Общество
04.09.2024 в 06:00
Земля в Улан-Удэ становится роскошью
Участки под ИЖС в столице Бурятии взлетели в цене
Текст: Петр Санжиев
Резкое снижение возможностей взять жилье в ипотеку на льготных условиях стало отличительной особенностью нынешнего года. В Улан-Удэ, как и по всей России, именно льготная ипотека во многом подталкивала к росту цены на квартиры в многоэтажках. Отменяя привычные льготы, власти пытаются охладить этот сектор экономики. Перед ужесточением ипотечной политики по всей России царил невиданный ажиотаж - граждане так массово оформляли ипотечные кредиты на квартиры, как будто это были билеты на последний автобус в рай.
Гримасы «квартирной» экономики
Если говорить о Бурятии в целом, то, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 11 августа 2024 года в республике в строящихся домах имеются квартиры общей площадью 614 тыс. кв. м. Из них по 344 тыс. кв. м уже были открыты продажи.
К указанной дате проданная площадь составила 216 тыс. кв. м, а непроданная - 128 тыс. кв. м (по остальным площадям продажи пока не открывались).
В общем объеме площадей квартир в строящихся домах соотношение «проданное-непроданное-не выставленное на продажу» сейчас составляет 35%-21%-44%. На аналогичную дату прошлого года - 40%-29%-30%, правда на более скромных объемах по квадратуре.
Очевидно, мы видим завершение легких времен как для строительного бизнеса Бурятии, так и для покупателей квартир. Когда по ипотечному «двигателю» нанесли удар, да еще усилили его повышением ключевой ставки до 18%, многие сильно задумались, смогут ли они обслуживать ипотечные платежи на рыночных условиях.
Лицом к земле
После отмены многих предложений ипотеки с господдержкой в регионах отметили рост внимания граждан к земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство. Это потянуло за собой рост цен на них.
В Улан-Удэ в «тени» пафосных многоэтажных жилых комплексов всегда текла своя ИЖС-жизнь. Кто-то покупал большие участки, размежевывал на наделы поменьше и перепродавал по частям (порой построив на мелких участках дома). Это своего рода бизнес. А кто-то покупал участок у муниципалитета. Так продолжалось годами, но, в конце концов, земля в привлекательных зонах, имеющих подъездные дороги и другую инфраструктуру, начала понемногу заканчиваться. Это наложилось на «придушенную» ипотеку.
И теперь «на земле» тоже стало сложно.
Как сообщила «Номер один» председатель комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ Дарима Дондукова, в настоящее время на территории города отсутствуют участки под организацию новых СНТ.
По многодетным семьям положение в столице Бурятии тоже чрезвычайно сложное.
По республиканскому закону гражданам, имеющим троих и более детей, и гражданам, которые являются приемными родителями, имеющими и воспитывающими троих и более детей (включая родных, усыновленных, приемных), бесплатно и однократно предоставляются в собственность земельные участки для ИЖС. Конечно, если многодетные граждане стоят на учете как нуждающиеся в предоставлении жилья по договору социального найма. А участки предоставляются из числа земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности.
Так вот в связи с отсутствием свободных земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой, в период 2022 - 2024 гг. в Улан-Удэ многодетным семьям такие участки муниципалитет не давал.
Отметим, что критерий нуждаемости многодетных присутствовал в законе не всегда. Его ввели в рамках ужесточения требований к многодетным, желающим даром получить землю для строительства частного дома. Когда власти, видимо, осознали, что обстоятельства не позволяют быть слишком уж щедрыми к этой категории населения. Но так как закон обратной силы не имеет, многодетные, которые ранее успели встать в очередь по прежним, мягким, требованиям, остались в ней.
«Земельная» очередь в столице Бурятии просто огромная.
- На сегодняшний день количество многодетных семей, стоящих в комитете на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно, составляет 4314 граждан, из которых многодетных нуждающихся – 111, - отметили в комитете по имуществу горадминистрации.
После ужесточения требований число многодетных, которых ставят в очередь, резко снизилось. К примеру, в 2022 году это было 13 семей. В 2023 году - четыре. В текущем году - пока тоже четыре семьи.
