Общество
03.09.2025 в 06:00
На рынке недвижимости Улан-Удэ разгорелся дикий ажиотаж
Спрос на квартиры растет небывалыми темпами
Текст: Дмитрий Родионов
Фото: архив «Номер один»
По данным «Авито Недвижимость», спрос на улан-удэнские новостройки вырос в июле этого года в 2,1 раза. Причем аналитики затрудняются объяснить причину столь внезапного появления большого числа состоятельных покупателей, которые оперируют наличными суммами в десятки миллионов рублей, не нуждаются в ипотеке и готовы приобретать недвижимость по завышенным ценам. В сложившейся ситуации разбирался корреспондент «Номер один».
Общероссийские тренды
Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июля 2025 года на первичном рынке жилья России. Согласно отчету, за год объем предложения новостроек на платформе увеличился на 34%, а за месяц - на 11%. Количество городов, где выбор жилья вырос, по сравнению с июлем 2024 года, достигло 34 из 42, участвовавших в исследовании.
Согласно данным ДОМ.РФ, объем предложения объектов в строительстве по итогам июля 2025 года достиг 118,4 млн кв. м, что на 2,6% больше, чем годом ранее (115,4 млн кв. м). Однако в крупнейших агломерациях зафиксирована противоположная тенденция: в Москве предложение сократилось на 2,1%, а в Санкт-Петербурге - на 15%.
В целом по стране спрос на новостройки за год вырос на 7%. Наибольший рост продемонстрировали студии (+21%), за ними следуют однокомнатные (+12%) и двухкомнатные (+8%) квартиры. Положительная динамика наблюдалась в 25 из 42 городов исследования. В частности, в Москве спрос увеличился на 4%. Месячная активность покупателей в целом по России выросла на 15%, однако в Улан-Удэ этот показатель взлетел в 2,1 раза. Особенно высокий рост зафиксирован в сегментах: двухкомнатные квартиры (+200%, рост в 3 раза), студии (+70%), трехкомнатные квартиры (+40%), однокомнатные квартиры (+110%, рост в 2,1 раза).
Механизм перегрева
Феноменальный рост цен, спровоцированный вливанием бюджетных средств определенным категориям граждан, побудил многих собственников в Улан-Удэ срочно выставлять на продажу свою недвижимость, как инвестиционную, так и ту, что ранее не планировалась к продаже. Как сообщают риелторы, началась массовая практика расторжения долгосрочных договоров аренды. Чтобы освободить квартиру для готового купить ее здесь и сейчас покупателя, собственники были готовы платить арендаторам серьезные неустойки, фактически выселяя их на улицу.
- В Улан-Удэ предложение выросло на 56%. Отдельно в городе за тот же период увеличился выбор однокомнатных (+28%), двухкомнатных (+62%), трехкомнатных квартир (+45%) и студий (+70%), - сообщается в анализе жилищной ситуации в Улан-Удэ.
Частично на спрос повлияло и уменьшение стоимости ипотеки.
Согласно данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России за месяц осталась неизменной. Однако в ряде городов цены снизились: так, во Владивостоке жилье подешевело на 5,9%, в Твери - на 3,4%, в Самаре - на 1,3%, в Липецке - на 1,2%, в Кирове - на 1%, а также еще в восьми городах. В Улан-Удэ за тот же период снижение зафиксировано только в сегменте трехкомнатных квартир - на 2%.
По информации ДОМ.РФ, средняя цена проданного квадратного метра в новостройках по России в июле 2025 года достигла 199 тыс. рублей.
Самые доступные цены на новостройки в июле 2025 года, по данным «Авито Недвижимость», зафиксированы в Смоленске (100 тыс. руб./кв. м), Липецке (102 тыс. руб.), а также в Ярославле и Ставрополе (по 105 тыс. руб.). В число городов с наименьшей стоимостью также вошли Брянск (109 тыс. руб.), Иваново (111 тыс. руб.), Тверь и Саратов (по 112 тыс. руб./кв. м).
На противоположном конце рейтинга расположились: Сочи (481 тыс. руб.), Москва (460 тыс. руб.), Санкт-Петербург (250 тыс. руб.), Казань (236 тыс. руб.) и Владивосток (202 тыс. руб.).
