Общество
05.07.2024 в 06:00
Квартира в Улан-Удэ стала роскошью
Самая массовая льготная ипотека закрылась
Текст: Дмитрий Родионов
С 1 июля завершилось действие программы ипотеки с господдержкой под 8% годовых. В Бурятии эксперты пока не ждут падения цен на новостройки. А вот по вторичному рынку жилья уже с августа риелторы прогнозируют снижение цен и будущим новоселам стоит подождать и не спешить обзванивать риелторов. Наступил рынок продавца, который, если проявит должную выдержку, уже к осени получит ценопад на квартиры в Улан-Удэ.
«Антиковидная» мера умерла
Напомним, что программа льготной ипотеки была запущена в 2020 году как исключительно временная мера поддержки строительной отрасли в пандемию.
Но поскольку после пандемии начался новый кризис, связанный с ужесточением западных санкций, программу несколько раз продлевали, меняя разве что параметры. Так, с прошлого года размер первоначального взноса по ипотеке 8% был увеличен с 20% до 30%. Но, несмотря на ухудшение условий, эта универсальная льготная ипотека, по которой жилье можно приобрести в новостройках, имела колоссальный спрос.
Что радовало застройщиков, купающихся в деньгах.
Однако в 2023 году в связи с дефицитом бюджета начали заканчиваться ранее выделенные на программу деньги у большинства крупных банков. И программу решили прикрыть. Кроме того, были ужесточены условия и по другим видам господдержки жилищного рынка. Например, условия второй по популярности ипотеке – «Семейной» - резко ухудшились для заемщиков.
- Ее параметры существенно изменятся. Предварительно анонсированы условия: ставка остается на уровне 6%, но если раньше для получения кредита было необходимо родить одного ребенка, то теперь семья в браке должна иметь двоих детей, причем только до шести лет. Если дети рождены годом позже, то кредита семье не видать, - сообщила улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова.
Семьям усложнили кредитование
Фактически молодая семья с одним ребенком полностью лишилась в стране возможности купить в новостройке по льготным ставкам (для Бурятии было сделано исключение в рамках «Дальневосточной ипотеки».
При этом она отметила, что при «покупке жилья в малых городах семье достаточно иметь ребенка до 18 лет. Правда малые города, как правило, имеют отрицательную динамику миграции и инвестиции в благоустроенное жилье там не так выгодны, как в областных центрах.
Сохранена и льгота при покупке строящихся домов (ИЖС), здесь семье достаточно иметь ребенка до 18 лет. Это явно подстегнет спрос на строительство малоэтажного жилья в Бурятии.
Улан-удэнский риелтор Наталья Смирнова полагает, что сегодня делать ставку на остающуюся без изменений «Дальневосточную ипотеку», а также «Семейную» и IT ипотеку не стоит, поскольку по условиям и объемам выдачи им трудно сравниться с отмененной ипотекой с господдержкой.
- «Дальневосточная ипотека» (ДВИ) ограничена возрастом до 35 лет, при этом заемщики должная быть в браке, если же он не заключен, то необходимо иметь двоих детей, - говорит риелтор. - Что касается ипотеки с господдержкой, то там не было никаких жестких требований ни по детям, ни по возрасту, ни по профессии - можно было брать кредит практически любому заемщику с 18 до 75 лет, правда в последнем случае заемщик должен быть владельцем бизнеса, - говорит она.
Поддержит ли ДВИ?
По ее словам, остающиеся госпрограммы несколько снизят удар, нанесенный отменой программы с господдержкой под 8%, однако «рынок будет корректироваться со временем». При этом риелторы не ждут снижения цен на первичном рынке жилья в Бурятии.
А вот на вторичном рынке грядут драматические для продавцов и радостные для покупателей времена.
- Мы хотели купить квартиру в Улан-Удэ, но из-за диких процентных ставок в 19,5% годовых решили подождать, когда они снизятся и цены на «вторичку» в Улан-Удэ станут более адекватными, - рассказывают на жилищных форумах будущие новоселы. - Лучшая стратегия - открыть вклады под 19% годовых на год и откладывать деньги, за это время цены снизятся и экономия от покупки будет существенной. Цены на квартиры в Улан-Удэ скоро рухнут, надо только подождать.
Однако риелторы пока воздерживаются от подобных формулировок.