Чтобы снизить остроту проблемы в Улан-Удэ, власти навыдавали многодетным кучу участков, не обеспеченных инфраструктурой. И поныне не могут справиться со своими инфраструктурными обязательствами. Злополучный вопрос то и дело поднимают депутаты Народного Хурала, но прорыва вперед не ощущается.
- В настоящее время свыше тысячи земельных участков, предоставленных многодетным семьям органом местного самоуправления, не обеспечены инфраструктурой, - признали в комитете по управлению имуществом, сообщив, что соответствующие мероприятия проводятся, существует план.
Для основной массы людей, желающих получить от горадминистрации землю под ИЖС в черте города, есть, пожалуй, только один вариант – участвовать в торгах. Это даже не получить землю, а купить ее за свои кровные. Кто-то покупает кусок земли под ИЖС у другого гражданина, кто-то у муниципалов. Собственно говоря, какая разница, у кого приобрести.
Цены уходят ввысь
- На один земельный участок в среднем приходится два-три гражданина-претендента. По итогам торгов в среднем цена продажи земельного участка, в сравнении с первоначальной ценой, вырастает на 10-20%. Средний процент продаваемости за три года составляет 58%, - отметила Дарима Дондукова.
Земельные цены показывают фантастический рост. В 2022 году муниципалитет продавал участки под ИЖС по цене 95 тыс. руб./сотка. В 2023 году цифра взлетела до 150 тыс. руб./сотка.
Прошедший период текущего года показал цену в 190 тыс. руб./сотка. 95 тыс. и 190 тыс. – это рост в два раза, что гораздо больше уровня официальной «росстатовской» инфляции за этот отрезок времени. Не исключаем того, что это может привести к еще большему взлету к концу года вследствие того, что власти сделали с льготной ипотекой.
Хотя здесь надо принять во внимание возможность продолжения повышения Центробанком ключевой ставки, что повлечет за собой удорожание банковских кредитов (часть участников торгов использует при покупке участка заемные деньги).
И нельзя исключить, что застройщики, борясь за покупателя, начнут снижать цены на жилье в новостройках, где у них «зависают» непроданные квартиры. Ведь они вели стройку на кредитные средства, а с банками надо как-то расплачиваться. Не продашь квартиры - не будет средств на обслуживание банковского долга.
Но данное исключение тоже может не совсем реализоваться, если инфляция продолжит по-прежнему нарастать из-за вкачивания денежной массы в российскую экономику при отсутствии сопоставимого роста предложения товаров. Тут неважно, какие будут товары, российские или импортные. Но Россия мало что производит, а импорт труден даже из КНР, где боятся попасть под вторичные санкции США. Рост денежной массы, не подкрепленный расширением товарной, подобен экономическому землетрясению.
В общем, что будет в будущем, невозможно сказать точно. Но ранее случившееся уже налицо - рост цены сотки земли под ИЖС в два раза.
В 2022 году муниципалитет выставил на торги 57 земельных участков. В прошлом году - только 46. А с начала этого – 33 участка. Среднестатистическая площадь выставленных участков составляет семь-восемь соток.
Наверное, единственный, кто в этой ситуации с участками не проиграл в деньгах, это улан-удэнский муниципальный бюджет. Участков выставляется на торги все меньше, но денег в городскую казну поступает больше. По итогам торгов в 2022 году в местный бюджет поступило 20 млн рублей. В 2023 году – 26 млн рублей. А в 2024 году уже поступило 36 млн рублей.
Но не стоит думать, что текущая картина очень плоха. Нет, это не тупик. Об этом говорит хотя бы то обстоятельство, что, напомним, средний трехлетний процент продаваемости – 58%. То есть люди еще «воротят нос» от многих продаваемых участков в не очень выгодных местах города.
Когда продаваемость превысит 90% и муниципалитет не найдет и десятка участков под ИЖС, чтобы выставить их для граждан на торги, вот тогда будут основания начинать кричать «земельный кризис, земельный кризис...» и полностью уходить на вторичный рынок участков.
