Общество
26.01.2026 в 06:00
Жители Бурятии готовы завалить строителей исками
Строительный рынок республики рискует утонуть в штрафах
Текст: Дмитрий Родионов
Фото: архив «Номер один»
С 1 января 2026 года отменен мораторий на подачу исков на застройщиков, которые запаздывают с вводом домов в эксплуатацию. Это приведет к валу исков к строителям и может обрушить рынок новостроек в Бурятии. В особенно сложной ситуации окажутся застройщики, которые продавали квадратные метры по ценам ниже рынка, и у них не осталось подушек безопасности, позволяющих достраивать жилье вовремя и в срок. Ведь рентабельность бизнеса за последний год из-за грабительских ставок банков, подорожания услуг строителей и стройматериалов резко снизилась в Улан-Удэ и редко когда превышает 10 - 20%. В ситуации разбирался «Номер один».
Началось с пандемии
В Бурятии первый мораторий на взыскание неустоек и пеней за срыв сроков ввода домов по договорам долевого участия введен еще в апреле 2020 года в условиях пандемии COVID-19. Этот временный запрет был необходим для стабилизации строительного сектора в сложных экономических условиях, когда застройщики испытывали значительные финансовые трудности. В 2021 году мораторий не продлевался, однако в марте 2022 года его вновь возобновили, продлив на полтора года. В 2023 году действие моратория завершилось, а уже весной 2024 года снова введен третий по счету мораторий, просуществовавший до конца декабря 2025 года.
Теперь, когда последний из этих временных запретов завершился 31 декабря 2025 года, перед участниками рынка возникают новые правила и нюансы обращения с неустойками и пенями.
С 1 января 2026 года официально объявлено, что взыскание штрафных санкций за нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых домов по договорам долевого участия вернулось к стандартной практике. Дольщики имеют право сразу обращаться в суд с требованием взыскать неустойки, пеню и штрафы в обычном режиме. В то же время требования по долгам, возникшим до начала 2026 года, сохраняют силу, но их исполнение отложено до конца 2026 года, то есть официально взыскать или исполнить такие обязательства можно будет только после этого срока. Это связано с тем, что в период действия моратория суды откладывали исполнение решений о взыскании старых неустоек, и эта отсрочка сохраняется.
Не все так просто
Как отмечают бурятские юристы, важно отметить, что долги за просрочки, возникшие до 2026 года, не списываются автоматически. Они продолжают оставаться в силе, и дольщики имеют законное право требовать их взыскания, однако программы исполнения решений по старым задолженностям отсрочены до конца 2026 года. В связи с этим есть риск, что требования за старые нарушения могут не получить немедленного удовлетворения, а их исполнение будет выполнено только после указанного срока.
Ранее мы сообщали, что правительство РФ активно работает над мерами поддержки застройщиков, чтобы улучшить ситуацию в отрасли. Рассматривается возможность предоставления им рассрочки по выплате накопленных штрафов сроком до трех лет, что должно помочь снизить риск массовых банкротств и обеспечить сохранение темпов строительства. Такой подход поможет сгладить переходный период и обеспечить стабильность рынка.
- В Бурятии один из застройщиков еще пару лет назад продавал на стадии котлована жилье по 60 - 70 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня новое жилье достигает цены в 150 тыс. рублей и выше за «квадрат». Этот застройщик имеет довольно большие объемы просрочек по вводу квартир, и вполне ожидаемо, что пойдет вал исков в суд. Тогда компания, которая и так не слишком хорошо стоит на ногах, может повалиться на бок. Но в любом случае дольщики получат назад свои деньги, - сказал в приватной беседе один из крупных участников строительного рынка Бурятии.
Деньги вернут после банкротства
- Только вопрос: какие деньги им вернут банки в рамках проектного финансирования объектов - 70 тысяч за «квадрат»? Что они смогут сегодня купить на них? - продолжает наш собеседник.
По его словам, это очень напоминает ситуацию десятилетней давности в Улан-Удэ, когда в 2016 году заморозили строительство многоэтажного комплекса на улице Сахьяновой, 9.
Проблема с эти объектом возникла из-за выявленных недостатков в проектной документации и нарушений в ходе строительных работ, что привело к задержкам в завершении строительства и рискам для дольщиков. Эти вопросы вызвали необходимость в проведении независимой экспертизы, которая выявила наличие определенных конструктивных и технических недостатков, а также необходимость дополнительных исследований для определения объема работ по устранению обнаруженных дефектов.
