Общество
08.11.2023 в 06:00
В Бурятии льготная ипотека становится способом финансовых махинаций
Власти уже поднимают вопрос об её отмене
Текст: Дмитрий Родионов
В минфине призвали прекратить программу льготной ипотеки. «Нас тревожит ситуация, потому что с учетом роста ставки Банка России очевидно, что разница между рыночной ставкой и ставкой по льготным программам становится колоссальной», — заявил изданию «КоммерсантЪ» замминистра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что лично согласен с оценкой ЦБ, и считает, что программу льготной ипотеки нужно завершить в середине 2024 года и продлевать ее не нужно.
Иркутяне скупают жилье в Бурятии
Как заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, граждане со сбережениями все чаще кладут их на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку. И источником их дохода фактически становятся деньги налогоплательщиков. Речь идет о разнице, например, когда «Семейная ипотека» оформляется на элитные новостройки под 6% годовых, а депозит размещается под 13% годовых. Таким образом двукратная разница идет на погашение процентов по недвижимости фактически за счет бюджета.
В Бурятии подобные схемы только начинают разворачиваться, но при этом их доходность еще выше, чем в Москве.
— Берется ипотека под 2% годовых на покупку новостройки или строительство дома и одновременно оформляются депозиты на один три шесть месяцев со ставками 12–14% и за счет процентного дохода погашаются проценты по ипотеке, а далее и тело кредита, —сообщила риелтор Елена Степанова. — Фактически за счет существующих льгот, которые предоставляет государство, заемщики получают возможность не просто получать сверхдешевые кредиты, но и оплачивать стоимость самой новостройки.
По некоторым оценкам, ставка Банка России может увеличиться до конца года еще на 1–2%-ных пункта, а ставки по депозитам могут достичь 20% годовых. Это может сделать в Бурятии выгоду от разницы ипотечных и депозитных ставок десятикратной.
Добавим, что к этим выгодным схемам все больше подключаются инвесторы из Иркутской области, имеющие свободные ресурсы. Напомним, что в соседней области «Дальневосточная ипотека» не работает (Иркутск относится к СибФО), однако право покупать недвижимость по «дальневосточной» программе у иркутян в Бурятии есть.
— Для одобрения «Дальневосточной ипотеки» под 2% прописка не нужна, чем охотно пользуются инвесторы из соседней области, — сообщает наш источник. — По моим данным, значительная часть квартир в новостройках Улан-Удэ сегодня приобретается покупателями из соседних регионов.
Доходность в 100%
Как отмечают эксперты, иркутяне уже несколько лет назад использовали льготы ДФО для масштабных спекуляций.
— Чаще всего квартиры в Улан-Удэ приобретались на стадии котлована с использованием ипотечных кредитов, когда ставка составляла всего 1%, затем квартиры реализовывались с прибылью в 100%, а часть сдавалась в долгосрочную аренду тем же иркутянам, занимающим высокие позиции в экономике региона, — говорят участники рынка.
Добавим, что инвесторов также привлекают в Бурятии возможности оптимизации налогов — в ДФО предусмотрен ряд льгот для малого бизнеса.
По мнению улан-удэнского экономиста Анатолия Масловского, подобные перекосы с льготами и попыткой хаотической регуляции рынка с помощью ставки свидетельствуют о том, что ситуация вышла из-под контроля монетарных властей.
— Смысл «Дальневосточной ипотеки» заключается в том, чтобы попытаться остановить отток населения из ДФО, а не быть инструментом спекулятивных сделок и трамплином для роста цен. Этот механизм, который ранее задумывался как необходимая тогда мера, сегодня полностью себя исчерпал, и минфин прав, что льготные ипотечные программы вконец разбалансировали рынок недвижимости и разогнали цены. Эти программы пора заканчивать, — считает эксперт.
По словам Анатолия Масловского, «вместо того, чтобы государству тратить огромные средства на субсидирование льготных ипотек, их необходимо направить на выплату организациями районных коэффициентов в Бурятии, которые пока платят предприятия Бурятии. Что снижает их конкурентоспособность по сравнению с компаниями из более теплых регионов, где издержки на производство и проживание работников ниже. Эта мера будет более эффективной для ДФО, — полагает он.
