Общество
14.12.2024 в 08:00
«Вторичка» против новостроек
Как обстоят дела на рынке жилья в Улан-Удэ
Текст: Татьяна Жамсуева
Фото: архив «Номер один»
Безопасное и комфортное жилье – базовая потребность для любого человека. Если бы сюда добавить еще «доступное», то жизнь стала бы не серой повестью, а яркой сказкой. Но реалии сегодня другие: цены на недвижимость продолжают ползти вверх, а ипотека становится все более недоступной.
«Прочие затраты» - причина удорожания новых квартир
По данным Росстата, в 2023 году ввод жилья в России достиг 110,44 млн кв. м. Таким образом, был зафиксирован абсолютный рекорд. Но, несмотря на впечатляющие темпы роста, отмечено неоправданное завышение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья.
Как отмечают эксперты в области недвижимости, новое жилье – это не «цемент и кирпич», а «прочие затраты», которые в итоге составляют больше половины от общей стоимости и не являются прозрачными. В целом рост цен на строительные материалы влияет на стоимость квадратного метра, но не так критично, как предполагалось. Согласно исследовательским данным, доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась до 27% в течение десяти лет анализируемого периода (2013 - 2023 гг.). А доля прочих затрат в динамике за десять лет, наоборот, выросла на 22%.
Если взять среднегодовую стоимость квадратного метра новой квартиры в России, которая была рассчитана как среднеарифметическая цена за четыре квартала, по данным Росстата, то она выходит 132 632 рубля за 2023 год.
В структуре указанной средней цены доля затрат на строительно-монтажные работы составляет 46% (в денежном эквиваленте это 61 457 рублей). Сюда входят материальные затраты (стоимость материалов, деталей и конструкций); затраты на оплату труда и единый социальный налог; амортизация основных средств; прочие затраты.
Остальные 54% (71 174 рубля) – это прибыль девелопера; затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок; стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории; получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры; затраты по вводу дома в эксплуатацию; затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам.
Получается, что строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными факторами роста цен. И высокая стоимость на первичное жилье обусловлена ростом доли «прочих затрат».
Почему «вторичка» дороже «первички»
Теперь попробуем разобраться, как обстоят дела на рынке жилья в нашем регионе. За последние десять лет, если основываться на данных службы государственной статистики по Республике Бурятия, цена на новую квартиру выросла почти в три раза. В 2014 году средняя стоимость квартиры, включая типовую и элитную, составляла 41 564 рубля за 1 кв. м. А в 2024 году усредненная цена на квартиру в новостройке составляет 108 699 рублей за 1 кв. м.
Интересная картина складывается на рынке вторичного жилья. По данным Бурятстата, стоимость вторичного жилья по Бурятии увеличилась в 2,4 раза, что немного ниже, чем в первичном сегменте. В денежном соотношении с 45 462 рублей за 1 кв. м в 2014 году цена выросла до 109 998 рублей в 2024 году.
Согласно данным риелторов, текущая стоимость в Улан-Удэ 1 кв. м квартиры в новостройке и жилых комплексах составляет 127 154 рубля, а на вторичном рынке – 137 627 рублей.
- Вторичное жилье зачастую расположено в уже развитых районах с хорошей инфраструктурой, с доступом к социальным объектам: школам, магазинам, транспорту, что является более привлекательным для покупателей.
Иногда квартира на вторичном рынке может быть представлена в хорошем состоянии и готовой к проживанию, что также может увеличивать ее цену, в то время как на первичном рынке покупателю может потребоваться время и средства на отделку или улучшения. Также вторичное жилье обычно рассматривается как более стабильная инвестиция. В условиях неопределенности на рынке новые жилые комплексы могут восприниматься покупателями как менее надежные, что усиливает интерес к уже существующим объектам, – говорит представитель пресс-службы АН «Этажи» Полина Житкова.
У замгендиректора АН «Владис» Сергея Некипелова относительно спроса на жилье другое мнение.
