишки воды по общедомовому счётчику «раскидываются» по всем собственникам, за исключением установивших квартирные счётчики воды.
Решают собственники
Чем объяснить, что ТСЖ создаются в новостройках до того, как заселяются все жильцы?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Правом образования ТСЖ обладают собственники жилья. Достаточно, чтобы лицам, создающим Товарищество, принадлежало право собственности на более чем 50% площадей в новостройке, чтобы решение о создании ТСЖ соответствовало законодательству.
Штраф за лифт
После 23.00 отключают лифт. Председатель ЖСК отказывается разговаривать на эту тему. Что делать, к кому обращаться в такой ситуацию?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Составьте акт о систематическом непредоставлении услуг совместно с соседями. Пригласите представителей Жилинспекции – они обязаны выписать представление об устранении нарушений.
Что считается перепланировкой
Пока в нашем доме проходит капремонт, хотим немного "перестроить" свою квартиру. Какие изменения в квартире считаются перепланировкой? На какие работы нужно получать разрешение в жилинспекции?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Любое изменение параметров помещения или квартиры, касающееся площади и конфигурации помещений, по отношению к исходным планам БТИ, считается перепланировкой и, соответственно, требует предварительного согласования в жилищной инспекции. Наиболее распространёнными видами работ, относящихся к перепланировке, считаются:
Изменение расположения стен, перегородок и дверных проемов, меняющее площадь помещений;
Создание новых или изменение назначения помещений;
Перенос канализационных и вентиляционных каналов, сантехники, кухонного оборудования;
Изменение элементов фасада, влияющие на архитектурный облик здания...
В любом случае, прежде, чем приступать к переделке в своей квартире, создайте "эскизный проект" предполагаемых изменений и обратитесь к специалистам для оценки безопасности предполагаемой перепланировки.
Прописан – плати
С какого периода ТСЖ имеет право насчитать коммунальные платежи на новорожденного ребенка? С момента проживания или с момента регистрации?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Для коммунальных ресурсов (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения) имеют значение зарегистрированные граждане, для отопления — общая площадь квартиры. Воду, газ и электроэнергию потребляет не зарегистрированный, а действительно проживающий в жилом помещении гражданин. Если гражданин зарегистрирован, но не проживает, коммунальные услуги на него не начисляются. И наоборот.
Летом платим за зиму
Отопительный сезон длится полгода, а услуги за тепло взимаются круглый год. Почему?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Плата за отопление составляет около половины суммы всех коммунальных платежей. Если взимать плату только в отопительный сезон, коммунальные платежи в холодное время будут неподъемными. Плата за отопление «раскидывается» на весь год, чтобы платежи были приблизительно одинаковыми каждый месяц.
Нет услуги – нет оплаты
Весь отопительный сезон в квартире было не больше 11 градусов. Но на входе в дом и подача, и «обратка» соответствуют норме. Есть ли шанс не платить за тепло вообще, ведь услуга не была оказана?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Согласно Постановлению Правительства РФ N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах...» плата за отопление в таком случае не взимается вообще.
Температура на вводе в дом не имеет к вам никакого отношения — это забота поставщика и управляющей организации. В суде достаточно будет предоставить акт, в котором указаны температура в помещении и период, в течение которого эта температура имела место быть, а также сослаться на постановление № 307.
Все о ТСЖ
Как управлять товариществом собственников жилья (ТСЖ)?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, юридическое лицо. Ее цель — не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг. (Жилищный кодекс РФ / Статья 135)
Для создания ТСЖ необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.
Бывает, председатели ТСЖ говорят: «Мы не виноваты в том, что контейнеры для мусора переполнены, это компания по вывозу мусора плохо работает!» На самом деле виноваты. Председатели обязаны приложить все усилия (вплоть до смены компании-подрядчика), чтобы все услуги предоставлялись точно в срок.
ТСЖ может самостоятельно нанимать специалистов для обслуживания дома или пригласить управляющую организацию.
Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:
Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций.
Наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию.
Как создать ТСЖ?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Еще до создания ТСЖ необходимо продумать структуру и финансовый план его деятельности. Для того чтобы узнать, во сколько обойдется содержание жилья, если в доме будет создано ТСЖ, необходимо посчитать все расходы данной организации за месяц и разделить эту сумму на площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Так вы узнаете размер платы за содержание общего имущества на один квадратный метр своей квартиры.
(Жилищный кодекс РФ / Статья 136)
Если инициативная группа собственников посчитает такой вариант приемлемым, необходимо подготовить документы для проведения общего собрания и продумать кандидатуры в органы управления ТСЖ и контрольно-ревизионные органы: правление, его председатель, а также ревизионная комиссия.
За создание ТСЖ и утверждение его Устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в данном доме. После этого начинается этап оформления бумаг.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья на сегодняшний день осуществляется в форме регистрации товарищества собственников недвижимости. Чтобы пройти государственную регистрацию ТСЖ, нужно предоставить в налоговую инспекцию:
заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса;
протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава;
устав ТСЖ;
сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
Главный документ ТСЖ — его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д.
