Общество
22.05.2026 в 06:00
В Бурятии аренду поставили на паузу
Плата за съем сползает вниз под тяжестью пустующих квартир
Текст: Дмитрий Родионов
Фото: нейросеть
Улан-удэнский рынок долгосрочной аренды остыл после взлета на 40% за 2023 - 2024 гг. Чтобы не остаться с пустующей квартирой, арендодатели все чаще вынуждены соглашаться на скидки, фактически опуская цену ниже заявленной. Причина - рекордный объем предложения: сегодня в городе экспонируется более 500 квартир. Спрос же упирается в платежеспособность населения - реальная средняя зарплата лишь ненамного превышает типичную арендную ставку в 40 - 45 тыс. рублей.
Цены замерли на пике
Формально средний чек долгосрочной аренды держится в диапазоне 30 - 40 тыс. рублей за месяц и даже показывает символический рост на 0,4 - 3% к прошлому году. Однако эти цифры не учитывают скидки, на которые идут владельцы: реальная цена сделки все чаще оказывается ниже заявленной, а сам рынок фактически топчется на месте.
Ориентиры по типам жилья таковы: студии и однокомнатные – 23 - 30 тыс. рублей; полноценные двухкомнатные – 33 - 45 тыс. рублей; трехкомнатные и более - от 45 - 50 тыс. рублей. Квартиры с качественным ремонтом и техникой уходят в среднем на 10 - 20% дороже. Но если собственнику нужно сдать объект срочно, даже «однушку» можно найти за 20 тыс. рублей.
По оценкам риелторов, ключевой фактор стагнации 2026 года - заградительные ипотечные ставки. С одной стороны, они отрезали многих от покупки жилья и теоретически должны подстегивать спрос на аренду. Но с другой - собственники, не сумевшие продать квартиры на падающем вторичном рынке, массово выставили их внаем. Майский объем предложения достиг 500 лотов (этот навес гасит любые попытки поднять цены).
Федеральный съемщик уходит
Риелтор Марина Раднаева отмечает, что сложнее всего сегодня сдать квартиру в среднем сегменте (30 - 40 тыс. рублей) - именно здесь спрос просел сильнее всего. Дорогой сегмент (50 - 100 тыс. рублей), напротив, чувствует себя устойчиво: его поддерживают приезжие специалисты, заключившие контракты с крупными промышленными предприятиями. Такие арендаторы снимают жилье надолго (на один-два года), и для собственника возможность зафиксировать ставку и получить официальный договор перевешивает ценовые колебания.
Вместе с тем, по ее словам, владельцы все чаще соглашаются на дисконт при заключении долгосрочных договоров, стараясь зафиксировать доходность до того, как цены упадут еще сильнее. Снижение потока федеральных заказчиков на фоне охлаждения деловой активности ведет к тому, что часть квартир в высокобюджетном сегменте тоже начинает простаивать.
Экономист Николай Тетерин объясняет ценовой разворот классическим затовариванием. На рынок одномоментно вышли и инвестиционные квартиры, и объекты собственников, которые ранее отложили продажу из-за затоваренности вторичного рынка.
- Такой навес предложения обычно заканчивается кризисными явлениями, - констатирует эксперт.
По его прогнозу, накопленный объем не даст ценам пойти вверх даже в высокий сезон, а тренд на снижение лишь усилится. Владельцы, которые сейчас держатся за недвижимость, в недалеком будущем будут вынуждены продавать ее с серьезным дисконтом, подобно тому, что наблюдался в 2015 - 2016 гг.
Давление на рынок, по словам Тетерина, окажет совпадение нескольких факторов. Налоги на недвижимость из-за дефицитов местных бюджетов способны вырасти в разы. Тарифы на коммунальные услуги в 2026 году, как ожидается, прибавят не менее 15%. Одновременно реальные доходы граждан продолжат сжиматься под прессом экономического кризиса, сокращений и инфляции - аренда неизбежно попадет в разряд «лишних расходов». Дополнительным катализатором может стать усиление миграционного оттока из Бурятии.
- В совокупности эти факторы сделают владение недвижимостью менее выгодным: рынок Бурятии в ближайшие годы будет стагнировать, а для собственников арендного жилья ситуация продолжит ухудшаться, - резюмирует экономист.
Эти выводы подтверждаются общероссийской тенденцией.
Общероссийская статистика подтверждает, что за первый квартал текущего года предложение долгосрочной аренды в городах-миллионниках выросло на 32,4% квартал к кварталу, а медианная ставка опустилась на 3,7%, до 34 тыс. рублей. Сильнее всего ставки просели в Санкт-Петербурге (-8,1%), Самаре (-7,5%), Ростове-на-Дону (-6,6%) и Воронеже (-6,5%).