- Что касается новостроек на сегодняшний день в городе, все заточено на ипотеку с господдержкой, та же самая Семейная ипотека. У разных банков свои условия, но все увеличивают первоначальный взнос. Если, допустим, у человека есть наличные средства и за эту цену можно купить новостройку, то человек пойдет все-таки покупать в новостройке, потому что износ дома по новостройке намного меньше. Если мы вкладываемся, то должны понимать, что во вторичном жилье износ дома больше, и неизвестно, принесет ли какие-то дивиденды в будущем. Некоторые люди хотят быть первыми в своем жилье и сделать ремонт по своему усмотрению, чтобы жить в нем. В целом спрос на новостройки тоже сократился. Но это вряд ли приведет к глобальному снижению стоимости. Тем не менее новостройки в приоритете, по крайней мере, в нашем городе, - утверждает Сергей Некипелов.
Таким образом, эксперты подтверждают, что стоимость на вторичное жилье выше, чем в новостройках. После окончания действия массовой льготной ипотеки ставки по кредитам на первичном и вторичном рынке стали сравнимы. В связи с этим наблюдается перетекание спроса из новостроек в сегмент готового жилья.
Спрос на жилье
По мнению экспертов по работе с недвижимостью, в последние годы много предложений по новостройкам, что помогает компенсировать высокий спрос. Вместе с тем бурно растет рынок индивидуального жилья в столице Бурятии.
Одна из причин этого, по утверждению экспертов, – активный переезд жителей из районов республики в Улан-Удэ. Это способствует увеличению спроса на жилье, в том числе на загородное. Оно стало популярным по некоторым причинам. Во-первых, возможность индивидуального строительства, так как наличие земельных участков позволяет людям создавать жилье по собственным предпочтениям и требованиям, что особенно привлекает молодые семьи.
Во-вторых, инвестиционная привлекательность: загородное жилье рассматривается как инвестиция. Цены на землю и дома за городом более низкие, по сравнению с городскими, а с ростом там населения и, соответственно, спроса может вырасти и их стоимость.
В-третьих, стимулирующая политика государства: некоторые программы господдержки, такие как субсидии на покупку жилья или льготные ипотечные кредиты, могут также способствовать росту интереса к загородной недвижимости.
Согласно данным агентства, наиболее востребованными стали дома, расположенные в п. Вахмистрово, с. Нижний-Саянтуй, с. Сотниково, п. Забайкальский и п. Зверосовхоз.
Недоступная ипотека
По словам экспертов, на фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке банка ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом, снижение рынка составит минимум 20%.
- В 2025 году рынок ипотеки не дотянет даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки продолжат сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку станут брать только в крайних случаях и в основном на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий Семейной и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками, — заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Несмотря на то, что в сентябре этого года президент России принял важное решение сохранить ставку по программам «Дальневосточная и «Арктическая» ипотеки на уровне не более 2% годовых, в октябре банки изменили условия получения кредита, и это ограничило доступ к льготной ипотеке для большинства целевых групп населения, что противоречит изначальным целям программы. В Бурятии в 2024 году по Дальневосточной ипотеке выдали 3,5 тыс. займов почти на 1,1 млрд рублей.
По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн неипотечных договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%. В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять высокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности она будет сохраняться весь следующий год. При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для жителей России необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтет воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем.
Между тем в начале осени основные банки-участники программы по льготной ипотеке отчитывались об израсходовании 90% выделенных в этом году из бюджета средств на Семейную ипотеку. После этого ряд банков начали приостанавливать выдачу льготной ипотеки. Недавно Владимир Путин на заседании по нацпроектам потребовал честно сообщать о лимитах по Семейной ипотеке.
«Давайте прямо людям скажем. Я понимаю, что надо бороться с инфляцией. Это ясно. Ну так по-честному надо сказать: «Вот мы в силу того-то, того-то... Вот по 2%. Лимит такой-то. Кто хочет, поспешите. Лимит закончится в середине года или в ноябре, декабре». Ну надо просто честно сказать об этом», — сказал президент.
Сможет ли государство реализовать свои амбициозные цели по обеспечению граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году, а также повысить доступность жилья на первичном рынке? Напомним, что обеспеченность жителей России жильем, по данным Росстата, составляет всего 28,8 кв. м на одного человека, а продолжение роста цен на жилье лишь увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что приведет к увеличению закредитованности и сделает непомерным груз ипотечных платежей.
