Общество
05.02.2026 в 06:00
В Бурятии происходит разворот на рынке новостроек
Это связано с ужесточением условий выдачи самой популярной ипотеки
Текст: Дмитрий Родионов
Фото: архив «Номер один»
Минфин с 1 февраля из-за нехватки денег в бюджете изменил правила выдачи самого популярного в республике ипотечного кредита с государственной поддержкой - Семейной ипотеки. Одним из ключевых изменений стало ограничение на оформление льготной ипотеки — теперь на семью разрешено оформить только одну такую льготную ипотеку. Также в новых правилах указано, что в качестве созаемщиков должны выступать оба совершеннолетних члена семьи. Раньше каждый из супругов мог оформить отдельную льготную ипотеку, однако теперь эта возможность исчезла. Рынок уже отреагировал на спад бюджетной поддержки падением спроса.
Бюджет экономит
До 1 февраля спрос на новостройки в Улан-Удэ держался во многом благодаря возможности для инвесторов набирать по несколько ипотечных займов.
Ставки по Семейной ипотеке исключительно низкие (6% годовых) за счет того, что федеральный бюджет компенсировал банкам разницу между рыночной ставкой в 20% и льготной. Банки хорошо на этом зарабатывали, граждане тоже.
- Могли бы взять Дальневосточную ипотеку, но нам более выгодной вышла Семейная, потому что мы купили две студии: одна - в Сочи, другая - в Краснодаре. Там более перспективно их сдавать, чем в Улан-Удэ, поскольку туда уезжает население. К тому же по ипотеке ДФО нельзя купить жилье в других регионах. Поэтому, когда узнали, что Семейную ипотеку фактически нам запрещают, то успели оформить кредиты до февраля, - рассказывает покупательница жилья из Улан-Удэ Наталья.
В Бурятии представитель одного из банков подтверждает, что «был очень высокий спрос на покупку новостроек в других регионах до 1 февраля. Сейчас большинство сделок у тех семей, кто покупал не одну квартиру, завершено, и спрос снизился».
Родственники помогут
Помимо фактического запрета на льготные займы на покупку двух и более квартир в рамках семьи, в минфине предусмотрели возможность для банков подстраховать свои кредитные портфели. Так, если семейного дохода для получения льготного кредита будет недостаточно, семейные пары смогут привлекать к выплатам третьих лиц в качестве заемщиков. Такой вариант остается актуальным, что даст возможность увеличить сумму займа и улучшить шансы на его одобрение при недостаточном доходе. Например, привлечь добрых и бескорыстных родственников, готовых взять на себя часть долгов.
Как отмечают риелторы, сегодня в России и Бурятии на фоне текущего экономического кризиса в жилом строительстве наблюдается значительное снижение объемов продаж недвижимости, что негативно сказывается на финансовом состоянии крупных застройщиков и на реализации масштабных проектов. Согласно последним данным, ведущие девелоперы страны отметили снижение выручки за 2025 год, что стало следствием нескольких факторов, системно усугубляющих ситуацию.
Одной из ключевых причин кризиса на рынке жилья является сокращение не только объемов льготных ипотечных программ, которые ранее стимулировали спрос на новостройки. В условиях снижения предложения на рынке новостроек, вызванного затягиванием сроков сдачи объектов, спрос постепенно уходит, а покупатели вынуждены искать альтернативные варианты жилья или откладывать покупку вовсе.
Инвестиции пора отложить
- Проблемы в экономике нарастают, и сегодня не время для долгосрочных инвестиций в недвижимость, если это не связано с льготными программами и необходимостью где-то жить. Недвижимость имеет высокую потребительскую ценность, но я бы не рекомендовал сейчас подписываться по новыми займами на десятилетия. Сегодня неясно, что произойдет с нами через год. А здесь вы подписываетесь на десятилетия. И если вы не сможете обслуживать по каким-то причинам кредит, например, в случае потери работы, придется срочно продавать новостройку. В этом случае потеря значительной части вложенного неизбежна. Поэтому недвижимость сейчас становится рискованным активом, приобретение которой может быть оправданным лишь когда у вас нет жилья и владение им вам понадобится на очень долгий срок. Время жилищных спекуляций прошло, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Масловский.
По данным отделения Национального банка по Республике Бурятия Сибирского главного управления Центрального банка, ипотечный портфель (задолженность населения по ипотеке) в республике на 1 января 2026 года составил 156 млрд рублей. Годом ранее задолженность составляла 129 млрд рублей. При этом доля просрочки в портфеле за год удвоилась, с 0,2% до 0,4%.