Заметим, что найти и подготовить участок непросто. Улан-удэнские чиновники, образуя участки для торгов под ИЖС, смотрят, чтобы те соответствовали санитарным, градостроительным, экологическим, противопожарным и другим нормам и правилам. Когда муниципалы не смогут наскрести даже десяток подходящих наделов, это и будет сигналом о наступлении земельного кризиса. А сегодня это просто острый период в его преддверии.
Фото «Номер один»
Гримасы «квартирной» экономики
Если говорить о Бурятии в целом, то, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 11 августа 2024 года в республике в строящихся домах имеются квартиры общей площадью 614 тыс. кв. м. Из них по 344 тыс. кв. м уже были открыты продажи.
К указанной дате проданная площадь составила 216 тыс. кв. м, а непроданная - 128 тыс. кв. м (по остальным площадям продажи пока не открывались).
В общем объеме площадей квартир в строящихся домах соотношение «проданное-непроданное-не выставленное на продажу» сейчас составляет 35%-21%-44%. На аналогичную дату прошлого года - 40%-29%-30%, правда на более скромных объемах по квадратуре.
Очевидно, мы видим завершение легких времен как для строительного бизнеса Бурятии, так и для покупателей квартир. Когда по ипотечному «двигателю» нанесли удар, да еще усилили его повышением ключевой ставки до 18%, многие сильно задумались, смогут ли они обслуживать ипотечные платежи на рыночных условиях.
Лицом к земле
После отмены многих предложений ипотеки с господдержкой в регионах отметили рост внимания граждан к земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство. Это потянуло за собой рост цен на них.
В Улан-Удэ в «тени» пафосных многоэтажных жилых комплексов всегда текла своя ИЖС-жизнь. Кто-то покупал большие участки, размежевывал на наделы поменьше и перепродавал по частям (порой построив на мелких участках дома). Это своего рода бизнес. А кто-то покупал участок у муниципалитета. Так продолжалось годами, но, в конце концов, земля в привлекательных зонах, имеющих подъездные дороги и другую инфраструктуру, начала понемногу заканчиваться. Это наложилось на «придушенную» ипотеку.
И теперь «на земле» тоже стало сложно.
Как сообщила «Номер один» председатель комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ Дарима Дондукова, в настоящее время на территории города отсутствуют участки под организацию новых СНТ.
По многодетным семьям положение в столице Бурятии тоже чрезвычайно сложное.
По республиканскому закону гражданам, имеющим троих и более детей, и гражданам, которые являются приемными родителями, имеющими и воспитывающими троих и более детей (включая родных, усыновленных, приемных), бесплатно и однократно предоставляются в собственность земельные участки для ИЖС. Конечно, если многодетные граждане стоят на учете как нуждающиеся в предоставлении жилья по договору социального найма. А участки предоставляются из числа земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности.
Так вот в связи с отсутствием свободных земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой, в период 2022 - 2024 гг. в Улан-Удэ многодетным семьям такие участки муниципалитет не давал.
Отметим, что критерий нуждаемости многодетных присутствовал в законе не всегда. Его ввели в рамках ужесточения требований к многодетным, желающим даром получить землю для строительства частного дома. Когда власти, видимо, осознали, что обстоятельства не позволяют быть слишком уж щедрыми к этой категории населения. Но так как закон обратной силы не имеет, многодетные, которые ранее успели встать в очередь по прежним, мягким, требованиям, остались в ней.
«Земельная» очередь в столице Бурятии просто огромная.
- На сегодняшний день количество многодетных семей, стоящих в комитете на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно, составляет 4314 граждан, из которых многодетных нуждающихся – 111, - отметили в комитете по имуществу горадминистрации.
После ужесточения требований число многодетных, которых ставят в очередь, резко снизилось. К примеру, в 2022 году это было 13 семей. В 2023 году - четыре. В текущем году - пока тоже четыре семьи.
Чтобы снизить остроту проблемы в Улан-Удэ, власти навыдавали многодетным кучу участков, не обеспеченных инфраструктурой. И поныне не могут справиться со своими инфраструктурными обязательствами. Злополучный вопрос то и дело поднимают депутаты Народного Хурала, но прорыва вперед не ощущается.