- Да, вторичная ипотека умерла, под 20% годовых брать крупные суммы - это сумасшествие, если изредка и берут, то относительно небольшие суммы, которых недостает при покупке квартиры, но мы пока не видим существенного снижения цен. Высокие процентные ставки, блокирующие ипотеку по «вторичке», могут продержаться минимум на 2024 - 2025 гг. Если цены будут падать, то медленно, десять лет назад в ходе предыдущего жилищного кризиса цены падали, но не быстро, а постепенно. На самом деле народ в Улан-Удэ еще не понял, что произошло. Ведь сегодня, чтобы взять кредит в 3 млн на 30 лет под 18,5% годовых, необходимо ежемесячно платить проценты плюс тело долга в размере 60 тыс. рублей. Это очень высокая кредитная нагрузка для большей части населения республики. А пока продавцы не совсем адекватно оценивают рынок, ориентируясь на уровень цен в объявлениях. А они порой взяты с потолка, реальные продажи уже идут с дисконтом, - отмечает риелтор.
Дешево и сердито
Остающийся низкий спрос сместится в сторону более дешевого вторичного жилья. И покупатели выйдут на рынок лишь когда условия кредитования станут лучше либо цены снизятся настолько, что даже дорогая ипотека станет по карману заемщикам.
Тем не менее по «Дальневосточной ипотеке» расширены условия для некоторых особенных слоев населения, в том числе для участников спецоперации.
Тем не менее эксперты отмечают, что процент одобрения по ДВИ может быть снижен, поскольку в связи с нехваткой средств в федеральном бюджете лимитов на выдачу льготных ипотек банкам может не хватить. Поэтому, если на словах программы и будут работать, без реального наполнения бюджетными деньгами банки сократят выдачу, никому не объясняя причины отказов. Что было уже не раз в короткой истории льготных ипотек в России.
Таким образом, купить жилье в кредит и сразу же заселиться в него стало непозволительной роскошью для многих жителей Бурятии. Именно этот фактор и будет толкать цены вниз, чтобы рынок пришел в равновесие. Ведь при всей выгоде льготных ипотек при покупке жилья в новостройках астрономическое удорожание услуг ремонтных бригад и стройматериалов снижает привлекательность покупки первичного жилья. Оно становится дорогим не только по стоимости самого «квадрата», но и по стоимости дорожающей отделки. Таким образом, все идет к длительной стагнации продаж строительной отрасли, вопрос только, насколько долго она продлится.
Фото: «Номер один»
«Антиковидная» мера умерла
Напомним, что программа льготной ипотеки была запущена в 2020 году как исключительно временная мера поддержки строительной отрасли в пандемию.
Но поскольку после пандемии начался новый кризис, связанный с ужесточением западных санкций, программу несколько раз продлевали, меняя разве что параметры. Так, с прошлого года размер первоначального взноса по ипотеке 8% был увеличен с 20% до 30%. Но, несмотря на ухудшение условий, эта универсальная льготная ипотека, по которой жилье можно приобрести в новостройках, имела колоссальный спрос.
Что радовало застройщиков, купающихся в деньгах.
Однако в 2023 году в связи с дефицитом бюджета начали заканчиваться ранее выделенные на программу деньги у большинства крупных банков. И программу решили прикрыть. Кроме того, были ужесточены условия и по другим видам господдержки жилищного рынка. Например, условия второй по популярности ипотеке – «Семейной» - резко ухудшились для заемщиков.
- Ее параметры существенно изменятся. Предварительно анонсированы условия: ставка остается на уровне 6%, но если раньше для получения кредита было необходимо родить одного ребенка, то теперь семья в браке должна иметь двоих детей, причем только до шести лет. Если дети рождены годом позже, то кредита семье не видать, - сообщила улан-удэнский риелтор Ирина Сокольникова.
Семьям усложнили кредитование
Фактически молодая семья с одним ребенком полностью лишилась в стране возможности купить в новостройке по льготным ставкам (для Бурятии было сделано исключение в рамках «Дальневосточной ипотеки».
При этом она отметила, что при «покупке жилья в малых городах семье достаточно иметь ребенка до 18 лет. Правда малые города, как правило, имеют отрицательную динамику миграции и инвестиции в благоустроенное жилье там не так выгодны, как в областных центрах.