«Прочие затраты» - причина удорожания новых квартир
По данным Росстата, в 2023 году ввод жилья в России достиг 110,44 млн кв. м. Таким образом, был зафиксирован абсолютный рекорд. Но, несмотря на впечатляющие темпы роста, отмечено неоправданное завышение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья.
Как отмечают эксперты в области недвижимости, новое жилье – это не «цемент и кирпич», а «прочие затраты», которые в итоге составляют больше половины от общей стоимости и не являются прозрачными. В целом рост цен на строительные материалы влияет на стоимость квадратного метра, но не так критично, как предполагалось. Согласно исследовательским данным, доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась до 27% в течение десяти лет анализируемого периода (2013 - 2023 гг.). А доля прочих затрат в динамике за десять лет, наоборот, выросла на 22%.
Если взять среднегодовую стоимость квадратного метра новой квартиры в России, которая была рассчитана как среднеарифметическая цена за четыре квартала, по данным Росстата, то она выходит 132 632 рубля за 2023 год.
В структуре указанной средней цены доля затрат на строительно-монтажные работы составляет 46% (в денежном эквиваленте это 61 457 рублей). Сюда входят материальные затраты (стоимость материалов, деталей и конструкций); затраты на оплату труда и единый социальный налог; амортизация основных средств; прочие затраты.
Остальные 54% (71 174 рубля) – это прибыль девелопера; затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок; стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории; получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры; затраты по вводу дома в эксплуатацию; затраты на рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам.
Получается, что строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными факторами роста цен. И высокая стоимость на первичное жилье обусловлена ростом доли «прочих затрат».
Почему «вторичка» дороже «первички»
Теперь попробуем разобраться, как обстоят дела на рынке жилья в нашем регионе. За последние десять лет, если основываться на данных службы государственной статистики по Республике Бурятия, цена на новую квартиру выросла почти в три раза. В 2014 году средняя стоимость квартиры, включая типовую и элитную, составляла 41 564 рубля за 1 кв. м. А в 2024 году усредненная цена на квартиру в новостройке составляет 108 699 рублей за 1 кв. м.
Интересная картина складывается на рынке вторичного жилья. По данным Бурятстата, стоимость вторичного жилья по Бурятии увеличилась в 2,4 раза, что немного ниже, чем в первичном сегменте. В денежном соотношении с 45 462 рублей за 1 кв. м в 2014 году цена выросла до 109 998 рублей в 2024 году.
Согласно данным риелторов, текущая стоимость в Улан-Удэ 1 кв. м квартиры в новостройке и жилых комплексах составляет 127 154 рубля, а на вторичном рынке – 137 627 рублей.
- Вторичное жилье зачастую расположено в уже развитых районах с хорошей инфраструктурой, с доступом к социальным объектам: школам, магазинам, транспорту, что является более привлекательным для покупателей.
Иногда квартира на вторичном рынке может быть представлена в хорошем состоянии и готовой к проживанию, что также может увеличивать ее цену, в то время как на первичном рынке покупателю может потребоваться время и средства на отделку или улучшения. Также вторичное жилье обычно рассматривается как более стабильная инвестиция. В условиях неопределенности на рынке новые жилые комплексы могут восприниматься покупателями как менее надежные, что усиливает интерес к уже существующим объектам, – говорит представитель пресс-службы АН «Этажи» Полина Житкова.
У замгендиректора АН «Владис» Сергея Некипелова относительно спроса на жилье другое мнение.
- Что касается новостроек на сегодняшний день в городе, все заточено на ипотеку с господдержкой, та же самая Семейная ипотека. У разных банков свои условия, но все увеличивают первоначальный взнос. Если, допустим, у человека есть наличные средства и за эту цену можно купить новостройку, то человек пойдет все-таки покупать в новостройке, потому что износ дома по новостройке намного меньше. Если мы вкладываемся, то должны понимать, что во вторичном жилье износ дома больше, и неизвестно, принесет ли какие-то дивиденды в будущем. Некоторые люди хотят быть первыми в своем жилье и сделать ремонт по своему усмотрению, чтобы жить в нем. В целом спрос на новостройки тоже сократился. Но это вряд ли приведет к глобальному снижению стоимости. Тем не менее новостройки в приоритете, по крайней мере, в нашем городе, - утверждает Сергей Некипелов.