При этом внутри рынка идет разнонаправленное движение. Студии и однокомнатные слегка дорожают, а трехкомнатные дешевеют. Избыток предложения давит на цены: арендаторам есть из чего выбирать, и конкуренция между наймодателями остается высокой. Показательный штрих: в Москве в 28,6% объявлений ставку снижали уже в процессе поиска жильца, средний дисконт составил 7,7%.
Доходность тает вскладчину
Наиболее активно торг идет в сегменте 40 - 50 тыс. рублей. Там ставки пересматривались в 35,6% случаев, средний дисконт - 9,1%. При этом запросы съемщиков к качеству жилья выросли. В приоритете - комфорт, современный интерьер и полная комплектация. На этом фоне расчетная доходность от сдачи внаем снижается седьмой месяц подряд, сократившись с 6,8% до 5,8%. В крупных городах типичный уровень доходности и без того составляет 4 - 5% годовых.
В Бурятии эти общероссийские тренды принимают особую форму - «уплотнительную аренду». Студенты, рабочие и даже семьи все чаще кооперируются и снимают вскладчину двух-четырехкомнатные квартиры или дома, проживая несколькими семьями. Это позволяет арендаторам кратно снизить платежи, но для собственников означает падение дохода с объекта и повышенный износ жилья. Тем не менее на фоне сжимающегося спроса владельцы вынуждены соглашаться на такие условия.
Всплеск, губящий аренду
Несмотря на общую стагнацию, в мае риелторы зафиксировали неожиданный всплеск. Консультант по недвижимости Лариса Бибишева описывает ситуацию как резкое оживление рынка купли-продажи, какого она не наблюдала последние годы.
- Спрос на покупку квартир в Улан-Удэ значительно вырос, что резко контрастирует с январем-апрелем, когда сделок почти не было и рынок замер. Сейчас сделки активно пошли. Это, в свою очередь, подстегнет продавцов выставлять квартиры в долгосрочную аренду, ведь большинство объектов на рынке носит инвестиционный характер, - поясняет она.
Таким образом, сегодняшний всплеск продаж может парадоксальным образом еще больше раздуть предложение аренды и усилить давление на ставки.
В итоге, по мнению экспертов, республиканский рынок недвижимости входит в фазу, когда снижение активности продаж все заметнее бьет и по арендному сегменту. Доходность от сдачи уже не перекрывает растущие расходы: коммунальные платежи, налоги, расходы за содержание и обслуживание домов ползут вверх. Серьезной статьей затрат остаются восстановительные ремонты после жильцов: замена мебели, техники, косметическая отделка. В результате аренда перестает быть стабильным пассивным доходом и превращается в бизнес со все более тонкой маржой, подверженный и износу, и рискам дополнительных вложений.
Цены замерли на пике
Формально средний чек долгосрочной аренды держится в диапазоне 30 - 40 тыс. рублей за месяц и даже показывает символический рост на 0,4 - 3% к прошлому году. Однако эти цифры не учитывают скидки, на которые идут владельцы: реальная цена сделки все чаще оказывается ниже заявленной, а сам рынок фактически топчется на месте.
Ориентиры по типам жилья таковы: студии и однокомнатные – 23 - 30 тыс. рублей; полноценные двухкомнатные – 33 - 45 тыс. рублей; трехкомнатные и более - от 45 - 50 тыс. рублей. Квартиры с качественным ремонтом и техникой уходят в среднем на 10 - 20% дороже. Но если собственнику нужно сдать объект срочно, даже «однушку» можно найти за 20 тыс. рублей.
По оценкам риелторов, ключевой фактор стагнации 2026 года - заградительные ипотечные ставки. С одной стороны, они отрезали многих от покупки жилья и теоретически должны подстегивать спрос на аренду. Но с другой - собственники, не сумевшие продать квартиры на падающем вторичном рынке, массово выставили их внаем. Майский объем предложения достиг 500 лотов (этот навес гасит любые попытки поднять цены).
Федеральный съемщик уходит
Риелтор Марина Раднаева отмечает, что сложнее всего сегодня сдать квартиру в среднем сегменте (30 - 40 тыс. рублей) - именно здесь спрос просел сильнее всего. Дорогой сегмент (50 - 100 тыс. рублей), напротив, чувствует себя устойчиво: его поддерживают приезжие специалисты, заключившие контракты с крупными промышленными предприятиями. Такие арендаторы снимают жилье надолго (на один-два года), и для собственника возможность зафиксировать ставку и получить официальный договор перевешивает ценовые колебания.
Вместе с тем, по ее словам, владельцы все чаще соглашаются на дисконт при заключении долгосрочных договоров, стараясь зафиксировать доходность до того, как цены упадут еще сильнее. Снижение потока федеральных заказчиков на фоне охлаждения деловой активности ведет к тому, что часть квартир в высокобюджетном сегменте тоже начинает простаивать.
