Незаконная законность
После нашумевшей статьи "Приключения Октября" от 22 января 2013 года в адрес редакции пришло письмо от управления Росреестра по Бурятии, в котором чиновники объясняют ситуацию с выдачей свидетельств о праве собственности на два спорных пристроя к кинотеатру. В Росреестре считают, что основания для выдачи свидетельств были вполне законны.
Напомним, что в 2005 году бизнесмен Вячеслав Покацкий, которому здание кинотеатра начиная с 2001 года было отдано во временное безвозмездное пользование, получил два свидетельства о праве собственности: на надстроенный третий этаж, площадью в 192 кв. метра и на торцовой пристрой в 130 кв. метров. При этом ни земля, ни само здание кинотеатра ему не принадлежали и до 2012 года находились в муниципальной собственности. Тем не менее, оба этих "строения" были узаконены и позже проданы нынешнему собственнику "Октября" ООО "Дом 2000". То есть, одно и то же здание по адресу: Проспект 50 - летия Октября 31 было продано тремя частями. И ни у кого при этом не возникло никаких вопросов. Единственный судебный иск, поданный в КУИ перед продажей основного здания об "истребовании из чужого незаконного владения нежилого имущества" (третий этаж), был им же отозван без каких - либо объяснимых причин.
В прошлой публикации мы задались вопросом, кто и на каком основании мог выдать свидетельства о собственности на самоволки в центре города. Ответ Росреестра на эту фразу звучит так:
В соответствии с действующим на том момент законодательством право собственности на пристроенные помещения к кинотеатру «Октябрь» зарегистрировано на основании разрешений на эксплуатацию объектов, выданных Администрацией города Улан-Удэ и актов приемки заказчиком законченного строительством объектов, при наличии заключений уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления о соответствии построек строительным, пожарным, санитарным и иным номам.
Право долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: пр. 50-лет Октября приобретено в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ как собственником вышеуказанных двух помещений.
Если вчитаться в этот ответ, получается просто фантастическая картина, опровергающая не только существующие в России законы, но и законы физики.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса России, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Говоря человеческим языком - право на землю является главным основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. Не твоя земля, значит строение самовольное и подлежит сносу. Земля Покацкому не принадлежала в тот момент, когда ему выдавались свидетельства, да, у него были акты приёмки строительства, разрешение от мэрии, были соблюдены все градостроительные нормы, а вот главного - земли, не было. Но земля чудесным образом появилась ПОСЛЕ регистрации права собственности на помещения. Это довольно распространённый приём, однако в случае с помещениями, парящими в воздухе (третий этаж), такое, наверное, впервые.
Согласно ответу Росреестра, земельный участок под "Октябрём", после регистрации права собственности на пристрои, автоматически стал долевым, также как, например, земля под многоквартирным домом находится в долевой собственности всех собственников квартир. Только обычные люди сперва покупают квартиру, а Покацкий построил себе "квартиру" сам, в уже существующем доме, к которому он никакого отношения не имел. Сравнение в теории вроде бы корректное, а вот на деле не очень. По логике три "квартиры", расположенные по адресу Проспект 50 летия Октября 31, должны были быть пронумерованы как строение 1, 2 и 3, но ни в ответе Росреестра, ни в документах суда даже номера дома теперь нет.
В любом случае дела то давно минувших дней и с юридической точки зрения у нового собственника сейчас всё хорошо. Однако не всем так повезло. Имея на руках все правоустанавливающие документы, как самовольные строения в Улан-Удэ только за последние пару лет были снесены несколько цветочных магазинов и одно кафе. Волей не волей скажешь себе "Что - то тут не чисто. Кому - то можно, а кому - то нельзя."