Для решения ситуации федеральный Фонд дольщиков совместно с республиканскими органами в 2021 году компенсировал финансовые затраты пострадавших дольщиков.
С одной стороны, проблема дольщиков была решена, все отчитались о выполнении и выплатили всем без исключения компенсации за счет федеральных средств. Одно только но - дольщики оплатили в 2014 - 2015 гг. стоимость «квадрата» в 30 тыс. рублей. В 2021 году им выплатили в среднем за него около 40 - 45 тыс. рублей. Однако сейчас они бы продали эти же «квадраты» в три раза дороже.
Рост исков неизбежен
Как отразится отмена моратория на числе исков от дольщиков Бурятии?
- С большой вероятностью, можно прогнозировать увеличение количества исков к застройщикам. Отмена моратория распространяется на два вида нарушений: сроков передачи объекта долевого строительства и сроков устранения строительных недостатков, - комментирует ситуацию улан-удэнский юрист Ольга Иванова.
По ее словам, по первому виду нарушений необходимо учитывать тот факт, что штрафы начисляются за просрочку не по вводу, а по дате передачи квартиры дольщику. И здесь, во-первых, как правило, в договорах долевого участия устанавливается шестимесячный срок от момента введения дома в эксплуатацию до момента передачи объекта дольщику.
А во-вторых, застройщики срок ввода дома в эксплуатацию зачастую устанавливают «с запасом».
В-третьих, использование при расчетах с дольщиками счета эскроу уже является действенным инструментом влияния на девелопера. В условиях высокой инфляции застройщику выгодно быстрее завершить проект и получить за него деньги.
Поэтому «по фактам несвоевременной передачи квартир участникам договора долевого участия рост исков не должен быть значительным».
Другое дело - взыскание с застройщика неустойки и штрафа за нарушение сроков устранения строительных недостатков. За период моратория накопилось огромное число дольщиков, в том числе и в нашем регионе, недовольных качеством сдаваемого жилья. Скорее всего, именно в этой сфере будет максимальный рост предъявляемых исков.
- Предполагаю, что в суд пойдут не только добросовестные покупатели, но и желающие заработать на штрафах, так называемые «потребители-террористы». Поэтому немалая доля исков придется и на их счет, - отмечает Ольга Иванова.
Юрист сомневается, что отмена моратория на подачу исков на застройщиков способна вызвать волну банкротств строителей.
- В данном случае скорее можно говорить об очистке рынка от неблагонадежных компаний, угроза банкротства которых наиболее вероятна, и то при соблюдении целого ряда условий и наличии иных задолженностей (перед работниками, поставщиками, контрагентами, налоговыми органами).
Цены на жилье вырастут?
Дисциплинированный, добросовестный застройщик с устойчивой финансовой моделью и выстроенными бизнес-процессами имеет минимальные риски от отмены моратория в виде снижения доли прибыли из-за трат на судебные издержки.
А терять маржу девелоперы, как и любые другие предприниматели, не готовы, поэтому можно ожидать повышения стоимости жилой недвижимости, за счет которого застройщики будут покрывать свои финансовые риски. И, как следствие, рост цены жилья вкупе с ограничением Семейной ипотеки с 1 февраля этого года снизит возможность покупки квартиры в новостройке для потенциальных покупателей, что в целом может негативно отразиться на рынке недвижимости, полагает эксперт.
Отмечается, что процедура взыскания неустойки с застройщика, начиная от направления претензии и до момента передачи исполнительного листа в Службу судебных приставов, занимает в среднем до шести месяцев. Именно поэтому застройщики Бурятии в полной мере ощутят финансовые последствия отмены моратория лишь во второй половине года.
Положительным фактором отмены моратория может стать повышение стандартов исполнительской дисциплины застройщиков в части сроков строительства. С другой стороны, за счет чего произойдет это ускорение: за счет оптимизации рабочих процессов или снижения качества сдаваемого жилья? Пытаясь успеть в срок, застройщики могут сдавать квартиры с недоделками и дефектами. Для них это станет лавированием между молотом и наковальней: нарушить срок, но соблюсти требования к качеству или сдать вовремя, но с недостатками.
