Общество
13.11.2021 в 15:00
Чего стоит опасаться и что предусмотреть при покупке квартиры
Жителей Бурятии консультирует юрист Светлана Зимирева
Текст: Газета
Слышал, что не стоит при покупке квартиры слишком полагаться на проверку документов банком, правда ли это? Чего стоит опасаться и что предусмотреть?
Бато, Улан-Удэ
Отвечает юрист Светлана Зимирева:
Предоставляя ипотечный кредит, банки всегда проводят предварительную проверку и самой недвижимости (на предмет незаконных перепланировок), и документов на нее (является ли продавец собственником, сколько вообще собственников у жилого помещения по данным ЕГРН и кто в нем зарегистрирован). Но, как показывает практика, ни одна даже самая тщательная проверка не может дать покупателю 100%-ной гарантии, что впоследствии он не лишится квартиры.
Например, известен случай, когда квартира принадлежала собственнице на основании приватизации, других жильцов на регистрационном учете не числилось. Банк ипотеку одобрил, и сделка состоялась.
Но спустя некоторое покупатель получил иск из суда: некий мужчина оспаривал договор купли-продажи квартиры, а также ее приватизацию, требуя признать за ним право пользования жилым помещением.
В ходе разбирательства выяснилось, что истец приходился родным братом предыдущей собственницы квартиры, которая ее продала.
Раньше они с сестрой и матерью жили в другой квартире, по договору соцнайма. Но дом признали аварийным.
Решением суда по иску администрации семью выселили из старой квартиры и сняли их с регучета. Взамен им предоставили эту однокомнатную квартиру.
Т.к. на момент переселения брат отбывал заключение, он не мог оформить регистрацию в новое жилье и успел лишь подписать согласие о вселении туда.
А после отбытия срока он узнал, что после смерти матери, сестра оформила ему регистрацию в квартире своего супруга, выписав его из спорной квартиры, а сама ее приватизировала.
Администрация, видя, что брат зарегистрирован по другому адресу, а в квартире числится на регистрационном учете только одна сестра, заключила с ней соглашение о приватизации.
Став собственницей, сестра вскоре продала квартиру. И теперь брат, который остался в итоге без жилья, требовал признать все заключенные с квартирой сделки недействительными, т. к. приватизация была проведена без его участия.
Суд признал, что право пользования спорной квартирой брат не утратил: его отсутствие носило временный характер, а то, что он не был там зарегистрирован, не означает, что его право на жилье прекратилось.
Ведь в свое время администрация вынесла решение о вселении брата в эту квартиру, и он от этого не отказывался.
Поэтому приватизация жилья была проведена незаконно — без участия еще одного жильца, который имел право пользоваться квартирой (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). А значит, и последующая продажа квартиры тоже является ничтожной сделкой.
По поводу срока исковой давности суд пояснил, что для ничтожных сделок он составляет 3 года с момента, когда брат должен был узнать о нарушении своего права на жилье. Но не может быть больше 10 лет со дня исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ).
Поскольку брат подал иск сразу после освобождения, и при этом уложился в общий 10-летний срок, суд полностью удовлетворил его иск.
А новый покупатель, несмотря на то, что добросовестно проверил все документы перед сделкой, остался в результате без квартиры, но с большим долгом по кредиту.
Суд обязал продавца вернуть деньги, но удастся ли покупателю их получить фактически и в полном размере - неизвестно.
Как можно было этого избежать?
Перед сделкой рекомендуется проверять не только документы на недвижимость, но и самого продавца — по базе судебных решений ГАС «Правосудие»:
- выбираем раздел «Федеральные суды общей юрисдикции»,
- далее вверху переходим на ссылку «Поиск по делам и текстам судебных актов»,
- выбираем субъект РФ и вводим Ф.И.О. продавца в поисковой строке сверху.
Выше упоминалось, что при расселении квартиры в аварийном доме администрация выселила семью на основании решения суда. Проверив фамилию продавца квартиры по базе судебных решений, можно было выяснить, что женщина выселялась вместе с братом и матерью. При этом фактически вселились в спорную квартиру только она и мать — т. е. вопрос «куда делся брат?» можно было проверить.