Кабала на всю жизнь
Между тем рынок льготной ипотеки новостроек Улан-Удэ может испытать стресс в связи с возможным увеличением взноса по льготной ипотеке с 1 января 2024 года. С нынешних 20% до 25%. Такие предложения разработали в Госдуме и направили для оценки в минфин и ЦБ. Помимо этого, авторы инициативы предложили с 1 июля 2024 года оставить льготную ипотеку только для регионов с низким спросом на жилье. Тем самым власти намерены постепенно сдувать ипотечный пузырь.
Так, сентябрь прошел на ура у продавцов и риелторов, поскольку заемщики пользовались возможностью купить жилье по старым ставкам, которые с августа начали свой рост. По данным Нацбанка Бурятии, в сентябре 2023 года в Бурятии было выдано1480 ипотечных кредитов — рост составил 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (908 кредитов). Объемы ипотечных кредитов выросли с 2,9 млрд рублей до 5,8 млрд рублей (рост на 93%).
Но если в сентябре относительно «дешевые» квартиры в 4–5 млн рублей в Улан-Удэ разлетались как горячие пирожки, то в октябре сделки начали срываться. Банки стали более тщательно относиться к уровню долговой нагрузки и реальным доходам заемщиков, начав массово отказывать улан-удэнцам в выдаче ипотеки по ранее одобренным кредитам в связи с пересмотром ставок и ощутимым ростом стоимости жилья.
Как сообщают «Известия» со ссылкой на компанию «Этажи», около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях. В Бурятии, как сообщил информированный источник в одном из банков, доля таких отказов выросла до 50%.
— Клиент хотел продать двухкомнатную «хрущевку» за 4,5 млн рублей на первом этаже в Улан-Удэ, чтобы купить за эти деньги более качественную «хрущевку» в Иркутске. Ведь по факту стоимость вторичного жилья в Улан-Удэ по многим позициям стала выше, чем в Иркутске. Но в последний момент банк отказал в выдаче ипотечного кредита и целая цепочка сорвалась, — сообщила риелтор Елена Степанова. — И таких случаев очень много — люди не вписываются в бюджеты заимствований по доходам при возросших ставках.
В результате часть заемщиков стала брать для покупки квартиры обычные потребительские кредиты, где условия выдачи были не такими жесткими.
Займов не будет
На прошлой неделе банки ужесточили заимствования. Так, ВТБ поднял ставку по ипотечным кредитам до 16,4%, тогда как еще в начале октября улан-удэнцы успевали провести ставки под 11,8%.
— Если заемщик в Улан-Удэ покупает двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей с 20%-ным первоначальным взносом в 1 млн рублей, то за этот срок ему нужно вернуть банку 13,5 млн рублей, а ежемесячные выплаты составят 56,8 тыс. рублей, — отмечают риелторы. — Поэтому все чаще заемщики подписываются под кредитами на 30 лет, рассчитывая, что у них появятся дополнительные доходы и они закроют кредит раньше.
Ужесточение условий кредитования делает займы, особенно на полную стоимость жилья, экономически бессмысленными и опасными для будущего экономического положения заемщиков, рискующих стать банкротами в будущем.
Как отмечают риелторы, ситуация на вторичном рынке жилья Улан-Удэ может резко качнуться после 16 ноября, когда закончится срок выхода на сделки по ипотечным кредитам, одобренным ранее, еще по старым ставкам. Именно тогда большей части потенциальных заемщиков придется смириться с идеей «еще подождать». Когда упадут либо ипотечные ставки, либо цены на жилье. А в том, что эти варианты неизбежны, никто уже не сомневается. Никакие субсидии и массовые выплаты военнослужащим не смогут переломить ключевой фактор рынка недвижимости — растущую заградительную процентную ставку.