При этом Улан-Удэ со средней ценой 165 тыс. руб. за кв. м заметно опередил по стоимости Томск и Красноярск (по 142 тыс. руб.), а также Краснодар (158 тыс. руб.). Цена в столице Бурятии пока уступает лишь Иркутску (175 тыс. руб.), однако динамика роста позволяет прогнозировать скорое выравнивание цен с этим городом-соседом.
Финансовая волна
По словам риелторов, высокие цены на недвижимость в Улан-Удэ продолжительное время поддерживаются значительными страховыми выплатами участникам СВО. Речь идет о компенсациях за ранения (в среднем 3-4 млн рублей) и в случае гибели военнослужащих (в среднем около 15 млн рублей).
- В 2025 году мы наблюдаем прирост числа родственников военнослужащих, приобретающих жилье в Улан-Удэ, это оказывает заметное влияние на спрос, - говорит Светлана.
Существенное влияние на рынок недвижимости Улан-Удэ в 2025 году оказали выплаты семьям военнослужащих, признанных без вести пропавшими в ходе СВО. Ключевым фактором стало упрощение с 2024 года судебной процедуры признания таких бойцов погибшими, что позволило родственникам значительно быстрее получать положенные страховые компенсации.
Ранее, как сообщал «Номер один», для этого требовалась обширная доказательная база, включающая показания непосредственных свидетелей. В 2023 году уполномоченный по правам человека в Бурятии Юлия Жамбалова проводила многочисленные встречи с родственниками, которые жаловались на сложности с получением информации о судьбе военнослужащих и оформлением выплат.
В результате суды начали оперативно присваивать статус погибшего и утверждать выплаты государственной поддержки. Для этого, однако, необходимо было выждать установленные законом сроки, составляющие от шести месяцев и более.
Таким образом, к весне-лету 2025 года была обработана значительная часть накопившихся дел о без вести пропавших. Это привело к тому, что множество семей в Бурятии стали получать на счета крупные компенсационные выплаты от государства. Основная часть этих средств была направлена на приобретение недвижимости, а также, в меньшей степени, на покупку автомобилей.
- Этих средств в среднем хватает на покупку двух квартир в Улан-Удэ и автомобиля либо двух квартир на вторичном рынке и на первоначальный взнос по ДВИ (Дальневосточная ипотека) и квартиры на первичном, - сообщила Светлана, улан-удэнский риелтор.
Но насколько этот механизм будет и дальше работать для обеспечения жильем родственников участников СВО и поддерживать стоимость жилья на рынке недвижимости?
Выплаты не бесконечны
Как отмечает улан-удэнский экономист Анатолий Думнов, фактор страховых выплат и его влияние на рост цен квадратного метра в Бурятии будет действовать до того момента, пока эти выплаты будут идти. Как только они закончатся, понадобится несколько месяцев для того, чтобы рынок пришел в равновесие.
- Цены в Улан-Удэ выше, чем во-многих крупных городах запада России и Сибири, обладающих более высоким экономическим потенциалом, емким рынком, возможностью найти высокооплачиваемую работу и, главное, более теплым климатом, как, например, в Краснодаре, Ставрополе или Самаре, что довольно странно и выглядит искусственным всплеском. Иных причин для роста, кроме выплат крупных бюджетных средств отдельным категориям населения и субсидируемой государством Дальневосточной ипотеки, пока не просматривается, - полагает он.
Поэтому, как только этот поток бюджетных средств начнет иссякать, а это возможно уже на стадии мирных переговоров российско-украинского конфликта или перехода его в «замороженное состояние», то ситуация может кардинально измениться для рынка.
В этом случае, на протяжении от нескольких месяцев до полугода, может снизиться число страховых выплат как самим участникам СВО (по ранению), так и их родственникам (в случае гибели на фронте).
- Тогда рынок получит сигнал - пора снижать цены. Но уже сегодня можно сказать, что купившие жилье на столь высоких уровнях позже не смогут продать его дороже, - полагает эксперт.
Отметим, что рост цен на недвижимость наблюдается не только в Бурятии. Аналогичная динамика зафиксирована в других регионах с высоким числом участников СВО: в Барнауле (149 тыс. руб./кв. м), Иркутской области (175 тыс. руб.) и Хабаровске (185 тыс. руб.).