Образцы уставов ТСЖ в есть интернете, также бывает типовые образцы предоставляют администрации районов. Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.
Как только будет пройдена процедура государственной регистрации ТСЖ, оно становится юридическим лицом. У каждого ТСЖ должна быть печать со своим наименованием, расчётный счёт в банке, другие реквизиты. Важный момент: в одном доме может работать только одно ТСЖ. В России запрещено создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. За исключением случая, когда многоквартирные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, инженерные сети, иные общие объекты.
Что делать, если никто из собственников не хочет заниматься деятельностью ТСЖ?
В этом случае членам ТСЖ нужно его ликвидировать.
Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии. Далее действовать нужно так, как описано в гражданском кодексе относительно ликвидации любого юридического лица.
В статье 141 Жилищного кодекса прописано ещё одно основание, по которому ТСЖ можно ликвидировать: число квадратных метров, принадлежащих членам ТСЖ, меньше половины площади всех жилых и нежилых помещений в доме.
В этом случае собственники обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.
В случае банкротства ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. При этом нужно понимать, что имущество собственников, их квартиры, а также общее имущество в многоквартирном доме в состав имущества ТСЖ не входят. Если банкротство вдруг случилось у одного из членов товарищества, ТСЖ за него ответственности не несет. Также сами члены ТСЖ не отвечают по долгам товарищества.
Способ управления домом
Мне надоело вечно что-то выпрашивать у нашей управляющей компании, как будто это не я им плачу за услуги и не я владелец квартиры. Какие бывают способы управления многоквартирным домом?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Согласно Статье 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений (общее собрание) в многоквартирном доме;
товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
управляющая организация (компания).
Каждый из способов управления имеет свои преимущества и недостатки. Выбрав управляющую компанию, собственники квартир передают ответственность управляющей компании (УК), но часто теряют контроль за повседневной работой по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.
Выбирая способ непосредственного управления, собственники берут на себя всю ответственность за управление общим имуществом многоквартирного дома и должны полностью контролировать его состояние и расходование средств на текущий и капитальный ремонт. К тому же, данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати.
Особенность в том, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги. На общем собрании собственники принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать человека, который будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.
Отличайте одно от другого
Чем отличается ЖСК от ТСЖ и УК?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
ТСЖ – объединение собственников квартир в форме Товарищества Собственников Жилья. Отличие его от ЖСК в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а ЖСК – будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая.
Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ (ЖСК) во главе с Председателем. Правление заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества Товарищества.
ТСЖ не является коммерческой организацией, то есть не может рассчитывать на прибыль. В отличие от УК – управляющих компаний, которые являются коммерческими предприятиями и часть взносов на содержание жилья и другие услуги имеют право оставлять себе.
Скрывать не имеют право
Можно ли проконтролировать общедомовый счётчик на воду? В ЖЭКе отказались предоставить показания. Законно ли это?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Ни управляющая компания, ни ЖЭК или руководство ТСЖ не имеют права скрывать показания счётчиков потребления энергоресурсов от жильцов многоквартирного дома. Это незаконно. Счетчик — элемент общего имущества, и распоряжаются им собственники, а не ЖЭК. Вы вправе подать жалобу в прокуратуру или Государственную жилищную инспекцию.
К сведению: излишки воды по общедомовому счётчику «раскидываются» по всем собственникам, за исключением установивших квартирные счётчики воды.
Решают собственники
Чем объяснить, что ТСЖ создаются в новостройках до того, как заселяются все жильцы?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Правом образования ТСЖ обладают собственники жилья. Достаточно, чтобы лицам, создающим Товарищество, принадлежало право собственности на более чем 50% площадей в новостройке, чтобы решение о создании ТСЖ соответствовало законодательству.
Штраф за лифт
После 23.00 отключают лифт. Председатель ЖСК отказывается разговаривать на эту тему. Что делать, к кому обращаться в такой ситуацию?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Составьте акт о систематическом непредоставлении услуг совместно с соседями. Пригласите представителей Жилинспекции – они обязаны выписать представление об устранении нарушений.
Что считается перепланировкой
Пока в нашем доме проходит капремонт, хотим немного "перестроить" свою квартиру. Какие изменения в квартире считаются перепланировкой? На какие работы нужно получать разрешение в жилинспекции?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Любое изменение параметров помещения или квартиры, касающееся площади и конфигурации помещений, по отношению к исходным планам БТИ, считается перепланировкой и, соответственно, требует предварительного согласования в жилищной инспекции. Наиболее распространёнными видами работ, относящихся к перепланировке, считаются:
Изменение расположения стен, перегородок и дверных проемов, меняющее площадь помещений;
Создание новых или изменение назначения помещений;
Перенос канализационных и вентиляционных каналов, сантехники, кухонного оборудования;
Изменение элементов фасада, влияющие на архитектурный облик здания...
В любом случае, прежде, чем приступать к переделке в своей квартире, создайте "эскизный проект" предполагаемых изменений и обратитесь к специалистам для оценки безопасности предполагаемой перепланировки.