Сохранена и льгота при покупке строящихся домов (ИЖС), здесь семье достаточно иметь ребенка до 18 лет. Это явно подстегнет спрос на строительство малоэтажного жилья в Бурятии.
Улан-удэнский риелтор Наталья Смирнова полагает, что сегодня делать ставку на остающуюся без изменений «Дальневосточную ипотеку», а также «Семейную» и IT ипотеку не стоит, поскольку по условиям и объемам выдачи им трудно сравниться с отмененной ипотекой с господдержкой.
- «Дальневосточная ипотека» (ДВИ) ограничена возрастом до 35 лет, при этом заемщики должная быть в браке, если же он не заключен, то необходимо иметь двоих детей, - говорит риелтор. - Что касается ипотеки с господдержкой, то там не было никаких жестких требований ни по детям, ни по возрасту, ни по профессии - можно было брать кредит практически любому заемщику с 18 до 75 лет, правда в последнем случае заемщик должен быть владельцем бизнеса, - говорит она.
Поддержит ли ДВИ?
По ее словам, остающиеся госпрограммы несколько снизят удар, нанесенный отменой программы с господдержкой под 8%, однако «рынок будет корректироваться со временем». При этом риелторы не ждут снижения цен на первичном рынке жилья в Бурятии.
А вот на вторичном рынке грядут драматические для продавцов и радостные для покупателей времена.
- Мы хотели купить квартиру в Улан-Удэ, но из-за диких процентных ставок в 19,5% годовых решили подождать, когда они снизятся и цены на «вторичку» в Улан-Удэ станут более адекватными, - рассказывают на жилищных форумах будущие новоселы. - Лучшая стратегия - открыть вклады под 19% годовых на год и откладывать деньги, за это время цены снизятся и экономия от покупки будет существенной. Цены на квартиры в Улан-Удэ скоро рухнут, надо только подождать.
Однако риелторы пока воздерживаются от подобных формулировок.
- Да, вторичная ипотека умерла, под 20% годовых брать крупные суммы - это сумасшествие, если изредка и берут, то относительно небольшие суммы, которых недостает при покупке квартиры, но мы пока не видим существенного снижения цен. Высокие процентные ставки, блокирующие ипотеку по «вторичке», могут продержаться минимум на 2024 - 2025 гг. Если цены будут падать, то медленно, десять лет назад в ходе предыдущего жилищного кризиса цены падали, но не быстро, а постепенно. На самом деле народ в Улан-Удэ еще не понял, что произошло. Ведь сегодня, чтобы взять кредит в 3 млн на 30 лет под 18,5% годовых, необходимо ежемесячно платить проценты плюс тело долга в размере 60 тыс. рублей. Это очень высокая кредитная нагрузка для большей части населения республики. А пока продавцы не совсем адекватно оценивают рынок, ориентируясь на уровень цен в объявлениях. А они порой взяты с потолка, реальные продажи уже идут с дисконтом, - отмечает риелтор.
Дешево и сердито
Остающийся низкий спрос сместится в сторону более дешевого вторичного жилья. И покупатели выйдут на рынок лишь когда условия кредитования станут лучше либо цены снизятся настолько, что даже дорогая ипотека станет по карману заемщикам.
Тем не менее по «Дальневосточной ипотеке» расширены условия для некоторых особенных слоев населения, в том числе для участников спецоперации.
Тем не менее эксперты отмечают, что процент одобрения по ДВИ может быть снижен, поскольку в связи с нехваткой средств в федеральном бюджете лимитов на выдачу льготных ипотек банкам может не хватить. Поэтому, если на словах программы и будут работать, без реального наполнения бюджетными деньгами банки сократят выдачу, никому не объясняя причины отказов. Что было уже не раз в короткой истории льготных ипотек в России.
Таким образом, купить жилье в кредит и сразу же заселиться в него стало непозволительной роскошью для многих жителей Бурятии. Именно этот фактор и будет толкать цены вниз, чтобы рынок пришел в равновесие. Ведь при всей выгоде льготных ипотек при покупке жилья в новостройках астрономическое удорожание услуг ремонтных бригад и стройматериалов снижает привлекательность покупки первичного жилья. Оно становится дорогим не только по стоимости самого «квадрата», но и по стоимости дорожающей отделки. Таким образом, все идет к длительной стагнации продаж строительной отрасли, вопрос только, насколько долго она продлится.
Фото: «Номер один»