Что касается рынка первичного жилья Улан-Удэ, то большинство аналитиков полагают, что до лета 2024 года льготные ипотеки продолжат выдавать. А это означает, что спрос со вторичного рынка переместится на новостройки и кратковременный рост цен на них неизбежен. Что касается вторичного рынка в Улан-Удэ, то он наверняка в скором времени погрузится в стагнацию.
Фото: «Номер один»
Иркутяне скупают жилье в Бурятии
Как заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, граждане со сбережениями все чаще кладут их на вклады под высокий процент, а сами берут льготную ипотеку. И источником их дохода фактически становятся деньги налогоплательщиков. Речь идет о разнице, например, когда «Семейная ипотека» оформляется на элитные новостройки под 6% годовых, а депозит размещается под 13% годовых. Таким образом двукратная разница идет на погашение процентов по недвижимости фактически за счет бюджета.
В Бурятии подобные схемы только начинают разворачиваться, но при этом их доходность еще выше, чем в Москве.
— Берется ипотека под 2% годовых на покупку новостройки или строительство дома и одновременно оформляются депозиты на один три шесть месяцев со ставками 12–14% и за счет процентного дохода погашаются проценты по ипотеке, а далее и тело кредита, —сообщила риелтор Елена Степанова. — Фактически за счет существующих льгот, которые предоставляет государство, заемщики получают возможность не просто получать сверхдешевые кредиты, но и оплачивать стоимость самой новостройки.
По некоторым оценкам, ставка Банка России может увеличиться до конца года еще на 1–2%-ных пункта, а ставки по депозитам могут достичь 20% годовых. Это может сделать в Бурятии выгоду от разницы ипотечных и депозитных ставок десятикратной.
Добавим, что к этим выгодным схемам все больше подключаются инвесторы из Иркутской области, имеющие свободные ресурсы. Напомним, что в соседней области «Дальневосточная ипотека» не работает (Иркутск относится к СибФО), однако право покупать недвижимость по «дальневосточной» программе у иркутян в Бурятии есть.
— Для одобрения «Дальневосточной ипотеки» под 2% прописка не нужна, чем охотно пользуются инвесторы из соседней области, — сообщает наш источник. — По моим данным, значительная часть квартир в новостройках Улан-Удэ сегодня приобретается покупателями из соседних регионов.
Доходность в 100%
Как отмечают эксперты, иркутяне уже несколько лет назад использовали льготы ДФО для масштабных спекуляций.
— Чаще всего квартиры в Улан-Удэ приобретались на стадии котлована с использованием ипотечных кредитов, когда ставка составляла всего 1%, затем квартиры реализовывались с прибылью в 100%, а часть сдавалась в долгосрочную аренду тем же иркутянам, занимающим высокие позиции в экономике региона, — говорят участники рынка.
Добавим, что инвесторов также привлекают в Бурятии возможности оптимизации налогов — в ДФО предусмотрен ряд льгот для малого бизнеса.
Тем не менее риелторы отмечают, что инвесторы из Иркутска, а также из Москвы все чаще стали спекулировать с «Дальневосточной ипотекой» на рынках Владивостока, экономика которого весьма динамично растет и вложения обещают большую доходность, чем в Бурятии.
— Смысл «Дальневосточной ипотеки» заключается в том, чтобы попытаться остановить отток населения из ДФО, а не быть инструментом спекулятивных сделок и трамплином для роста цен. Этот механизм, который ранее задумывался как необходимая тогда мера, сегодня полностью себя исчерпал, и минфин прав, что льготные ипотечные программы вконец разбалансировали рынок недвижимости и разогнали цены. Эти программы пора заканчивать, — считает эксперт.
По словам Анатолия Масловского, «вместо того, чтобы государству тратить огромные средства на субсидирование льготных ипотек, их необходимо направить на выплату организациями районных коэффициентов в Бурятии, которые пока платят предприятия Бурятии. Что снижает их конкурентоспособность по сравнению с компаниями из более теплых регионов, где издержки на производство и проживание работников ниже. Эта мера будет более эффективной для ДФО, — полагает он.