Парадоксально, но искусственный рост цен создал улан-удэнским продавцам неожиданный шанс: продав квартиру по завышенной цене, они могут позволить себе переезд в другой город. Это грозит республике новой волной миграции, усугубляя и без того сложную демографическую ситуацию. Галопирующая стоимость «квадрата» не только вытесняет местных жителей с рынка, но и буквально выталкивает их из региона в поисках более доступного жилья.
Общероссийские тренды
Специалисты «Авито Недвижимости» подвели итоги июля 2025 года на первичном рынке жилья России. Согласно отчету, за год объем предложения новостроек на платформе увеличился на 34%, а за месяц - на 11%. Количество городов, где выбор жилья вырос, по сравнению с июлем 2024 года, достигло 34 из 42, участвовавших в исследовании.
Согласно данным ДОМ.РФ, объем предложения объектов в строительстве по итогам июля 2025 года достиг 118,4 млн кв. м, что на 2,6% больше, чем годом ранее (115,4 млн кв. м). Однако в крупнейших агломерациях зафиксирована противоположная тенденция: в Москве предложение сократилось на 2,1%, а в Санкт-Петербурге - на 15%.
В целом по стране спрос на новостройки за год вырос на 7%. Наибольший рост продемонстрировали студии (+21%), за ними следуют однокомнатные (+12%) и двухкомнатные (+8%) квартиры. Положительная динамика наблюдалась в 25 из 42 городов исследования. В частности, в Москве спрос увеличился на 4%. Месячная активность покупателей в целом по России выросла на 15%, однако в Улан-Удэ этот показатель взлетел в 2,1 раза. Особенно высокий рост зафиксирован в сегментах: двухкомнатные квартиры (+200%, рост в 3 раза), студии (+70%), трехкомнатные квартиры (+40%), однокомнатные квартиры (+110%, рост в 2,1 раза).
Механизм перегрева
Феноменальный рост цен, спровоцированный вливанием бюджетных средств определенным категориям граждан, побудил многих собственников в Улан-Удэ срочно выставлять на продажу свою недвижимость, как инвестиционную, так и ту, что ранее не планировалась к продаже. Как сообщают риелторы, началась массовая практика расторжения долгосрочных договоров аренды. Чтобы освободить квартиру для готового купить ее здесь и сейчас покупателя, собственники были готовы платить арендаторам серьезные неустойки, фактически выселяя их на улицу.
- В Улан-Удэ предложение выросло на 56%. Отдельно в городе за тот же период увеличился выбор однокомнатных (+28%), двухкомнатных (+62%), трехкомнатных квартир (+45%) и студий (+70%), - сообщается в анализе жилищной ситуации в Улан-Удэ.
Частично на спрос повлияло и уменьшение стоимости ипотеки.
Согласно данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России за месяц осталась неизменной. Однако в ряде городов цены снизились: так, во Владивостоке жилье подешевело на 5,9%, в Твери - на 3,4%, в Самаре - на 1,3%, в Липецке - на 1,2%, в Кирове - на 1%, а также еще в восьми городах. В Улан-Удэ за тот же период снижение зафиксировано только в сегменте трехкомнатных квартир - на 2%.
По информации ДОМ.РФ, средняя цена проданного квадратного метра в новостройках по России в июле 2025 года достигла 199 тыс. рублей.
Самые доступные цены на новостройки в июле 2025 года, по данным «Авито Недвижимость», зафиксированы в Смоленске (100 тыс. руб./кв. м), Липецке (102 тыс. руб.), а также в Ярославле и Ставрополе (по 105 тыс. руб.). В число городов с наименьшей стоимостью также вошли Брянск (109 тыс. руб.), Иваново (111 тыс. руб.), Тверь и Саратов (по 112 тыс. руб./кв. м).
На противоположном конце рейтинга расположились: Сочи (481 тыс. руб.), Москва (460 тыс. руб.), Санкт-Петербург (250 тыс. руб.), Казань (236 тыс. руб.) и Владивосток (202 тыс. руб.).
При этом Улан-Удэ со средней ценой 165 тыс. руб. за кв. м заметно опередил по стоимости Томск и Красноярск (по 142 тыс. руб.), а также Краснодар (158 тыс. руб.). Цена в столице Бурятии пока уступает лишь Иркутску (175 тыс. руб.), однако динамика роста позволяет прогнозировать скорое выравнивание цен с этим городом-соседом.