Экономист Николай Тетерин объясняет ценовой разворот классическим затовариванием. На рынок одномоментно вышли и инвестиционные квартиры, и объекты собственников, которые ранее отложили продажу из-за затоваренности вторичного рынка.
- Такой навес предложения обычно заканчивается кризисными явлениями, - констатирует эксперт.
По его прогнозу, накопленный объем не даст ценам пойти вверх даже в высокий сезон, а тренд на снижение лишь усилится. Владельцы, которые сейчас держатся за недвижимость, в недалеком будущем будут вынуждены продавать ее с серьезным дисконтом, подобно тому, что наблюдался в 2015 - 2016 гг.
Давление на рынок, по словам Тетерина, окажет совпадение нескольких факторов. Налоги на недвижимость из-за дефицитов местных бюджетов способны вырасти в разы. Тарифы на коммунальные услуги в 2026 году, как ожидается, прибавят не менее 15%. Одновременно реальные доходы граждан продолжат сжиматься под прессом экономического кризиса, сокращений и инфляции - аренда неизбежно попадет в разряд «лишних расходов». Дополнительным катализатором может стать усиление миграционного оттока из Бурятии.
- В совокупности эти факторы сделают владение недвижимостью менее выгодным: рынок Бурятии в ближайшие годы будет стагнировать, а для собственников арендного жилья ситуация продолжит ухудшаться, - резюмирует экономист.
Эти выводы подтверждаются общероссийской тенденцией.
Общероссийская статистика подтверждает, что за первый квартал текущего года предложение долгосрочной аренды в городах-миллионниках выросло на 32,4% квартал к кварталу, а медианная ставка опустилась на 3,7%, до 34 тыс. рублей. Сильнее всего ставки просели в Санкт-Петербурге (-8,1%), Самаре (-7,5%), Ростове-на-Дону (-6,6%) и Воронеже (-6,5%).
При этом внутри рынка идет разнонаправленное движение. Студии и однокомнатные слегка дорожают, а трехкомнатные дешевеют. Избыток предложения давит на цены: арендаторам есть из чего выбирать, и конкуренция между наймодателями остается высокой. Показательный штрих: в Москве в 28,6% объявлений ставку снижали уже в процессе поиска жильца, средний дисконт составил 7,7%.
Доходность тает вскладчину
Наиболее активно торг идет в сегменте 40 - 50 тыс. рублей. Там ставки пересматривались в 35,6% случаев, средний дисконт - 9,1%. При этом запросы съемщиков к качеству жилья выросли. В приоритете - комфорт, современный интерьер и полная комплектация. На этом фоне расчетная доходность от сдачи внаем снижается седьмой месяц подряд, сократившись с 6,8% до 5,8%. В крупных городах типичный уровень доходности и без того составляет 4 - 5% годовых.
В Бурятии эти общероссийские тренды принимают особую форму - «уплотнительную аренду». Студенты, рабочие и даже семьи все чаще кооперируются и снимают вскладчину двух-четырехкомнатные квартиры или дома, проживая несколькими семьями. Это позволяет арендаторам кратно снизить платежи, но для собственников означает падение дохода с объекта и повышенный износ жилья. Тем не менее на фоне сжимающегося спроса владельцы вынуждены соглашаться на такие условия.
Всплеск, губящий аренду
Несмотря на общую стагнацию, в мае риелторы зафиксировали неожиданный всплеск. Консультант по недвижимости Лариса Бибишева описывает ситуацию как резкое оживление рынка купли-продажи, какого она не наблюдала последние годы.
- Спрос на покупку квартир в Улан-Удэ значительно вырос, что резко контрастирует с январем-апрелем, когда сделок почти не было и рынок замер. Сейчас сделки активно пошли. Это, в свою очередь, подстегнет продавцов выставлять квартиры в долгосрочную аренду, ведь большинство объектов на рынке носит инвестиционный характер, - поясняет она.
Таким образом, сегодняшний всплеск продаж может парадоксальным образом еще больше раздуть предложение аренды и усилить давление на ставки.
В итоге, по мнению экспертов, республиканский рынок недвижимости входит в фазу, когда снижение активности продаж все заметнее бьет и по арендному сегменту. Доходность от сдачи уже не перекрывает растущие расходы: коммунальные платежи, налоги, расходы за содержание и обслуживание домов ползут вверх. Серьезной статьей затрат остаются восстановительные ремонты после жильцов: замена мебели, техники, косметическая отделка. В результате аренда перестает быть стабильным пассивным доходом и превращается в бизнес со все более тонкой маржой, подверженный и износу, и рискам дополнительных вложений.
Теги
аренда