Добавим, что по состоянию на конец января в Улан-Удэ цены на новостройки с предчистовой отделкой (White Box) подбираются к 10 млн рублей за двухкомнатную квартиру, причем в отдаленных кварталах. При этом, чтобы завершить ремонт в такой квартире (обои, ламинат, сантехника) необходимо потратить еще минимум 10 тыс. рублей за один квадратный метр. А на вторичном рынке готовую квартиру можно приобрести на 20 - 30% дешевле, поскольку там льготная ипотека не действует. Ситуация напоминает покупку нового автомобиля, когда при выезде из автосалона цена сразу же падает. Выбор, который сегодня стоит перед будущими ипотечниками, весьма непрост.
Бюджет экономит
До 1 февраля спрос на новостройки в Улан-Удэ держался во многом благодаря возможности для инвесторов набирать по несколько ипотечных займов.
Ставки по Семейной ипотеке исключительно низкие (6% годовых) за счет того, что федеральный бюджет компенсировал банкам разницу между рыночной ставкой в 20% и льготной. Банки хорошо на этом зарабатывали, граждане тоже.
- Могли бы взять Дальневосточную ипотеку, но нам более выгодной вышла Семейная, потому что мы купили две студии: одна - в Сочи, другая - в Краснодаре. Там более перспективно их сдавать, чем в Улан-Удэ, поскольку туда уезжает население. К тому же по ипотеке ДФО нельзя купить жилье в других регионах. Поэтому, когда узнали, что Семейную ипотеку фактически нам запрещают, то успели оформить кредиты до февраля, - рассказывает покупательница жилья из Улан-Удэ Наталья.
В Бурятии представитель одного из банков подтверждает, что «был очень высокий спрос на покупку новостроек в других регионах до 1 февраля. Сейчас большинство сделок у тех семей, кто покупал не одну квартиру, завершено, и спрос снизился».
Родственники помогут
Помимо фактического запрета на льготные займы на покупку двух и более квартир в рамках семьи, в минфине предусмотрели возможность для банков подстраховать свои кредитные портфели. Так, если семейного дохода для получения льготного кредита будет недостаточно, семейные пары смогут привлекать к выплатам третьих лиц в качестве заемщиков. Такой вариант остается актуальным, что даст возможность увеличить сумму займа и улучшить шансы на его одобрение при недостаточном доходе. Например, привлечь добрых и бескорыстных родственников, готовых взять на себя часть долгов.
Как отмечают риелторы, сегодня в России и Бурятии на фоне текущего экономического кризиса в жилом строительстве наблюдается значительное снижение объемов продаж недвижимости, что негативно сказывается на финансовом состоянии крупных застройщиков и на реализации масштабных проектов. Согласно последним данным, ведущие девелоперы страны отметили снижение выручки за 2025 год, что стало следствием нескольких факторов, системно усугубляющих ситуацию.
Одной из ключевых причин кризиса на рынке жилья является сокращение не только объемов льготных ипотечных программ, которые ранее стимулировали спрос на новостройки. В условиях снижения предложения на рынке новостроек, вызванного затягиванием сроков сдачи объектов, спрос постепенно уходит, а покупатели вынуждены искать альтернативные варианты жилья или откладывать покупку вовсе.
Инвестиции пора отложить
- Проблемы в экономике нарастают, и сегодня не время для долгосрочных инвестиций в недвижимость, если это не связано с льготными программами и необходимостью где-то жить. Недвижимость имеет высокую потребительскую ценность, но я бы не рекомендовал сейчас подписываться по новыми займами на десятилетия. Сегодня неясно, что произойдет с нами через год. А здесь вы подписываетесь на десятилетия. И если вы не сможете обслуживать по каким-то причинам кредит, например, в случае потери работы, придется срочно продавать новостройку. В этом случае потеря значительной части вложенного неизбежна. Поэтому недвижимость сейчас становится рискованным активом, приобретение которой может быть оправданным лишь когда у вас нет жилья и владение им вам понадобится на очень долгий срок. Время жилищных спекуляций прошло, - говорит улан-удэнский экономист Анатолий Масловский.
По данным отделения Национального банка по Республике Бурятия Сибирского главного управления Центрального банка, ипотечный портфель (задолженность населения по ипотеке) в республике на 1 января 2026 года составил 156 млрд рублей. Годом ранее задолженность составляла 129 млрд рублей. При этом доля просрочки в портфеле за год удвоилась, с 0,2% до 0,4%.
Добавим, что по состоянию на конец января в Улан-Удэ цены на новостройки с предчистовой отделкой (White Box) подбираются к 10 млн рублей за двухкомнатную квартиру, причем в отдаленных кварталах. При этом, чтобы завершить ремонт в такой квартире (обои, ламинат, сантехника) необходимо потратить еще минимум 10 тыс. рублей за один квадратный метр. А на вторичном рынке готовую квартиру можно приобрести на 20 - 30% дешевле, поскольку там льготная ипотека не действует. Ситуация напоминает покупку нового автомобиля, когда при выезде из автосалона цена сразу же падает. Выбор, который сегодня стоит перед будущими ипотечниками, весьма непрост.