Кабала на всю жизнь
Между тем рынок льготной ипотеки новостроек Улан-Удэ может испытать стресс в связи с возможным увеличением взноса по льготной ипотеке с 1 января 2024 года. С нынешних 20% до 25%. Такие предложения разработали в Госдуме и направили для оценки в минфин и ЦБ. Помимо этого, авторы инициативы предложили с 1 июля 2024 года оставить льготную ипотеку только для регионов с низким спросом на жилье. Тем самым власти намерены постепенно сдувать ипотечный пузырь.
Так, сентябрь прошел на ура у продавцов и риелторов, поскольку заемщики пользовались возможностью купить жилье по старым ставкам, которые с августа начали свой рост. По данным Нацбанка Бурятии, в сентябре 2023 года в Бурятии было выдано1480 ипотечных кредитов — рост составил 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (908 кредитов). Объемы ипотечных кредитов выросли с 2,9 млрд рублей до 5,8 млрд рублей (рост на 93%).
Но если в сентябре относительно «дешевые» квартиры в 4–5 млн рублей в Улан-Удэ разлетались как горячие пирожки, то в октябре сделки начали срываться. Банки стали более тщательно относиться к уровню долговой нагрузки и реальным доходам заемщиков, начав массово отказывать улан-удэнцам в выдаче ипотеки по ранее одобренным кредитам в связи с пересмотром ставок и ощутимым ростом стоимости жилья.
Как сообщают «Известия» со ссылкой на компанию «Этажи», около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях. В Бурятии, как сообщил информированный источник в одном из банков, доля таких отказов выросла до 50%.
— Клиент хотел продать двухкомнатную «хрущевку» за 4,5 млн рублей на первом этаже в Улан-Удэ, чтобы купить за эти деньги более качественную «хрущевку» в Иркутске. Ведь по факту стоимость вторичного жилья в Улан-Удэ по многим позициям стала выше, чем в Иркутске. Но в последний момент банк отказал в выдаче ипотечного кредита и целая цепочка сорвалась, — сообщила риелтор Елена Степанова. — И таких случаев очень много — люди не вписываются в бюджеты заимствований по доходам при возросших ставках.
В результате часть заемщиков стала брать для покупки квартиры обычные потребительские кредиты, где условия выдачи были не такими жесткими.
Займов не будет
На прошлой неделе банки ужесточили заимствования. Так, ВТБ поднял ставку по ипотечным кредитам до 16,4%, тогда как еще в начале октября улан-удэнцы успевали провести ставки под 11,8%.
— Если заемщик в Улан-Удэ покупает двухкомнатную квартиру за 5 млн рублей с 20%-ным первоначальным взносом в 1 млн рублей, то за этот срок ему нужно вернуть банку 13,5 млн рублей, а ежемесячные выплаты составят 56,8 тыс. рублей, — отмечают риелторы. — Поэтому все чаще заемщики подписываются под кредитами на 30 лет, рассчитывая, что у них появятся дополнительные доходы и они закроют кредит раньше.
Ужесточение условий кредитования делает займы, особенно на полную стоимость жилья, экономически бессмысленными и опасными для будущего экономического положения заемщиков, рискующих стать банкротами в будущем.
Как отмечают риелторы, ситуация на вторичном рынке жилья Улан-Удэ может резко качнуться после 16 ноября, когда закончится срок выхода на сделки по ипотечным кредитам, одобренным ранее, еще по старым ставкам. Именно тогда большей части потенциальных заемщиков придется смириться с идеей «еще подождать». Когда упадут либо ипотечные ставки, либо цены на жилье. А в том, что эти варианты неизбежны, никто уже не сомневается. Никакие субсидии и массовые выплаты военнослужащим не смогут переломить ключевой фактор рынка недвижимости — растущую заградительную процентную ставку.
Что касается рынка первичного жилья Улан-Удэ, то большинство аналитиков полагают, что до лета 2024 года льготные ипотеки продолжат выдавать. А это означает, что спрос со вторичного рынка переместится на новостройки и кратковременный рост цен на них неизбежен. Что касается вторичного рынка в Улан-Удэ, то он наверняка в скором времени погрузится в стагнацию.
Фото: «Номер один»
Теги
ипотека