Финансовая волна
По словам риелторов, высокие цены на недвижимость в Улан-Удэ продолжительное время поддерживаются значительными страховыми выплатами участникам СВО. Речь идет о компенсациях за ранения (в среднем 3-4 млн рублей) и в случае гибели военнослужащих (в среднем около 15 млн рублей).
- В 2025 году мы наблюдаем прирост числа родственников военнослужащих, приобретающих жилье в Улан-Удэ, это оказывает заметное влияние на спрос, - говорит Светлана.
Существенное влияние на рынок недвижимости Улан-Удэ в 2025 году оказали выплаты семьям военнослужащих, признанных без вести пропавшими в ходе СВО. Ключевым фактором стало упрощение с 2024 года судебной процедуры признания таких бойцов погибшими, что позволило родственникам значительно быстрее получать положенные страховые компенсации.
Ранее, как сообщал «Номер один», для этого требовалась обширная доказательная база, включающая показания непосредственных свидетелей. В 2023 году уполномоченный по правам человека в Бурятии Юлия Жамбалова проводила многочисленные встречи с родственниками, которые жаловались на сложности с получением информации о судьбе военнослужащих и оформлением выплат.
В результате суды начали оперативно присваивать статус погибшего и утверждать выплаты государственной поддержки. Для этого, однако, необходимо было выждать установленные законом сроки, составляющие от шести месяцев и более.
Таким образом, к весне-лету 2025 года была обработана значительная часть накопившихся дел о без вести пропавших. Это привело к тому, что множество семей в Бурятии стали получать на счета крупные компенсационные выплаты от государства. Основная часть этих средств была направлена на приобретение недвижимости, а также, в меньшей степени, на покупку автомобилей.
- Этих средств в среднем хватает на покупку двух квартир в Улан-Удэ и автомобиля либо двух квартир на вторичном рынке и на первоначальный взнос по ДВИ (Дальневосточная ипотека) и квартиры на первичном, - сообщила Светлана, улан-удэнский риелтор.
Но насколько этот механизм будет и дальше работать для обеспечения жильем родственников участников СВО и поддерживать стоимость жилья на рынке недвижимости?
Выплаты не бесконечны
Как отмечает улан-удэнский экономист Анатолий Думнов, фактор страховых выплат и его влияние на рост цен квадратного метра в Бурятии будет действовать до того момента, пока эти выплаты будут идти. Как только они закончатся, понадобится несколько месяцев для того, чтобы рынок пришел в равновесие.
- Цены в Улан-Удэ выше, чем во-многих крупных городах запада России и Сибири, обладающих более высоким экономическим потенциалом, емким рынком, возможностью найти высокооплачиваемую работу и, главное, более теплым климатом, как, например, в Краснодаре, Ставрополе или Самаре, что довольно странно и выглядит искусственным всплеском. Иных причин для роста, кроме выплат крупных бюджетных средств отдельным категориям населения и субсидируемой государством Дальневосточной ипотеки, пока не просматривается, - полагает он.
Поэтому, как только этот поток бюджетных средств начнет иссякать, а это возможно уже на стадии мирных переговоров российско-украинского конфликта или перехода его в «замороженное состояние», то ситуация может кардинально измениться для рынка.
В этом случае, на протяжении от нескольких месяцев до полугода, может снизиться число страховых выплат как самим участникам СВО (по ранению), так и их родственникам (в случае гибели на фронте).
- Тогда рынок получит сигнал - пора снижать цены. Но уже сегодня можно сказать, что купившие жилье на столь высоких уровнях позже не смогут продать его дороже, - полагает эксперт.
Отметим, что рост цен на недвижимость наблюдается не только в Бурятии. Аналогичная динамика зафиксирована в других регионах с высоким числом участников СВО: в Барнауле (149 тыс. руб./кв. м), Иркутской области (175 тыс. руб.) и Хабаровске (185 тыс. руб.).
Парадоксально, но искусственный рост цен создал улан-удэнским продавцам неожиданный шанс: продав квартиру по завышенной цене, они могут позволить себе переезд в другой город. Это грозит республике новой волной миграции, усугубляя и без того сложную демографическую ситуацию. Галопирующая стоимость «квадрата» не только вытесняет местных жителей с рынка, но и буквально выталкивает их из региона в поисках более доступного жилья.
Теги
недвижимость