Судя по всему, на рынке останутся сильные, финансово устойчивые строительные компании с большим опытом работы, которые в условиях любого законодательства четко соблюдают требования как к срокам, так и к качеству сдаваемого жилья. Что для покупателя является несомненным плюсом.
Но, с другой стороны, застройщики могут начать специально закладывать более длительные сроки строительства объектов с целью минимизации рисков получить штрафы.
Началось с пандемии
В Бурятии первый мораторий на взыскание неустоек и пеней за срыв сроков ввода домов по договорам долевого участия введен еще в апреле 2020 года в условиях пандемии COVID-19. Этот временный запрет был необходим для стабилизации строительного сектора в сложных экономических условиях, когда застройщики испытывали значительные финансовые трудности. В 2021 году мораторий не продлевался, однако в марте 2022 года его вновь возобновили, продлив на полтора года. В 2023 году действие моратория завершилось, а уже весной 2024 года снова введен третий по счету мораторий, просуществовавший до конца декабря 2025 года.
Теперь, когда последний из этих временных запретов завершился 31 декабря 2025 года, перед участниками рынка возникают новые правила и нюансы обращения с неустойками и пенями.
С 1 января 2026 года официально объявлено, что взыскание штрафных санкций за нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых домов по договорам долевого участия вернулось к стандартной практике. Дольщики имеют право сразу обращаться в суд с требованием взыскать неустойки, пеню и штрафы в обычном режиме. В то же время требования по долгам, возникшим до начала 2026 года, сохраняют силу, но их исполнение отложено до конца 2026 года, то есть официально взыскать или исполнить такие обязательства можно будет только после этого срока. Это связано с тем, что в период действия моратория суды откладывали исполнение решений о взыскании старых неустоек, и эта отсрочка сохраняется.
Не все так просто
Как отмечают бурятские юристы, важно отметить, что долги за просрочки, возникшие до 2026 года, не списываются автоматически. Они продолжают оставаться в силе, и дольщики имеют законное право требовать их взыскания, однако программы исполнения решений по старым задолженностям отсрочены до конца 2026 года. В связи с этим есть риск, что требования за старые нарушения могут не получить немедленного удовлетворения, а их исполнение будет выполнено только после указанного срока.
Ранее мы сообщали, что правительство РФ активно работает над мерами поддержки застройщиков, чтобы улучшить ситуацию в отрасли. Рассматривается возможность предоставления им рассрочки по выплате накопленных штрафов сроком до трех лет, что должно помочь снизить риск массовых банкротств и обеспечить сохранение темпов строительства. Такой подход поможет сгладить переходный период и обеспечить стабильность рынка.
- В Бурятии один из застройщиков еще пару лет назад продавал на стадии котлована жилье по 60 - 70 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня новое жилье достигает цены в 150 тыс. рублей и выше за «квадрат». Этот застройщик имеет довольно большие объемы просрочек по вводу квартир, и вполне ожидаемо, что пойдет вал исков в суд. Тогда компания, которая и так не слишком хорошо стоит на ногах, может повалиться на бок. Но в любом случае дольщики получат назад свои деньги, - сказал в приватной беседе один из крупных участников строительного рынка Бурятии.
Деньги вернут после банкротства
- Только вопрос: какие деньги им вернут банки в рамках проектного финансирования объектов - 70 тысяч за «квадрат»? Что они смогут сегодня купить на них? - продолжает наш собеседник.
По его словам, это очень напоминает ситуацию десятилетней давности в Улан-Удэ, когда в 2016 году заморозили строительство многоэтажного комплекса на улице Сахьяновой, 9.
Проблема с эти объектом возникла из-за выявленных недостатков в проектной документации и нарушений в ходе строительных работ, что привело к задержкам в завершении строительства и рискам для дольщиков. Эти вопросы вызвали необходимость в проведении независимой экспертизы, которая выявила наличие определенных конструктивных и технических недостатков, а также необходимость дополнительных исследований для определения объема работ по устранению обнаруженных дефектов.
Для решения ситуации федеральный Фонд дольщиков совместно с республиканскими органами в 2021 году компенсировал финансовые затраты пострадавших дольщиков.
