Общество
19.02.2025 в 06:00
В Улан-Удэ новостройки стали кабалой
Вторичное жилье в столице Бурятии побеждает новое по доступности
Текст: Дмитрий Родионов
Фото: архив «Номер один»
В январе 2025 года на рынке вторичного жилья в Москве количество сделок выросло на 27% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В Улан-Удэ данные пока не подведены, но, по оценкам улан-удэнских риелторов, рост сделок по сравнению с аналогичным периодом произошел кардинальный. Столь неожиданная тенденция лишь кажется удивительной: в условиях отключения многих ипотечных госпрограмм львиная доля сделок теперь совершается за наличные после сложных сделок по обмену старого жилья на новое, более просторное.
Новостройки не по карману
- Когда есть деньги на квартиру, какой смысл вкладываться в новостройку, которую неизвестно когда построят, да еще по столь конским ценам, дороже, чем «вторичка», — говорит улан-удэнка Наталья Бадмаева. — Более того, новостройка через два года, когда она будет сдана, обойдется покупателю еще как минимум на 20% дороже, чем он запланировал, подписывая кредитный договор. Это, как и восход солнца, неизбежно. Более того, есть опасения, что новостройка вообще станет не по карману новоселу.
В чатах новых домов царит паника. Люди просто шокированы ценами на ремонт, которые запрашивают бригады из среднеазиатских республик. Своих же строителей нет: одни уехали на СВО, вторые — на «севера», третьи идут нарасхват, и запись на них расписана на полгода вперед. Четвертые, видя дефицит плиточников и сантехников, в 2024 году в полтора раза подняли стоимость «квадрата». Деваться новоселам некуда - приходится платить.
- Мы были вынуждены снимать жилье, пока в новой квартире шел ремонт. Потратили 400 тыс. рублей только на съем, плюс заплатили миллион бригаде, техники накупили на 500 тысяч. Итого почти 2 млн заплатили и еще ждали долго, чтобы заселиться. Никакой радости от приобретения не испытали, поскольку еще глубже ушли в долговую яму, понабрав потребительских кредитов, — жалуются в чатах новоселов незадачливые улан-удэнцы.
Между тем стоимость новостроек будет расти. У застройщиков нет шансов на удешевление продукта, и дорожающие кредиты на строительство «квадратов» приходится перекладывать на плечи клиентов. Сегодня стоимость квадратного метра новостройки приблизилась к 100 - 110 тыс. рублей в Улан-Удэ. «Вторичка» стоит в среднем дороже на 10 тыс. рублей за квадратный метр, но уже с ремонтом.
Золотая отделка
В Министерстве строительства РФ недавно заявили, что рост ключевой ставки Центробанка РФ и меняющиеся требования к ипотеке в 2025 году вызовут сложности с вводом жилья по всей стране. Так, в начале 2025 года ключевая ставка составляла 18%, а рыночные ставки ипотеки на новостройки — почти 21%. А 2025 год начался с ключевой ставки в 23% и ипотечными ставками в 30%.
- Новостройки потеряли главное — дешевое финансирование как по линии покупателей (ужесточение условий госпрограмм), так и по линии банков, которые кредитуют застройщиков по все более дорогим ставкам. Так вот поскольку, по моим данным, банки в 2025 году ужесточили требования к застройщикам Бурятии, есть опасения в усилении рисков дефолта, — говорит один из риелторов в Бурятии. — Сегодня все больше покупателей задаются вопросом: а есть ли смысл покупать новое жилье, когда «вторичка» обходится дешевле и в нее сразу же можно вселяться, а ремонт можно сделать потом и постепенно?
Как отмечают риелторы, в Бурятии с конца 2024 года стала наблюдаться тенденция все большей доли покупки жилья за наличные.
Отдаленные и измученные
К тому же застройщики Бурятии так и не вышли в формат предложений нормального по качеству и расположению жилья. В основном к реализации предлагаются многоэтажки, расположенные в отдаленных и труднодоступных районах города. Это «человейники» в 113 и 148 кварталах. Жизнь в которых без содрогания трудно представить. Районы с ухудшающейся экологией и транспортной доступностью. Особенно много опасений вызывает 113 квартал, жильцы которого в часы пик стоят в пробках на железнодорожном переезде в пос. Горький.
- Десять лет назад чиновники приступили к решению проблемы переезда, организовав там четырехполосное движение через переезд, но все резервы того, в общем-то, правильного решения уже исчерпаны, потому что за десять лет в микрорайоне построено несколько тысяч квартир, сотни домов и автодорога не справляется с трафиком. Необходимо кардинально решать проблему через строительство путепровода. Для этого необходимо будет снести все торговые заведения в районе железнодорожного переезда, которые создают дополнительные препятствия для дорожного трафика. Но на эти цели потребуется порядка одного миллиарда рублей, что сейчас, когда идет сокращение ассигнований на инфраструктуру, нереально, — говорит общественный деятель Александр Перевалов.
По его словам, ситуация продолжит и дальше ухудшаться в 113 квартале, поскольку планируется более полная загрузка железной дороги «Улан-Удэ - Улан-Батор» с одной стороны и продолжение массового строительства уродливых и гигантских «человейников» на юго-западе города. В таких условиях покупать новое жилье в этой части города просто бессмысленно.