- В настоящее время свыше тысячи земельных участков, предоставленных многодетным семьям органом местного самоуправления, не обеспечены инфраструктурой, - признали в комитете по управлению имуществом, сообщив, что соответствующие мероприятия проводятся, существует план.
Для основной массы людей, желающих получить от горадминистрации землю под ИЖС в черте города, есть, пожалуй, только один вариант – участвовать в торгах. Это даже не получить землю, а купить ее за свои кровные. Кто-то покупает кусок земли под ИЖС у другого гражданина, кто-то у муниципалов. Собственно говоря, какая разница, у кого приобрести.
Цены уходят ввысь
- На один земельный участок в среднем приходится два-три гражданина-претендента. По итогам торгов в среднем цена продажи земельного участка, в сравнении с первоначальной ценой, вырастает на 10-20%. Средний процент продаваемости за три года составляет 58%, - отметила Дарима Дондукова.
Земельные цены показывают фантастический рост. В 2022 году муниципалитет продавал участки под ИЖС по цене 95 тыс. руб./сотка. В 2023 году цифра взлетела до 150 тыс. руб./сотка.
Прошедший период текущего года показал цену в 190 тыс. руб./сотка. 95 тыс. и 190 тыс. – это рост в два раза, что гораздо больше уровня официальной «росстатовской» инфляции за этот отрезок времени. Не исключаем того, что это может привести к еще большему взлету к концу года вследствие того, что власти сделали с льготной ипотекой.
Хотя здесь надо принять во внимание возможность продолжения повышения Центробанком ключевой ставки, что повлечет за собой удорожание банковских кредитов (часть участников торгов использует при покупке участка заемные деньги).
И нельзя исключить, что застройщики, борясь за покупателя, начнут снижать цены на жилье в новостройках, где у них «зависают» непроданные квартиры. Ведь они вели стройку на кредитные средства, а с банками надо как-то расплачиваться. Не продашь квартиры - не будет средств на обслуживание банковского долга.
Но данное исключение тоже может не совсем реализоваться, если инфляция продолжит по-прежнему нарастать из-за вкачивания денежной массы в российскую экономику при отсутствии сопоставимого роста предложения товаров. Тут неважно, какие будут товары, российские или импортные. Но Россия мало что производит, а импорт труден даже из КНР, где боятся попасть под вторичные санкции США. Рост денежной массы, не подкрепленный расширением товарной, подобен экономическому землетрясению.
В общем, что будет в будущем, невозможно сказать точно. Но ранее случившееся уже налицо - рост цены сотки земли под ИЖС в два раза.
В 2022 году муниципалитет выставил на торги 57 земельных участков. В прошлом году - только 46. А с начала этого – 33 участка. Среднестатистическая площадь выставленных участков составляет семь-восемь соток.
Наверное, единственный, кто в этой ситуации с участками не проиграл в деньгах, это улан-удэнский муниципальный бюджет. Участков выставляется на торги все меньше, но денег в городскую казну поступает больше. По итогам торгов в 2022 году в местный бюджет поступило 20 млн рублей. В 2023 году – 26 млн рублей. А в 2024 году уже поступило 36 млн рублей.
Но не стоит думать, что текущая картина очень плоха. Нет, это не тупик. Об этом говорит хотя бы то обстоятельство, что, напомним, средний трехлетний процент продаваемости – 58%. То есть люди еще «воротят нос» от многих продаваемых участков в не очень выгодных местах города.
Когда продаваемость превысит 90% и муниципалитет не найдет и десятка участков под ИЖС, чтобы выставить их для граждан на торги, вот тогда будут основания начинать кричать «земельный кризис, земельный кризис...» и полностью уходить на вторичный рынок участков.
Заметим, что найти и подготовить участок непросто. Улан-удэнские чиновники, образуя участки для торгов под ИЖС, смотрят, чтобы те соответствовали санитарным, градостроительным, экологическим, противопожарным и другим нормам и правилам. Когда муниципалы не смогут наскрести даже десяток подходящих наделов, это и будет сигналом о наступлении земельного кризиса. А сегодня это просто острый период в его преддверии.
Фото «Номер один»