Бато, Улан-Удэ
Отвечает юрист Светлана Зимирева:
Предоставляя ипотечный кредит, банки всегда проводят предварительную проверку и самой недвижимости (на предмет незаконных перепланировок), и документов на нее (является ли продавец собственником, сколько вообще собственников у жилого помещения по данным ЕГРН и кто в нем зарегистрирован). Но, как показывает практика, ни одна даже самая тщательная проверка не может дать покупателю 100%-ной гарантии, что впоследствии он не лишится квартиры.
Например, известен случай, когда квартира принадлежала собственнице на основании приватизации, других жильцов на регистрационном учете не числилось. Банк ипотеку одобрил, и сделка состоялась.
Но спустя некоторое покупатель получил иск из суда: некий мужчина оспаривал договор купли-продажи квартиры, а также ее приватизацию, требуя признать за ним право пользования жилым помещением.
В ходе разбирательства выяснилось, что истец приходился родным братом предыдущей собственницы квартиры, которая ее продала.
Раньше они с сестрой и матерью жили в другой квартире, по договору соцнайма. Но дом признали аварийным.
Решением суда по иску администрации семью выселили из старой квартиры и сняли их с регучета. Взамен им предоставили эту однокомнатную квартиру.
Т.к. на момент переселения брат отбывал заключение, он не мог оформить регистрацию в новое жилье и успел лишь подписать согласие о вселении туда.
А после отбытия срока он узнал, что после смерти матери, сестра оформила ему регистрацию в квартире своего супруга, выписав его из спорной квартиры, а сама ее приватизировала.
Администрация, видя, что брат зарегистрирован по другому адресу, а в квартире числится на регистрационном учете только одна сестра, заключила с ней соглашение о приватизации.
Став собственницей, сестра вскоре продала квартиру. И теперь брат, который остался в итоге без жилья, требовал признать все заключенные с квартирой сделки недействительными, т. к. приватизация была проведена без его участия.
Суд признал, что право пользования спорной квартирой брат не утратил: его отсутствие носило временный характер, а то, что он не был там зарегистрирован, не означает, что его право на жилье прекратилось.
Ведь в свое время администрация вынесла решение о вселении брата в эту квартиру, и он от этого не отказывался.
Поэтому приватизация жилья была проведена незаконно — без участия еще одного жильца, который имел право пользоваться квартирой (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). А значит, и последующая продажа квартиры тоже является ничтожной сделкой.
По поводу срока исковой давности суд пояснил, что для ничтожных сделок он составляет 3 года с момента, когда брат должен был узнать о нарушении своего права на жилье. Но не может быть больше 10 лет со дня исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ).
Поскольку брат подал иск сразу после освобождения, и при этом уложился в общий 10-летний срок, суд полностью удовлетворил его иск.
А новый покупатель, несмотря на то, что добросовестно проверил все документы перед сделкой, остался в результате без квартиры, но с большим долгом по кредиту.
Суд обязал продавца вернуть деньги, но удастся ли покупателю их получить фактически и в полном размере - неизвестно.
Как можно было этого избежать?
Перед сделкой рекомендуется проверять не только документы на недвижимость, но и самого продавца — по базе судебных решений ГАС «Правосудие»:
- выбираем раздел «Федеральные суды общей юрисдикции»,
- далее вверху переходим на ссылку «Поиск по делам и текстам судебных актов»,
- выбираем субъект РФ и вводим Ф.И.О. продавца в поисковой строке сверху.
Выше упоминалось, что при расселении квартиры в аварийном доме администрация выселила семью на основании решения суда. Проверив фамилию продавца квартиры по базе судебных решений, можно было выяснить, что женщина выселялась вместе с братом и матерью. При этом фактически вселились в спорную квартиру только она и мать — т. е. вопрос «куда делся брат?» можно было проверить.
Теги
справбюро