Прописан – плати
С какого периода ТСЖ имеет право насчитать коммунальные платежи на новорожденного ребенка? С момента проживания или с момента регистрации?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Для коммунальных ресурсов (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения) имеют значение зарегистрированные граждане, для отопления — общая площадь квартиры. Воду, газ и электроэнергию потребляет не зарегистрированный, а действительно проживающий в жилом помещении гражданин. Если гражданин зарегистрирован, но не проживает, коммунальные услуги на него не начисляются. И наоборот.
Летом платим за зиму
Отопительный сезон длится полгода, а услуги за тепло взимаются круглый год. Почему?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Плата за отопление составляет около половины суммы всех коммунальных платежей. Если взимать плату только в отопительный сезон, коммунальные платежи в холодное время будут неподъемными. Плата за отопление «раскидывается» на весь год, чтобы платежи были приблизительно одинаковыми каждый месяц.
Нет услуги – нет оплаты
Весь отопительный сезон в квартире было не больше 11 градусов. Но на входе в дом и подача, и «обратка» соответствуют норме. Есть ли шанс не платить за тепло вообще, ведь услуга не была оказана?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Согласно Постановлению Правительства РФ N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах...» плата за отопление в таком случае не взимается вообще.
Температура на вводе в дом не имеет к вам никакого отношения — это забота поставщика и управляющей организации. В суде достаточно будет предоставить акт, в котором указаны температура в помещении и период, в течение которого эта температура имела место быть, а также сослаться на постановление № 307.
Все о ТСЖ
Как управлять товариществом собственников жилья (ТСЖ)?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, юридическое лицо. Ее цель — не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг. (Жилищный кодекс РФ / Статья 135)
Для создания ТСЖ необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.
Бывает, председатели ТСЖ говорят: «Мы не виноваты в том, что контейнеры для мусора переполнены, это компания по вывозу мусора плохо работает!» На самом деле виноваты. Председатели обязаны приложить все усилия (вплоть до смены компании-подрядчика), чтобы все услуги предоставлялись точно в срок.
ТСЖ может самостоятельно нанимать специалистов для обслуживания дома или пригласить управляющую организацию.
Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:
Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций.
Наняв подрядчика — управляющую или обслуживающую организацию.
Как создать ТСЖ?
Отвечает юрист Павел Кузьмин:
Еще до создания ТСЖ необходимо продумать структуру и финансовый план его деятельности. Для того чтобы узнать, во сколько обойдется содержание жилья, если в доме будет создано ТСЖ, необходимо посчитать все расходы данной организации за месяц и разделить эту сумму на площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Так вы узнаете размер платы за содержание общего имущества на один квадратный метр своей квартиры.
(Жилищный кодекс РФ / Статья 136)
Если инициативная группа собственников посчитает такой вариант приемлемым, необходимо подготовить документы для проведения общего собрания и продумать кандидатуры в органы управления ТСЖ и контрольно-ревизионные органы: правление, его председатель, а также ревизионная комиссия.
За создание ТСЖ и утверждение его Устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в данном доме. После этого начинается этап оформления бумаг.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья на сегодняшний день осуществляется в форме регистрации товарищества собственников недвижимости. Чтобы пройти государственную регистрацию ТСЖ, нужно предоставить в налоговую инспекцию:
заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса;
протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава;
устав ТСЖ;
сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
Главный документ ТСЖ — его устав, в котором прописываются все основные права и обязанности членов ТСЖ, сфера его деятельности и т. д.
Образцы уставов ТСЖ в есть интернете, также бывает типовые образцы предоставляют администрации районов. Поэтому, прежде чем писать устав, следует внимательно прочитать несколько разных вариантов, чтобы выбрать наиболее подходящий для вашего дома.
Как только будет пройдена процедура государственной регистрации ТСЖ, оно становится юридическим лицом. У каждого ТСЖ должна быть печать со своим наименованием, расчётный счёт в банке, другие реквизиты. Важный момент: в одном доме может работать только одно ТСЖ. В России запрещено создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. За исключением случая, когда многоквартирные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, инженерные сети, иные общие объекты.
Что делать, если никто из собственников не хочет заниматься деятельностью ТСЖ?
В этом случае членам ТСЖ нужно его ликвидировать.
Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ и принять решение о его ликвидации и создании ликвидационной комиссии. Далее действовать нужно так, как описано в гражданском кодексе относительно ликвидации любого юридического лица.
В статье 141 Жилищного кодекса прописано ещё одно основание, по которому ТСЖ можно ликвидировать: число квадратных метров, принадлежащих членам ТСЖ, меньше половины площади всех жилых и нежилых помещений в доме.
В этом случае собственники обязаны принять решение о ликвидации ТСЖ.
В случае банкротства ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. При этом нужно понимать, что имущество собственников, их квартиры, а также общее имущество в многоквартирном доме в состав имущества ТСЖ не входят. Если банкротство вдруг случилось у одного из членов товарищества, ТСЖ за него ответственности не несет. Также сами члены ТСЖ не отвечают по долгам товарищества.
Теги
справбюро