Общество
07.12.2023 в 13:44
Государственная оценка недвижимости
Ответы на самые актуальные вопросы в области кадастровой оценки
Определение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает интересы многих жителей нашей республики, учитывая, что наверняка у каждой семьи имеется хотя бы один недвижимый объект, будь то земельный участок, дом, квартира или дача.
Работы по государственной оценке недвижимости, расположенной на территории нашей республики, проводятся бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки». Данный Центр ответил на вопросы о кадастровой стоимости.
ПОЧЕМУ ПРОВОДИЛАСЬ ПЕРЕОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В 2023 ГОДУ?
Все регионы, согласно Федеральному закону 269ФЗ, переходят на единую периодичность проведения кадастровой оценки недвижимости, то есть актуализируют стоимость недвижимого имущества на единую дату и по единой методологии.
В нашей республике кадастровая стоимость определена в отношении 566 214 зданий, строений, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, учтенных в государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года. Таким образом, обновится налоговая база по имущественному налогу.
ВСЕ СТРОЕНИЯ ПОДОРОЖАЛИ? НЕ ПРЕВЫСИЛА ЛИ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ РЫНОЧНУЮ?
Переоценка — не всегда удорожание. Так, кадастровая стоимость уменьшилась при признании объекта аварийным, увеличении процента износа, уточнении степени готовности незавершенного строительством объекта в меньшую сторону, снижении цен на рынке на аналогичные объекты.
Увеличение имеется по объектам с изначально низкой кадастровой стоимостью. Если магазин в г. Улан-Удэ имел стоимость 2–5 тысяч за 1 кв. м, конечно, имеет место многократный рост. Такой низкой стоимости не может быть, если даже строение деревянное (речь не идет об аварийных объектах). По коммерческим объектам (включая административные и бытовые) в г. Улан-Удэ при средней цене сделок 76,7 тыс.руб. за кв.м среднее значение кадастровой стоимости составило 34,7 тыс.руб. за кв. м.
Максимальная стоимость 1 кв. м по коммерческим объектам в центре г. Улан-Удэ составила 69,3 тыс. руб. При площади магазина 50 кв. м кадастровая стоимость составила 3,5 млн руб. Как видим, это практически на уровне стоимости квартиры.
Необходимо отметить, что по Приказу Министерства строительства и ЖКХ России от 20.09.2022 № 773/пр средняя рыночная цена на жилье по Бурятии на 4 квартал 2022 года составила 79,6 тыс. руб. за 1 кв. м, по Приказу данного же ведомства от 22.12.2022 № 1111/пр в 1 квартале 2023 года средняя рыночная стоимость жилья по Республике Бурятия составила 83,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Средняя же кадастровая стоимость жилья в г. Улан-Удэ составила 67,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Превышения кадастровой стоимости над рыночной нет.
ТОЛЬКО ЛИ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ВЛИЯЕТ НА ВЕЛИЧИНУ НАЛОГА?
Кадастровая стоимость не является единственным фактором налоговой нагрузки. Вторым элементом для расчета налога являются налоговые ставки, введенные органами местного самоуправления по налогу на имущество физических лиц. Ставки налога на имущество организаций устанавливаются законодательным органом региона с учетом социально-экономической ситуации. При этом производственные объекты облагаются налогом не от кадастровой стоимости, а от среднегодовой балансовой.
ОТ ЧЕГО ЗАВИСЕЛА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?
Основные факторы при расчете: местоположение и площадь объекта, материал стен, год завершения строительства, сведения о нахождении в зонах с особыми условиями использования территории, факт признания объекта ветхим или аварийным. Изучены цены на рынке недвижимости, учтены экономические показатели — данные о средней заработной плате, численности населения по муниципальному образованию.
Такие характеристики, как неиспользование объекта или его части, отсутствие ремонта не влияют на кадастровую стоимость. Физическое отсутствие объекта, но неснятие его с учета не является основанием для установления нулевой кадастровой стоимости, так как оценка проводится на основании сведений, поступивших из Единого государственного реестра недвижимости.
КАКИЕ ПОДХОДЫ ПРИМЕНЕНЫ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?