С одной стороны, проблема дольщиков была решена, все отчитались о выполнении и выплатили всем без исключения компенсации за счет федеральных средств. Одно только но - дольщики оплатили в 2014 - 2015 гг. стоимость «квадрата» в 30 тыс. рублей. В 2021 году им выплатили в среднем за него около 40 - 45 тыс. рублей. Однако сейчас они бы продали эти же «квадраты» в три раза дороже.
Рост исков неизбежен
Как отразится отмена моратория на числе исков от дольщиков Бурятии?
- С большой вероятностью, можно прогнозировать увеличение количества исков к застройщикам. Отмена моратория распространяется на два вида нарушений: сроков передачи объекта долевого строительства и сроков устранения строительных недостатков, - комментирует ситуацию улан-удэнский юрист Ольга Иванова.
По ее словам, по первому виду нарушений необходимо учитывать тот факт, что штрафы начисляются за просрочку не по вводу, а по дате передачи квартиры дольщику. И здесь, во-первых, как правило, в договорах долевого участия устанавливается шестимесячный срок от момента введения дома в эксплуатацию до момента передачи объекта дольщику.
А во-вторых, застройщики срок ввода дома в эксплуатацию зачастую устанавливают «с запасом».
В-третьих, использование при расчетах с дольщиками счета эскроу уже является действенным инструментом влияния на девелопера. В условиях высокой инфляции застройщику выгодно быстрее завершить проект и получить за него деньги.
Поэтому «по фактам несвоевременной передачи квартир участникам договора долевого участия рост исков не должен быть значительным».
Другое дело - взыскание с застройщика неустойки и штрафа за нарушение сроков устранения строительных недостатков. За период моратория накопилось огромное число дольщиков, в том числе и в нашем регионе, недовольных качеством сдаваемого жилья. Скорее всего, именно в этой сфере будет максимальный рост предъявляемых исков.
- Предполагаю, что в суд пойдут не только добросовестные покупатели, но и желающие заработать на штрафах, так называемые «потребители-террористы». Поэтому немалая доля исков придется и на их счет, - отмечает Ольга Иванова.
Юрист сомневается, что отмена моратория на подачу исков на застройщиков способна вызвать волну банкротств строителей.
- В данном случае скорее можно говорить об очистке рынка от неблагонадежных компаний, угроза банкротства которых наиболее вероятна, и то при соблюдении целого ряда условий и наличии иных задолженностей (перед работниками, поставщиками, контрагентами, налоговыми органами).
Цены на жилье вырастут?
Дисциплинированный, добросовестный застройщик с устойчивой финансовой моделью и выстроенными бизнес-процессами имеет минимальные риски от отмены моратория в виде снижения доли прибыли из-за трат на судебные издержки.
А терять маржу девелоперы, как и любые другие предприниматели, не готовы, поэтому можно ожидать повышения стоимости жилой недвижимости, за счет которого застройщики будут покрывать свои финансовые риски. И, как следствие, рост цены жилья вкупе с ограничением Семейной ипотеки с 1 февраля этого года снизит возможность покупки квартиры в новостройке для потенциальных покупателей, что в целом может негативно отразиться на рынке недвижимости, полагает эксперт.
Отмечается, что процедура взыскания неустойки с застройщика, начиная от направления претензии и до момента передачи исполнительного листа в Службу судебных приставов, занимает в среднем до шести месяцев. Именно поэтому застройщики Бурятии в полной мере ощутят финансовые последствия отмены моратория лишь во второй половине года.
Положительным фактором отмены моратория может стать повышение стандартов исполнительской дисциплины застройщиков в части сроков строительства. С другой стороны, за счет чего произойдет это ускорение: за счет оптимизации рабочих процессов или снижения качества сдаваемого жилья? Пытаясь успеть в срок, застройщики могут сдавать квартиры с недоделками и дефектами. Для них это станет лавированием между молотом и наковальней: нарушить срок, но соблюсти требования к качеству или сдать вовремя, но с недостатками.
Судя по всему, на рынке останутся сильные, финансово устойчивые строительные компании с большим опытом работы, которые в условиях любого законодательства четко соблюдают требования как к срокам, так и к качеству сдаваемого жилья. Что для покупателя является несомненным плюсом.
Но, с другой стороны, застройщики могут начать специально закладывать более длительные сроки строительства объектов с целью минимизации рисков получить штрафы.