Таким образом, эксперты подтверждают, что стоимость на вторичное жилье выше, чем в новостройках. После окончания действия массовой льготной ипотеки ставки по кредитам на первичном и вторичном рынке стали сравнимы. В связи с этим наблюдается перетекание спроса из новостроек в сегмент готового жилья.
Спрос на жилье
По мнению экспертов по работе с недвижимостью, в последние годы много предложений по новостройкам, что помогает компенсировать высокий спрос. Вместе с тем бурно растет рынок индивидуального жилья в столице Бурятии.
Одна из причин этого, по утверждению экспертов, – активный переезд жителей из районов республики в Улан-Удэ. Это способствует увеличению спроса на жилье, в том числе на загородное. Оно стало популярным по некоторым причинам. Во-первых, возможность индивидуального строительства, так как наличие земельных участков позволяет людям создавать жилье по собственным предпочтениям и требованиям, что особенно привлекает молодые семьи.
Во-вторых, инвестиционная привлекательность: загородное жилье рассматривается как инвестиция. Цены на землю и дома за городом более низкие, по сравнению с городскими, а с ростом там населения и, соответственно, спроса может вырасти и их стоимость.
В-третьих, стимулирующая политика государства: некоторые программы господдержки, такие как субсидии на покупку жилья или льготные ипотечные кредиты, могут также способствовать росту интереса к загородной недвижимости.
Согласно данным агентства, наиболее востребованными стали дома, расположенные в п. Вахмистрово, с. Нижний-Саянтуй, с. Сотниково, п. Забайкальский и п. Зверосовхоз.
Недоступная ипотека
По словам экспертов, на фоне исторически высоких рыночных ставок и изменившихся условий госпрограмм в 2025 году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. По оценке банка ВТБ, итоговые выдачи составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом, снижение рынка составит минимум 20%.
- В 2025 году рынок ипотеки не дотянет даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки продолжат сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку станут брать только в крайних случаях и в основном на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг. Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий Семейной и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками, — заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков.
Несмотря на то, что в сентябре этого года президент России принял важное решение сохранить ставку по программам «Дальневосточная и «Арктическая» ипотеки на уровне не более 2% годовых, в октябре банки изменили условия получения кредита, и это ограничило доступ к льготной ипотеке для большинства целевых групп населения, что противоречит изначальным целям программы. В Бурятии в 2024 году по Дальневосточной ипотеке выдали 3,5 тыс. займов почти на 1,1 млрд рублей.
По оценке ВТБ, по итогам 2024 года в России будет оформлено около 1,8 млн неипотечных договоров, их доля в сделках с недвижимостью вырастет до 60%. В 2025 году на динамику рынка жилищного кредитования по-прежнему будет влиять высокая стоимость кредитных средств. С учетом сигналов ЦБ РФ, с большой долей вероятности она будет сохраняться весь следующий год. При этом структура продаж поменяется. Собственное жилье будет оставаться для жителей России необходимым во многих ситуациях, а стоимость аренды продолжит расти. Поэтому часть клиентов предпочтет воспользоваться рыночными программами, рассчитывая на рефинансирование в будущем.
Между тем в начале осени основные банки-участники программы по льготной ипотеке отчитывались об израсходовании 90% выделенных в этом году из бюджета средств на Семейную ипотеку. После этого ряд банков начали приостанавливать выдачу льготной ипотеки. Недавно Владимир Путин на заседании по нацпроектам потребовал честно сообщать о лимитах по Семейной ипотеке.
«Давайте прямо людям скажем. Я понимаю, что надо бороться с инфляцией. Это ясно. Ну так по-честному надо сказать: «Вот мы в силу того-то, того-то... Вот по 2%. Лимит такой-то. Кто хочет, поспешите. Лимит закончится в середине года или в ноябре, декабре». Ну надо просто честно сказать об этом», — сказал президент.
Сможет ли государство реализовать свои амбициозные цели по обеспечению граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году, а также повысить доступность жилья на первичном рынке? Напомним, что обеспеченность жителей России жильем, по данным Росстата, составляет всего 28,8 кв. м на одного человека, а продолжение роста цен на жилье лишь увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, что приведет к увеличению закредитованности и сделает непомерным груз ипотечных платежей.
Теги
недвижимость