При определении кадастровой стоимости в 2023 году применены сравнительный и затратный подходы.
Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). В ходе применения подхода проведен анализ всех объектов недвижимости, которые были на рынке недвижимости в виде совершенных сделок или предложений продажи. Предложения продажи взяты из публикуемых в различных источниках объявлений (при расчете при этом делается скидка на торг). Данные о сделках с недвижимостью получены от Роскадастра. После подбора объектов-аналогов определены факторы сходства и различия между объектами оценки и объектами-аналогами и скорректирована стоимость оцениваемых объектов.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Стоимость в этом случае отражает величину затрат на строительство объекта с учетом стоимости строительных материалов и накопленного износа.
Существует еще один подход для расчета кадастровой стоимости — доходный. Он основан на определении ожидаемых доходов от использования имущества и применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Доходный подход может быть применен в оценке объектов, приносящих доход, таких как объекты торговли, общественного питания, салоны красоты и пр. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной — сдача ее в аренду. Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется для оценки недвижимости. Между тем договоры аренды недвижимости регистрируются, если они заключены более чем на год. За 2022 год поступили сведения по 60 договорам аренды коммерческих объектов. Стоимость аренды составляет от 10 коп. до 350 тыс. руб. в месяц. В большинстве договоров стоимость аренды составляет 500 и менее руб. в месяц.
В целом же в распоряжении бюджетного учреждения имеются сведения лишь об общей площади объектов (данные об арендопригодной площади отсутствуют) и частично о функциональном использовании, что не позволяет в должной мере оценить размер получаемых доходов. При этом стоимость коммерческих объектов, предлагаемых к аренде, помимо стоимости самого объекта дополнительно может включать в себя стоимость благоустройства, внешних сетей, мебелировки, отражать влияние предпринимательской деятельности.
Также существенно различаются расходы на эксплуатацию для каждого из секторов коммерческой недвижимости. При индивидуальной оценке объектов недвижимости с использованием доходного подхода это обстоятельство учитывается, так как используются данные о конкретном объекте. Эти затраты во многом носят индивидуальный характер и зависят от проектных решений здания, в котором располагается помещение, от технического оснащения объекта, данных об эксплуатационных расходах конкретного объекта оценки. При массовой (кадастровой) оценке использование «средних» показателей приводит к искажению результатов.
Основным недостатком доходного подхода, полагаем, является то, что он основан на прогнозных данных. Вероятностный характер доходного подхода отмечен в Определении Верховного суда Российской Федерации от 5 июня 2023 г. № 305ЭС20–14249(4) по делу № А41–16675/2019. К тому же при дефиците официальной информации можно было опереться в основном на сведения от предпринимателей о передаче ими в аренду объектов недвижимости. В этом случае соблюдение установленного законом принципа проверяемости результатов оценки затруднительно, скорее даже невозможно.
В связи с вышеперечисленным, учреждение из-за рисков некорректности результатов доходный подход не применяло.
МОЖНО ЛИ ПЕРЕСМОТРЕТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ УТВЕРЖДЕНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ?
Пересчет кадастровой стоимости возможен, при этом законом установлено несколько оснований.
Возможно исправление ошибок, например, в случае если к нам поступили неверные данные об объекте недвижимости и эти данные применены в оценке (о годе постройки, о материале стен и т. п.). Когда сведения об объекте будут уточнены в государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость пересчитается.
При документальном уточнении назначения объекта также произойдет пересчет. Например, объект находится в «торговом центре», а его наименование «нежилое помещение». По методике мы относим такое помещение к торговым, так как материнский объект—здание, в котором числится данное помещение, имеет назначение «торговый центр». Если у объекта конкретизируется назначение и он станет, например, «аптека» или «место общего пользования», то и кадастровая стоимость изменится.
Также предусмотрена возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. В этом случае правообладатель обращается в Центр государственной кадастровой оценки с отчетом о рыночной стоимости объекта. Заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка. Этот механизм позволяет правообладателям недвижимости следить за ценами на рынке и в случае их изменения претендовать на изменение кадастровой стоимости.
Сайт учреждения: кадастр03.рф.