Между тем крен на вторичное жилье будет в Улан-Удэ только усиливаться. В случае заключения сделки по Украине к весне этого года, снятия хотя бы части американских санкций (по нефти и банковской сфере) и высвобождения ресурсов государства на восстановление экономики эксперты ждут укрепления рубля и стабилизации инфляции. И, как следствие, снижения ключевой ставки и стоимости ипотек. Только в этом случае строительство в Бурятии получит новый импульс. Пока же продолжение стагнации в продажах новостроек неизбежно.
Новостройки не по карману
- Когда есть деньги на квартиру, какой смысл вкладываться в новостройку, которую неизвестно когда построят, да еще по столь конским ценам, дороже, чем «вторичка», — говорит улан-удэнка Наталья Бадмаева. — Более того, новостройка через два года, когда она будет сдана, обойдется покупателю еще как минимум на 20% дороже, чем он запланировал, подписывая кредитный договор. Это, как и восход солнца, неизбежно. Более того, есть опасения, что новостройка вообще станет не по карману новоселу.
В чатах новых домов царит паника. Люди просто шокированы ценами на ремонт, которые запрашивают бригады из среднеазиатских республик. Своих же строителей нет: одни уехали на СВО, вторые — на «севера», третьи идут нарасхват, и запись на них расписана на полгода вперед. Четвертые, видя дефицит плиточников и сантехников, в 2024 году в полтора раза подняли стоимость «квадрата». Деваться новоселам некуда - приходится платить.
- Мы были вынуждены снимать жилье, пока в новой квартире шел ремонт. Потратили 400 тыс. рублей только на съем, плюс заплатили миллион бригаде, техники накупили на 500 тысяч. Итого почти 2 млн заплатили и еще ждали долго, чтобы заселиться. Никакой радости от приобретения не испытали, поскольку еще глубже ушли в долговую яму, понабрав потребительских кредитов, — жалуются в чатах новоселов незадачливые улан-удэнцы.
Между тем стоимость новостроек будет расти. У застройщиков нет шансов на удешевление продукта, и дорожающие кредиты на строительство «квадратов» приходится перекладывать на плечи клиентов. Сегодня стоимость квадратного метра новостройки приблизилась к 100 - 110 тыс. рублей в Улан-Удэ. «Вторичка» стоит в среднем дороже на 10 тыс. рублей за квадратный метр, но уже с ремонтом.
Золотая отделка
В Министерстве строительства РФ недавно заявили, что рост ключевой ставки Центробанка РФ и меняющиеся требования к ипотеке в 2025 году вызовут сложности с вводом жилья по всей стране. Так, в начале 2025 года ключевая ставка составляла 18%, а рыночные ставки ипотеки на новостройки — почти 21%. А 2025 год начался с ключевой ставки в 23% и ипотечными ставками в 30%.
- Новостройки потеряли главное — дешевое финансирование как по линии покупателей (ужесточение условий госпрограмм), так и по линии банков, которые кредитуют застройщиков по все более дорогим ставкам. Так вот поскольку, по моим данным, банки в 2025 году ужесточили требования к застройщикам Бурятии, есть опасения в усилении рисков дефолта, — говорит один из риелторов в Бурятии. — Сегодня все больше покупателей задаются вопросом: а есть ли смысл покупать новое жилье, когда «вторичка» обходится дешевле и в нее сразу же можно вселяться, а ремонт можно сделать потом и постепенно?
Как отмечают риелторы, в Бурятии с конца 2024 года стала наблюдаться тенденция все большей доли покупки жилья за наличные.
Отдаленные и измученные
К тому же застройщики Бурятии так и не вышли в формат предложений нормального по качеству и расположению жилья. В основном к реализации предлагаются многоэтажки, расположенные в отдаленных и труднодоступных районах города. Это «человейники» в 113 и 148 кварталах. Жизнь в которых без содрогания трудно представить. Районы с ухудшающейся экологией и транспортной доступностью. Особенно много опасений вызывает 113 квартал, жильцы которого в часы пик стоят в пробках на железнодорожном переезде в пос. Горький.
- Десять лет назад чиновники приступили к решению проблемы переезда, организовав там четырехполосное движение через переезд, но все резервы того, в общем-то, правильного решения уже исчерпаны, потому что за десять лет в микрорайоне построено несколько тысяч квартир, сотни домов и автодорога не справляется с трафиком. Необходимо кардинально решать проблему через строительство путепровода. Для этого необходимо будет снести все торговые заведения в районе железнодорожного переезда, которые создают дополнительные препятствия для дорожного трафика. Но на эти цели потребуется порядка одного миллиарда рублей, что сейчас, когда идет сокращение ассигнований на инфраструктуру, нереально, — говорит общественный деятель Александр Перевалов.
По его словам, ситуация продолжит и дальше ухудшаться в 113 квартале, поскольку планируется более полная загрузка железной дороги «Улан-Удэ - Улан-Батор» с одной стороны и продолжение массового строительства уродливых и гигантских «человейников» на юго-западе города. В таких условиях покупать новое жилье в этой части города просто бессмысленно.
Между тем крен на вторичное жилье будет в Улан-Удэ только усиливаться. В случае заключения сделки по Украине к весне этого года, снятия хотя бы части американских санкций (по нефти и банковской сфере) и высвобождения ресурсов государства на восстановление экономики эксперты ждут укрепления рубля и стабилизации инфляции. И, как следствие, снижения ключевой ставки и стоимости ипотек. Только в этом случае строительство в Бурятии получит новый импульс. Пока же продолжение стагнации в продажах новостроек неизбежно.
Теги
недвижимость