Адрес: г. Улан-Удэ,
бульвар Карла Маркса, 16.
Телефон: 23–50–06.
Фото: «Номер один»
Работы по государственной оценке недвижимости, расположенной на территории нашей республики, проводятся бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки». Данный Центр ответил на вопросы о кадастровой стоимости.
ПОЧЕМУ ПРОВОДИЛАСЬ ПЕРЕОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В 2023 ГОДУ?
Все регионы, согласно Федеральному закону 269ФЗ, переходят на единую периодичность проведения кадастровой оценки недвижимости, то есть актуализируют стоимость недвижимого имущества на единую дату и по единой методологии.
В нашей республике кадастровая стоимость определена в отношении 566 214 зданий, строений, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, учтенных в государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года. Таким образом, обновится налоговая база по имущественному налогу.
ВСЕ СТРОЕНИЯ ПОДОРОЖАЛИ? НЕ ПРЕВЫСИЛА ЛИ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ РЫНОЧНУЮ?
Переоценка — не всегда удорожание. Так, кадастровая стоимость уменьшилась при признании объекта аварийным, увеличении процента износа, уточнении степени готовности незавершенного строительством объекта в меньшую сторону, снижении цен на рынке на аналогичные объекты.
Увеличение имеется по объектам с изначально низкой кадастровой стоимостью. Если магазин в г. Улан-Удэ имел стоимость 2–5 тысяч за 1 кв. м, конечно, имеет место многократный рост. Такой низкой стоимости не может быть, если даже строение деревянное (речь не идет об аварийных объектах). По коммерческим объектам (включая административные и бытовые) в г. Улан-Удэ при средней цене сделок 76,7 тыс.руб. за кв.м среднее значение кадастровой стоимости составило 34,7 тыс.руб. за кв. м.
Максимальная стоимость 1 кв. м по коммерческим объектам в центре г. Улан-Удэ составила 69,3 тыс. руб. При площади магазина 50 кв. м кадастровая стоимость составила 3,5 млн руб. Как видим, это практически на уровне стоимости квартиры.
Необходимо отметить, что по Приказу Министерства строительства и ЖКХ России от 20.09.2022 № 773/пр средняя рыночная цена на жилье по Бурятии на 4 квартал 2022 года составила 79,6 тыс. руб. за 1 кв. м, по Приказу данного же ведомства от 22.12.2022 № 1111/пр в 1 квартале 2023 года средняя рыночная стоимость жилья по Республике Бурятия составила 83,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Средняя же кадастровая стоимость жилья в г. Улан-Удэ составила 67,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Превышения кадастровой стоимости над рыночной нет.
ТОЛЬКО ЛИ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ВЛИЯЕТ НА ВЕЛИЧИНУ НАЛОГА?
Кадастровая стоимость не является единственным фактором налоговой нагрузки. Вторым элементом для расчета налога являются налоговые ставки, введенные органами местного самоуправления по налогу на имущество физических лиц. Ставки налога на имущество организаций устанавливаются законодательным органом региона с учетом социально-экономической ситуации. При этом производственные объекты облагаются налогом не от кадастровой стоимости, а от среднегодовой балансовой.
ОТ ЧЕГО ЗАВИСЕЛА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?
Основные факторы при расчете: местоположение и площадь объекта, материал стен, год завершения строительства, сведения о нахождении в зонах с особыми условиями использования территории, факт признания объекта ветхим или аварийным. Изучены цены на рынке недвижимости, учтены экономические показатели — данные о средней заработной плате, численности населения по муниципальному образованию.
Такие характеристики, как неиспользование объекта или его части, отсутствие ремонта не влияют на кадастровую стоимость. Физическое отсутствие объекта, но неснятие его с учета не является основанием для установления нулевой кадастровой стоимости, так как оценка проводится на основании сведений, поступивших из Единого государственного реестра недвижимости.
КАКИЕ ПОДХОДЫ ПРИМЕНЕНЫ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?
При определении кадастровой стоимости в 2023 году применены сравнительный и затратный подходы.
Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). В ходе применения подхода проведен анализ всех объектов недвижимости, которые были на рынке недвижимости в виде совершенных сделок или предложений продажи. Предложения продажи взяты из публикуемых в различных источниках объявлений (при расчете при этом делается скидка на торг). Данные о сделках с недвижимостью получены от Роскадастра. После подбора объектов-аналогов определены факторы сходства и различия между объектами оценки и объектами-аналогами и скорректирована стоимость оцениваемых объектов.
Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Стоимость в этом случае отражает величину затрат на строительство объекта с учетом стоимости строительных материалов и накопленного износа.
Существует еще один подход для расчета кадастровой стоимости — доходный. Он основан на определении ожидаемых доходов от использования имущества и применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.
Доходный подход может быть применен в оценке объектов, приносящих доход, таких как объекты торговли, общественного питания, салоны красоты и пр. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной — сдача ее в аренду. Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется для оценки недвижимости. Между тем договоры аренды недвижимости регистрируются, если они заключены более чем на год. За 2022 год поступили сведения по 60 договорам аренды коммерческих объектов. Стоимость аренды составляет от 10 коп. до 350 тыс. руб. в месяц. В большинстве договоров стоимость аренды составляет 500 и менее руб. в месяц.
В целом же в распоряжении бюджетного учреждения имеются сведения лишь об общей площади объектов (данные об арендопригодной площади отсутствуют) и частично о функциональном использовании, что не позволяет в должной мере оценить размер получаемых доходов. При этом стоимость коммерческих объектов, предлагаемых к аренде, помимо стоимости самого объекта дополнительно может включать в себя стоимость благоустройства, внешних сетей, мебелировки, отражать влияние предпринимательской деятельности.
Также существенно различаются расходы на эксплуатацию для каждого из секторов коммерческой недвижимости. При индивидуальной оценке объектов недвижимости с использованием доходного подхода это обстоятельство учитывается, так как используются данные о конкретном объекте. Эти затраты во многом носят индивидуальный характер и зависят от проектных решений здания, в котором располагается помещение, от технического оснащения объекта, данных об эксплуатационных расходах конкретного объекта оценки. При массовой (кадастровой) оценке использование «средних» показателей приводит к искажению результатов.
Основным недостатком доходного подхода, полагаем, является то, что он основан на прогнозных данных. Вероятностный характер доходного подхода отмечен в Определении Верховного суда Российской Федерации от 5 июня 2023 г. № 305ЭС20–14249(4) по делу № А41–16675/2019. К тому же при дефиците официальной информации можно было опереться в основном на сведения от предпринимателей о передаче ими в аренду объектов недвижимости. В этом случае соблюдение установленного законом принципа проверяемости результатов оценки затруднительно, скорее даже невозможно.
В связи с вышеперечисленным, учреждение из-за рисков некорректности результатов доходный подход не применяло.
МОЖНО ЛИ ПЕРЕСМОТРЕТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ УТВЕРЖДЕНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ?
Пересчет кадастровой стоимости возможен, при этом законом установлено несколько оснований.
Возможно исправление ошибок, например, в случае если к нам поступили неверные данные об объекте недвижимости и эти данные применены в оценке (о годе постройки, о материале стен и т. п.). Когда сведения об объекте будут уточнены в государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость пересчитается.
При документальном уточнении назначения объекта также произойдет пересчет. Например, объект находится в «торговом центре», а его наименование «нежилое помещение». По методике мы относим такое помещение к торговым, так как материнский объект—здание, в котором числится данное помещение, имеет назначение «торговый центр». Если у объекта конкретизируется назначение и он станет, например, «аптека» или «место общего пользования», то и кадастровая стоимость изменится.
Также предусмотрена возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. В этом случае правообладатель обращается в Центр государственной кадастровой оценки с отчетом о рыночной стоимости объекта. Заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка. Этот механизм позволяет правообладателям недвижимости следить за ценами на рынке и в случае их изменения претендовать на изменение кадастровой стоимости.
Сайт учреждения: кадастр03.рф.
Адрес: г. Улан-Удэ,
бульвар Карла Маркса, 16.
Телефон: 23–50–06.
Фото: «Номер один»
Теги
недвижимость
